Le marché immobilier de Saint-Hilaire-sur-Benaize se situe dans la tranche basse des prix: le prix médian au m² s'établit à 820 € sur la base de 4 transactions enregistrées en 2022. Marché plutôt homogène: la moitié des ventes se situent dans un couloir étroit, de 747 à 894 €/m².
Peu de variation du prix médian au m² entre 2020 et 2022 (-2,8 %). Le cumul des ventes enregistrées sur 2020-2022 atteint 15 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année, le prix médian recule de -26,9 % — un retournement à surveiller.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 820 €/m². Le bien médian (124 m² à 101 680 €) équivaut à 4,9 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Saint-Hilaire-sur-Benaize: 7,5 €/m²/mois pour un appartement, 6,1 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 9,0 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le parc de Saint-Hilaire-sur-Benaize compte 22,0 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
Entre 2020 et 2024, 3 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles groupées, qui concentrent environ 67 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Saint-Hilaire-sur-Benaize est dans la tradition ligérienne des villages du Centre. Saint-Hilaire-sur-Benaize est à 120 m d'altitude, sur un relief peu marqué, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2022).
Faut-il investir à Saint-Hilaire-sur-Benaize en 2026 ?
Correction marquée sur le marché à Saint-Hilaire-sur-Benaize : -26,9 % en un an, dans un contexte de seulement 4 transactions annuelles.
Verdict
➤ investissement pertinent avec sélection rigoureuse
Points clés
- ✓ Marché locatif porteur
- ✓ Correction des prix récente
- ✓ Territoire très attractif
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Indre (165ᵉ rang sur 241 communes)
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Correction récente des prix : -26,9 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Saint-Hilaire-sur-Benaize
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,2/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 7,7/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de Saint-Hilaire-sur-Benaize
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,2
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
7,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevé
Forte pression touristique : opportunités saisonnières.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevéForte pression touristique : opportunités saisonnières.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Saint-Hilaire-sur-Benaize : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Saint-Hilaire-sur-Benaize
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Hilaire-sur-Benaize s'établit à 820 €, sur la base de 4 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale (747–894 €/m²) reste resserrée, un signe de marché cohérent.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 32,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 9,0 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Aperçu par typologie à Saint-Hilaire-sur-Benaize
Agrégation des 3 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Construction neuve à Saint-Hilaire-sur-Benaize (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 3 logements ont été autorisés à à Saint-Hilaire-sur-Benaize, +50 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Saint-Hilaire-sur-Benaize
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Hilaire-sur-Benaize
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (32,21 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Saint-Hilaire-sur-Benaize
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 33 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Saint-Hilaire-sur-Benaize: classe D en tête, 21,2 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Saint-Hilaire-sur-Benaize
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Saint-Hilaire-sur-Benaize : cadre de vie et logement
Saint-Hilaire-sur-Benaize compte 311 habitants, à 120 m d'altitude.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 22 appellations d'origine rattachées au terroir local et 10 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Saint-Hilaire-sur-Benaize
Saint-Hilaire-sur-Benaize et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saint-Hilaire-sur-Benaize
268 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
257 maisons pour 4 appartements: le parc à Saint-Hilaire-sur-Benaize est résolument pavillonnaire.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Saint-Hilaire-sur-Benaize
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 151 logements).
- Avant 1919 45,0 % 68 logts
- 1919-1945 13,9 % 21 logts
- 1946-1970 7,9 % 12 logts
- 1971-1990 12,6 % 19 logts
- 1991-2005 15,2 % 23 logts
- 2006-2019 5,3 % 8 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Saint-Hilaire-sur-Benaize
10 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Hilaire-sur-Benaize
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Saint-Hilaire-sur-Benaize : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Hilaire-sur-Benaize
Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Hilaire-sur-Benaize ?
Le prix médian au m² à Saint-Hilaire-sur-Benaize est de 820 € (données DVF, 4 transactions). Pour une maison de 124 m² (surface médiane locale), compter environ 102 000 €.
Comment Saint-Hilaire-sur-Benaize se situe-t-elle dans le Indre ?
Saint-Hilaire-sur-Benaize se situe au 165ᵉ rang du Indre sur 241 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Hilaire-sur-Benaize ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Saint-Hilaire-sur-Benaize est de 9,0 % (loyer de 6,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Saint-Hilaire-sur-Benaize est-il énergétiquement dégradé ?
21,2 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
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