Marché aligné sur la moyenne départementale: 2 407 €/m² à Saint-Michel-en-l'Herm contre 2 379 €/m² pour la Vendée. Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 1 803 et 3 340 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix.
Forte valorisation observée: le m² médian de Saint-Michel-en-l'Herm gagne +47,5 % sur la période 2020-2024. 409 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +20,7 %.
La maison individuelle domine les ventes de Saint-Michel-en-l'Herm (86,2 % des transactions), à un prix médian de 2 195 €/m². Rapporté au revenu médian de Saint-Michel-en-l'Herm, un logement de 85 m² (186 575 €) représente 8,5 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Saint-Michel-en-l'Herm avoisinent 9,4 €/m² pour les appartements et 9,6 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique reste modéré — environ 1,6 % — en lien avec le niveau des prix au m². Les résidences secondaires représentent 26,0 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Rythme de construction régulier: 12 logements/an autorisés en moyenne entre 2020 et 2024. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 92 % des logements autorisés.
Côté contexte, Saint-Michel-en-l'Herm est une commune de la façade atlantique française, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est à 3 m d'altitude, sur un relief peu marqué, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2024 au plus récent.
Faut-il investir à Saint-Michel-en-l'Herm en 2026 ?
Le marché immobilier de Saint-Michel-en-l'Herm a bondi de +20,7 % en un an, signal rare sur une commune de 2 329 habitants.
Verdict
➤ marché peu attractif pour un investissement
Points clés
- ⚠ Solvabilité locale fragile
- ⚠ Marché déjà sous forte pression
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 24 % du Vendée
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Prix en forte hausse : +20,7 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Saint-Michel-en-l'Herm
Le marché de Saint-Michel-en-l'Herm est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 7,4/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de Saint-Michel-en-l'Herm
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,1
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Marché tendu : peu de marge, agir vite.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéMarché tendu : peu de marge, agir vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Peu accessible : prix > capacité locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessiblePeu accessible : prix > capacité locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
7,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Forte pression touristique : opportunités saisonnières.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéForte pression touristique : opportunités saisonnières.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Saint-Michel-en-l'Herm : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Saint-Michel-en-l'Herm
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Données du marché immobilier à Saint-Michel-en-l'Herm
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Michel-en-l'Herm s'établit à 2 407 €, sur la base de 58 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 1 803 € à 3 340 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd. Saint-Michel-en-l'Herm se positionne dans le top 24 % des communes les plus chères du Vendée.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 38,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Aperçu par typologie à Saint-Michel-en-l'Herm
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Saint-Michel-en-l'Herm
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Saint-Michel-en-l'Herm
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Saint-Michel-en-l'Herm (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Michel-en-l'Herm totalise 61 logements sur 5 ans, soit +39 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Saint-Michel-en-l'Herm
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Michel-en-l'Herm
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,94 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Saint-Michel-en-l'Herm
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 400 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Michel-en-l'Herm est D, avec 16,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Saint-Michel-en-l'Herm
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Saint-Michel-en-l'Herm : cadre de vie et logement
Saint-Michel-en-l'Herm compte 2 329 habitants, à 3 m d'altitude.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 22 appellations d'origine rattachées au terroir local et 87 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Saint-Michel-en-l'Herm
Saint-Michel-en-l'Herm et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saint-Michel-en-l'Herm
1 701 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Saint-Michel-en-l'Herm est composé très majoritairement de maisons (98,0 %), profil résidentiel familial typique.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Saint-Michel-en-l'Herm
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 178 logements).
- Avant 1919 13,8 % 162 logts
- 1919-1945 7,6 % 90 logts
- 1946-1970 10,1 % 119 logts
- 1971-1990 27,6 % 325 logts
- 1991-2005 14,9 % 176 logts
- 2006-2019 26,0 % 306 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-Michel-en-l'Herm
87 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Michel-en-l'Herm
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRL-Bassin du Lay PPRN Approuvé approuvé le 30/11/2015
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Saint-Michel-en-l'Herm : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Michel-en-l'Herm
Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Michel-en-l'Herm ?
Le prix médian au m² à Saint-Michel-en-l'Herm est de 2 407 € (données DVF, 58 transactions). Pour une maison de 85 m² (surface médiane locale), compter environ 187 000 €.
Comment Saint-Michel-en-l'Herm se situe-t-elle dans le Vendée ?
Saint-Michel-en-l'Herm se classe au 61ᵉ rang sur 253 communes du Vendée — dans le top 24 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Michel-en-l'Herm ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Saint-Michel-en-l'Herm est de 5,2 % (loyer de 9,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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Saint-Michel-en-l'Herm est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :