Le coût du m² à Saint-Germain-de-Fresney est contenu: 1 074 € en médiane sur 3 transactions, un niveau -57,6 % comparé à la moyenne française. La fourchette centrale des ventes s'étale de 1 074 à 1 928 €/m², signe d'un marché hétérogène où la localisation et l'état du bien pèsent lourd. Sur 584 communes classées dans l'Eure, Saint-Germain-de-Fresney figure parmi les 2 % les moins chères au m².
Correction observée: -49,4 % sur le prix médian au m² entre 2020 et 2024. 24 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF. Variation récente (12 mois): -43,8 %.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Saint-Germain-de-Fresney à un niveau significatif — 1 074 €/m² en médiane. Un bien type de 121 m² revient à environ 129 954 €, soit 5,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Saint-Germain-de-Fresney avoisinent 11,4 €/m² pour les appartements et 10,0 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 11,1 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le parc de Saint-Germain-de-Fresney compte 13,2 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
La production neuve est quasi inexistante (1 logement autorisé sur 5 ans): tension foncière ou saturation d'urbanisation possible. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2020-2024).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Saint-Germain-de-Fresney est une commune de Normandie, entre haies, prairies et plateaux. Saint-Germain-de-Fresney est dans la plaine, à une altitude de 142 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2024 au plus récent.
Faut-il investir à Saint-Germain-de-Fresney en 2026 ?
Saint-Germain-de-Fresney affiche des prix parmi les plus accessibles du Eure (15ᵉ rang le moins élevé sur 584 communes).
Verdict
➤ marché peu attractif pour un investissement
Points clés
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Eure (15ᵉ rang le moins élevé)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Correction récente des prix : -43,8 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Saint-Germain-de-Fresney
Indices immobiliers de Saint-Germain-de-Fresney
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,6
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Saint-Germain-de-Fresney : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Saint-Germain-de-Fresney
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Germain-de-Fresney s'établit à 1 074 €, sur la base de 3 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 1 074 € à 1 928 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd. Saint-Germain-de-Fresney fait partie du quart des communes les moins chères du Eure.
33,3 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 42,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 11,1 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Aperçu par typologie à Saint-Germain-de-Fresney
Agrégation des 5 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Saint-Germain-de-Fresney
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve à Saint-Germain-de-Fresney (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Germain-de-Fresney totalise 1 logements sur 5 ans, soit -50 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Germain-de-Fresney
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Germain-de-Fresney
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,92 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Saint-Germain-de-Fresney
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 18 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Germain-de-Fresney est D, avec 33,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Saint-Germain-de-Fresney
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Saint-Germain-de-Fresney : cadre de vie et logement
Saint-Germain-de-Fresney compte 191 habitants, à 142 m d'altitude.
Le territoire abrite 5 appellations d'origine rattachées au terroir local et 3 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Saint-Germain-de-Fresney
Saint-Germain-de-Fresney et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saint-Germain-de-Fresney
91 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Saint-Germain-de-Fresney est composé très majoritairement de maisons (97,8 %), profil résidentiel familial typique.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Saint-Germain-de-Fresney
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 73 logements).
- Avant 1919 20,5 % 15 logts
- 1919-1945 13,7 % 10 logts
- 1946-1970 6,8 % 5 logts
- 1971-1990 20,5 % 15 logts
- 1991-2005 23,3 % 17 logts
- 2006-2019 15,1 % 11 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Saint-Germain-de-Fresney
3 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Germain-de-Fresney
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Saint-Germain-de-Fresney : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Germain-de-Fresney
Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Germain-de-Fresney ?
Le prix médian au m² à Saint-Germain-de-Fresney est de 1 074 € (données DVF, 3 transactions). Pour une maison de 121 m² (surface médiane locale), compter environ 130 000 €.
Comment Saint-Germain-de-Fresney se situe-t-elle dans le Eure ?
Saint-Germain-de-Fresney figure parmi les communes les plus abordables du Eure : 570ᵉ rang sur 584, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Germain-de-Fresney ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Saint-Germain-de-Fresney est de 11,1 % (loyer de 10,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Saint-Germain-de-Fresney est-il énergétiquement dégradé ?
33,3 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
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