Le marché immobilier de Saint-Ouen-des-Alleux se situe dans la moyenne — prix médian 1 765 €/m², dans la ligne de la médiane de l'Ille-et-Vilaine. 50 % des transactions se sont réalisées entre 1 466 et 1 940 €/m² — une amplitude modérée qui traduit un marché cohérent.
Sur la période 2020-2024, le prix médian de Saint-Ouen-des-Alleux a progressé de +53,2 %, une dynamique haussière marquée par rapport à la moyenne française. Au total, 95 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année, le prix médian recule de -4,4 % — un retournement à surveiller.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 1 765 €/m² pour 116 m². Le bien médian (116 m² à 204 740 €) équivaut à 9,1 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 9,8 €/m² pour un appartement et 7,7 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rendement brut calculé: environ 5,2 % sur un bien médian. Les résidences secondaires représentent 5,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les permis de construire autorisent 6 logements par an en moyenne sur la période 2020-2024. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 61 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Saint-Ouen-des-Alleux est au cœur de la Bretagne intérieure. Sur le plan physique, la commune est à basse altitude (78 m), dans un relief de plaine, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2024.
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Prix médian au m² à 1 765 € à Saint-Ouen-des-Alleux, dans un marché de 14 transactions annuelles.
Verdict
➤ marché à aborder avec prudence
Points clés
- ✓ Marché locatif porteur
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Ille-et-Vilaine (223ᵉ rang sur 332 communes)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier à Saint-Ouen-des-Alleux
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,0/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,3/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur.
Indices immobiliers de Saint-Ouen-des-Alleux
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,0
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : fenêtres de négociation possibles.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : fenêtres de négociation possibles.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité moyenne : apport nécessaire.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité moyenne : apport nécessaire.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,3
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Saint-Ouen-des-Alleux : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Saint-Ouen-des-Alleux
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Ouen-des-Alleux s'établit à 1 765 €, sur la base de 14 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale (1 466–1 940 €/m²) reste resserrée, un signe de marché cohérent.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 50,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Aperçu par typologie à Saint-Ouen-des-Alleux
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Saint-Ouen-des-Alleux
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Saint-Ouen-des-Alleux
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Ouen-des-Alleux (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Saint-Ouen-des-Alleux: 31 logements autorisés sur 5 ans, 1 pour la dernière année (+82 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Saint-Ouen-des-Alleux
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Ouen-des-Alleux
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,05 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Saint-Ouen-des-Alleux
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 133 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Saint-Ouen-des-Alleux: majorité classée D, part de passoires thermiques à 6,8 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Saint-Ouen-des-Alleux
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Saint-Ouen-des-Alleux : cadre de vie et logement
Saint-Ouen-des-Alleux compte 1 326 habitants, à 78 m d'altitude.
Le territoire abrite 7 appellations d'origine rattachées au terroir local et 53 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Saint-Ouen-des-Alleux
Saint-Ouen-des-Alleux et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saint-Ouen-des-Alleux
620 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Saint-Ouen-des-Alleux: 97,6 % de maisons, 2,4 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Saint-Ouen-des-Alleux
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 550 logements).
- Avant 1919 31,1 % 171 logts
- 1919-1945 5,6 % 31 logts
- 1946-1970 5,1 % 28 logts
- 1971-1990 17,3 % 95 logts
- 1991-2005 23,8 % 131 logts
- 2006-2019 17,1 % 94 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Saint-Ouen-des-Alleux
53 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Ouen-des-Alleux
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Saint-Ouen-des-Alleux : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Ouen-des-Alleux
Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Ouen-des-Alleux ?
Le prix médian au m² à Saint-Ouen-des-Alleux est de 1 765 € (données DVF, 14 transactions). Pour une maison de 116 m² (surface médiane locale), compter environ 205 000 €.
Comment Saint-Ouen-des-Alleux se situe-t-elle dans le Ille-et-Vilaine ?
Saint-Ouen-des-Alleux se situe au 223ᵉ rang du Ille-et-Vilaine sur 332 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Ouen-des-Alleux ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Saint-Ouen-des-Alleux est de 5,2 % (loyer de 7,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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