Le coût médian du m² à Saint-Léger-les-Mélèzes (2 213 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -17,2 % par rapport dans les Hautes-Alpes. Marché plutôt homogène: la moitié des ventes se situent dans un couloir étroit, de 2 003 à 2 779 €/m².
Entre 2020 et 2024, Saint-Léger-les-Mélèzes a vu son prix médian au m² progresser de +22,5 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2020-2024 atteint 199 transactions (source DGFiP/DVF).
Marché à dominante collective à Saint-Léger-les-Mélèzes: 80,0 % d'appartements dans les transactions, à 2 283 €/m² en médiane. Le bien médian (90 m² à 195 030 €) équivaut à 8,9 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Saint-Léger-les-Mélèzes: 13,1 €/m²/mois pour un appartement, 10,0 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,9 % pour un appartement (5,5 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Avec 81,3 % de résidences secondaires, Saint-Léger-les-Mélèzes est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
Entre 2020 et 2024, 22 logements autorisés au permis de construire à Saint-Léger-les-Mélèzes — un rythme moyen de 4 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (82 % des autorisations sur 2020-2024).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Saint-Léger-les-Mélèzes est au cœur du massif des Alpes méridionales. Le cadre géographique (perchée à 1 425 m d'altitude, dans un environnement de haute montagne) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2024.
Faut-il investir à Saint-Léger-les-Mélèzes en 2026 ?
Prix médian au m² à 2 213 € à Saint-Léger-les-Mélèzes, dans un marché de 30 transactions annuelles.
Verdict
➤ investissement pertinent avec sélection rigoureuse
Points clés
- ✓ Marché locatif porteur
- ✓ Territoire très attractif
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Hautes-Alpes (108ᵉ rang sur 157 communes)
- Opportunité locative forte (IOL 7,1)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier à Saint-Léger-les-Mélèzes
Le marché immobilier de Saint-Léger-les-Mélèzes affiche une pression notable (IPI 5,5/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 7,1/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 6,9 %.
Indices immobiliers de Saint-Léger-les-Mélèzes
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,5
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression modérée : fenêtres de négociation possibles.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression modérée : fenêtres de négociation possibles.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité moyenne : apport nécessaire.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité moyenne : apport nécessaire.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
7,1
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Marché locatif très dynamique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableMarché locatif très dynamique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Saint-Léger-les-Mélèzes : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Saint-Léger-les-Mélèzes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Léger-les-Mélèzes s'établit à 2 213 €, sur la base de 30 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale (2 003–2 779 €/m²) reste resserrée, un signe de marché cohérent.
26,1 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 62,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,9 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Aperçu par typologie à Saint-Léger-les-Mélèzes
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Saint-Léger-les-Mélèzes
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Saint-Léger-les-Mélèzes
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Léger-les-Mélèzes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 22 logements ont été autorisés à à Saint-Léger-les-Mélèzes, +175 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Saint-Léger-les-Mélèzes
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Léger-les-Mélèzes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (62,36 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Saint-Léger-les-Mélèzes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 211 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Saint-Léger-les-Mélèzes: classe E en tête, 26,1 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Saint-Léger-les-Mélèzes
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Saint-Léger-les-Mélèzes : cadre de vie et logement
Saint-Léger-les-Mélèzes compte 373 habitants, à 1 425 m d'altitude.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 7 appellations d'origine rattachées au terroir local et 53 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Saint-Léger-les-Mélèzes
Saint-Léger-les-Mélèzes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saint-Léger-les-Mélèzes
906 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
676 appartements pour 228 maisons: le parc à Saint-Léger-les-Mélèzes relève d'un tissu urbain collectif.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Saint-Léger-les-Mélèzes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 140 logements).
- Avant 1919 8,6 % 12 logts
- 1919-1945 4,3 % 6 logts
- 1946-1970 9,3 % 13 logts
- 1971-1990 32,9 % 46 logts
- 1991-2005 17,1 % 24 logts
- 2006-2019 27,9 % 39 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-Léger-les-Mélèzes
53 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Saint-Léger-les-Mélèzes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Saint-Léger-les-Mélèzes : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Léger-les-Mélèzes
Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Léger-les-Mélèzes ?
Le prix médian au m² à Saint-Léger-les-Mélèzes est de 2 213 € (données DVF, 30 transactions). Pour une maison de 90 m² (surface médiane locale), compter environ 195 000 €.
Comment Saint-Léger-les-Mélèzes se situe-t-elle dans le Hautes-Alpes ?
Saint-Léger-les-Mélèzes se situe au 108ᵉ rang du Hautes-Alpes sur 157 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Léger-les-Mélèzes ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Saint-Léger-les-Mélèzes est de 5,5 % (loyer de 10,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Quels risques naturels à Saint-Léger-les-Mélèzes ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Le parc immobilier de Saint-Léger-les-Mélèzes est-il énergétiquement dégradé ?
26,1 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante E). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
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