Le marché immobilier de Sainte-Gemme-la-Plaine se situe dans la tranche basse des prix: le prix médian au m² s'établit à 1 500 € sur la base de 25 transactions enregistrées en 2024. La fourchette centrale des ventes s'étale de 1 368 à 2 412 €/m², signe d'un marché hétérogène où la localisation et l'état du bien pèsent lourd.
Sur la période 2020-2024, le m² médian de Sainte-Gemme-la-Plaine se replie de -14,6 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2020-2024 atteint 166 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année fait apparaître une correction de -15,0 % du prix médian.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 1 500 €/m². Un bien type de 97 m² revient à environ 145 500 €, soit 6,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Sainte-Gemme-la-Plaine: 9,6 €/m²/mois pour un appartement, 8,4 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (6,8 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 3,1 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les permis de construire autorisent 13 logements par an en moyenne sur la période 2020-2024. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (73 % des autorisations sur 2020-2024).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Sainte-Gemme-la-Plaine est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest. Sainte-Gemme-la-Plaine est dans un relief de plaine, à 13 m d'altitude en moyenne, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).
Faut-il investir à Sainte-Gemme-la-Plaine en 2026 ?
Sainte-Gemme-la-Plaine affiche des prix parmi les plus accessibles du Vendée (57ᵉ rang le moins élevé sur 253 communes), un marché adapté aux primo-accédants locaux.
Verdict
➤ marché à aborder avec prudence
Points clés
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Vendée (57ᵉ rang le moins élevé)
- Correction récente des prix : -15,0 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Sainte-Gemme-la-Plaine
Le marché immobilier est détendu et accessible : les prix restent modérés par rapport aux revenus locaux. C'est un contexte favorable pour les primo-accédants et les investisseurs en quête de rendement.
Indices immobiliers de Sainte-Gemme-la-Plaine
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
2,3
Indice de Pression Immobilière
Faible
Marché détendu : marges ouvertes.
Indice de Pression Immobilière
FaibleMarché détendu : marges ouvertes.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
7,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessible
Accessible aux ménages locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessibleAccessible aux ménages locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Marché porté par le résidentiel local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréMarché porté par le résidentiel local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Sainte-Gemme-la-Plaine : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Sainte-Gemme-la-Plaine
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Sainte-Gemme-la-Plaine s'établit à 1 500 €, sur la base de 25 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 1 368 € à 2 412 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd. Sainte-Gemme-la-Plaine fait partie du quart des communes les moins chères du Vendée.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,8 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Aperçu par typologie à Sainte-Gemme-la-Plaine
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Sainte-Gemme-la-Plaine
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Sainte-Gemme-la-Plaine
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Sainte-Gemme-la-Plaine (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 67 logements ont été autorisés à à Sainte-Gemme-la-Plaine, +49 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Sainte-Gemme-la-Plaine
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Sainte-Gemme-la-Plaine
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,97 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Sainte-Gemme-la-Plaine
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 176 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Sainte-Gemme-la-Plaine: classe D en tête, 11,4 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Sainte-Gemme-la-Plaine
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Sainte-Gemme-la-Plaine : cadre de vie et logement
Sainte-Gemme-la-Plaine compte 2 084 habitants, à 13 m d'altitude.
Le territoire abrite 4 monuments historiques protégés, 23 appellations d'origine rattachées au terroir local et 90 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Sainte-Gemme-la-Plaine
Sainte-Gemme-la-Plaine et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Sainte-Gemme-la-Plaine
924 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
894 maisons pour 28 appartements: le parc à Sainte-Gemme-la-Plaine est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Sainte-Gemme-la-Plaine
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 813 logements).
- Avant 1919 13,0 % 106 logts
- 1919-1945 9,1 % 74 logts
- 1946-1970 10,8 % 88 logts
- 1971-1990 20,7 % 168 logts
- 1991-2005 24,2 % 197 logts
- 2006-2019 22,1 % 180 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Sainte-Gemme-la-Plaine
90 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Sainte-Gemme-la-Plaine
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Sainte-Gemme-la-Plaine : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Sainte-Gemme-la-Plaine
Quel est le prix de l'immobilier à Sainte-Gemme-la-Plaine ?
Le prix médian au m² à Sainte-Gemme-la-Plaine est de 1 500 € (données DVF, 25 transactions). Pour une maison de 97 m² (surface médiane locale), compter environ 146 000 €.
Comment Sainte-Gemme-la-Plaine se situe-t-elle dans le Vendée ?
Sainte-Gemme-la-Plaine figure parmi les communes les plus abordables du Vendée : 197ᵉ rang sur 253, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Sainte-Gemme-la-Plaine ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Sainte-Gemme-la-Plaine est de 6,8 % (loyer de 8,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
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