Où investir en colocation en France
L'investissement en colocation cherche un équilibre souvent délicat : un prix d'entrée raisonnable sur un marché porteur, où la demande locative de jeunes actifs ou d'étudiants est tangible. Se tourner vers les grandes métropoles peut sembler évident, mais l'accessibilité financière s'y fait rare. Une autre piste existe : les villes de taille intermédiaire, où le prix du mètre carré reste contenu sous la barre symbolique des 2 000 €, et où la population assure un socle démographique solide.
Ce guide s'adresse aux investisseurs qui envisagent le coliving comme un levier de rentabilité, sans forcément viser les places fortes saturées. Nous avons passé au crible les communes françaises de plus de 30 000 habitants dont le prix au m² se situe dans les 40% les plus bas du territoire, créant une sélection où le ticket d'entrée est maîtrisé et le potentiel de demande, analysé.
Notre méthodologie
Notre sélection repose sur une synthèse de données publiques officielles et récentes. Nous avons d'abord filtré les communes de plus de 30 000 habitants (source INSEE) dont le prix médian au mètre carré est inférieur au 60e percentile national (sources DGFiP et fichiers DVF). Pour chacune, nous avons ensuite croisé plusieurs indicateurs clés pour évaluer le contexte d'un investissement locatif : le revenu médian des ménages (INSEE), le taux d'équipement en fibre optique (ARCEP), la part des espaces naturels (Corine Land Cover) et le climat (Météo-France). Notre analyse multi-critères vise à offrir une vision nuancée, au-delà du seul prix de l'immobilier.
Le classement : 20 communes qui se distinguent
Voici notre sélection, ordonnée selon la synthèse multi-critères décrite plus haut. Chaque fiche renvoie vers la page complète de la commune, où retrouver l'ensemble des données sources.
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Mâcon, avec ses 35 000 habitants, présente un prix moyen au m² aux alentours de 1 950 €, un niveau qui laisse une marge pour l'investissement. Le revenu médian local, établi à 19 320 € par unité de consommation, suggère une population potentiellement réceptive à des solutions de logement partagé pour optimiser son budget. La très bonne couverture fibre (plus de 93%) et un cadre de vie où la nature occupe une part significative du territoire sont des atouts pour attirer des colocataires.
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Roanne affiche l'un des prix au m² les plus bas de cette sélection, à environ 1 520 €. Avec une densité de population élevée, cette ville de la Loire concentre une demande locative potentielle. Le revenu médian, proche de 19 000 €, et une connexion fibre quasi totale (95,8%) en font un terrain d'étude sérieux pour un projet de colocation, notamment tourné vers les jeunes actifs du bassin économique local.
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Préfecture des Hautes-Pyrénées, Tarbes rassemble près de 44 400 habitants. Son prix du m², d'environ 1 630 €, est très compétitif pour une ville de cette stature. Le revenu médian des ménages (19 070 €) et un ensoleillement généreux (près de 2 000 heures par an) sont des éléments à considérer. La forte densité urbaine peut faciliter la recherche de biens bien situés, dans un environnement où la fibre est largement déployée.
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Castres, dans le Tarn, combine une taille significative (42 500 habitants) avec un environnement très végétalisé (plus de 75% d'espaces naturels). Le prix de l'immobilier, d'environ 1 805 € le m², reste accessible. Avec le revenu médian le plus élevé de cette liste (20 940 €) et un climat doux (moyenne de 14°C), le profil est intéressant pour une colocation de qualité, visant par exemple des professionnels. La couverture fibre est correcte mais à vérifier au cas par cas.
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Liévin, dans le bassin minier du Pas-de-Calais, représente un marché très accessible avec un prix du m² aux alentours de 1 610 €. Son revenu médian (17 840 €) est l'un des plus bas de la sélection, ce qui peut indiquer une forte sensibilité aux prix des loyers et donc un intérêt pour des solutions économiques comme la colocation. La proximité avec l'agglomération lensoise et une bonne couverture fibre en font un candidat pour des investissements à rentabilité maîtrisée.
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Préfecture du Loir-et-Cher, Blois (47 000 habitants) offre un cadre de vie patrimonial et naturel (43% d'espaces naturels). Son prix au m², d'environ 1 920 €, est contenu pour une ville de cette catégorie. Le revenu médian (19 360 €) et la présence significative de résidences secondaires suggèrent un marché immobilier mixte. La colocation pourrait y trouver sa place auprès d'étudiants ou de jeunes travailleurs attirés par la qualité de vie.
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Auxerre, préfecture de l'Yonne, présente un équilibre entre taille (35 000 hab), prix du m² (environ 1 895 €) et revenu médian (20 340 €). Son cadre de vie, avec une part importante d'espaces naturels et forestiers, est un atout. Le climat est plus continental, avec un ensoleillement modéré. Pour un investisseur, la ville offre un bassin de demandeurs potentiels (étudiants, jeunes actifs) dans un marché immobilier non tendu.
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Carcassonne allie attractivité touristique et prix immobiliers très abordables (environ 1 590 € le m²). Avec 46 000 habitants et un revenu médian de 19 240 €, la demande locative locale existe. Le climat est l'un des plus ensoleillés et doux de cette sélection (2 159 heures d'ensoleillement, 14,4°C de moyenne), un argument fort pour attirer des colocataires. L'équipement en fibre, en développement (70,5%), nécessite une vigilance au moment de l'achat.
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Perpignan est la plus grande ville de cette liste (121 600 hab) avec un prix au m² remarquablement contenu (environ 1 830 €) compte tenu de son climat méditerranéen exceptionnel (2 490 heures d'ensoleillement). Le revenu médian est bas (17 380 €), ce qui peut générer une forte demande pour des loyers modérés. La fibre est totalement déployée. Cette combinaison en fait un marché à haut potentiel de demande pour la colocation, malgré une concurrence locative peut-être plus forte.
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Épinal, préfecture des Vosges, offre un prix d'entrée très accessible à 1 600 € le m² pour une ville de 32 000 habitants. Son cadre est extrêmement boisé (plus de 67% de forêts). Le revenu médian (20 140 €) est correct, mais le climat est frais (moyenne de 10,3°C). La colocation pourrait y répondre à une demande de logements économiques et conviviaux, notamment auprès de la population étudiante ou des jeunes professionnels travaillant dans le secteur public et parapublic local.
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Belfort présente un profil urbain dense (45 900 hab) avec un prix du m² contenu (environ 1 640 €). Sa situation en zone de montagne et son climat frais sont à prendre en compte. En revanche, son revenu médian (18 850 €) et sa couverture fibre quasi totale (99,3%) sont des points positifs. La présence de l'industrie et de l'enseignement supérieur peut générer une demande constante pour des logements partagés à loyer maîtrisé.
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Angoulême, préfecture de la Charente, affiche un prix au m² d'environ 1 830 € pour 41 900 habitants. Son revenu médian (19 830 €) et sa très bonne couverture fibre (98,8%) sont des atouts. La ville, connue pour son festival de bande dessinée et son pôle d'image, possède une identité culturelle forte pouvant attirer une population jeune, cible naturelle de la colocation, dans un marché immobilier relativement accessible.
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Avec 45 500 habitants, Charleville-Mézières propose un prix du m² parmi les plus bas (environ 1 620 €). Le revenu médian (18 380 €) est faible, ce qui peut orienter vers une colocation à vocation sociale ou très économique. La ville est entièrement fibrée, un avantage décisif. Investir ici nécessite une étude fine du micro-marché locatif pour identifier les bons quartiers et le type de colocataires visés (étudiants, jeunes travailleurs).
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Tourcoing, grande ville de l'aggomération lilloise (98 700 hab), se distingue par sa densité extrême et l'absence totale d'espaces naturels communaux. Son prix au m² (environ 1 910 €) est intéressant pour une métropole. Le revenu médian (18 300 €) est bas, mais la demande locative est forte et constante. C'est un marché mature pour la colocation, avec une clientèle nombreuse, mais où la concurrence entre investisseurs et la sélection du bien seront cruciales.
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Bourges, avec près de 64 200 habitants, offre un prix du m² contenu (environ 1 840 €) pour une préfecture de région. Le revenu médian y est le plus élevé de notre sélection (21 730 €), ce qui peut laisser entrevoir une capacité à supporter des loyers un peu plus élevés pour un logement de qualité. La colocation de standing pour jeunes professionnels pourrait y trouver un créneau, d'autant que la ville conserve une part importante d'espaces naturels.
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Agen (32 800 habitants) présente un prix du m² d'environ 1 875 € dans un climat doux du Sud-Ouest. Son revenu médian (19 160 €) et son excellent taux de fibre (95,5%) sont favorables. Le taux de résidences secondaires (6%) est notable, indiquant un marché immobilier attractif. Pour la colocation, l'enjeu sera de capter une demande locale stable, potentiellement issue des secteurs administratif et agricole de cette préfecture de Lot-et-Garonne.
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Limoges est la deuxième plus grande ville de cette liste (129 900 hab) avec un prix du m² très accessible (environ 1 800 €). Son revenu médian (20 590 €) est au-dessus de la moyenne de la sélection, et la fibre est quasi totale. La préfecture de la Haute-Vienne, dotée d'une université, offre un bassin de demandeurs important pour la colocation, avec une offre immobilière abondante et des prix d'acquisition maîtrisés.
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Romans-sur-Isère, dans la Drôme, compte 33 500 habitants. Avec un prix du m² d'environ 1 920 € et un revenu médian de 20 520 €, le profil est équilibré. La ville bénéficie d'un cadre très végétalisé (plus de 63% d'espaces naturels). Proche de Valence, elle peut attirer des travailleurs ou étudiants cherchant un coût de la vie inférieur. La colocation familiale ou entre professionnels pourrait être un axe à explorer dans ce contexte.
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Nevers se distingue par le prix au m² le plus bas de cette sélection, à environ 1 350 €. Préfecture de la Nièvre (33 000 hab), elle affiche un revenu médian de 20 050 € et une couverture fibre excellente (98%). Ce niveau de prix ouvre des possibilités d'investissement avec un apport minimal, pour cibler une demande locative essentiellement locale, dans un marché peu pressurisé par la spéculation.
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Cambrai, dans le Nord, clôt cette sélection avec un profil de ville moyenne (31 000 hab) au prix du m² contenu (environ 1 680 €). Le revenu médian (19 620 €) et la couverture fibre (90%) sont corrects. Son histoire et sa position géographique en font un bassin d'emploi local. Pour un investisseur, c'est un marché où l'étude du quartier et de la proximité des services sera primordiale pour réussir un projet de colocation.
Ce qui distingue ces communes
Les villes présentées ici partagent un ADN commun : un prix du mètre carré contenu, situé pour la plupart entre 1 350 € et 1 950 €, et une population supérieure à 30 000 habitants. Ce couple de critères crée un terrain propice à l'investissement locatif en colocation : le ticket d'entrée est maîtrisé, et le bassin de demandeurs potentiels est suffisamment large. Au-delà de ces deux points, notre analyse multi-critères révèle d'autres atouts récurrents.
On observe ainsi une très bonne à excellente couverture en fibre optique dans la grande majorité des cas, un élément devenu incontournable pour attirer des colocataires. Par ailleurs, beaucoup de ces communes offrent un cadre de vie où les espaces naturels ou forestiers occupent une part significative du territoire, un argument qualité de vie non négligeable. Enfin, si les revenus médians sont globalement modestes (souvent entre 18 000 € et 20 000 € par unité de consommation), cela traduit aussi un marché locatif où la recherche d'économies par le partage du logement peut être une solution pertinente pour les habitants.
Ce qu'il faut savoir avant de franchir le pas
Investir dans l'immobilier locatif, a fortiori en colocation, n'est pas un acte anodin. Au-delà du choix de la ville, plusieurs dimensions pratiques et réglementaires demandent une attention particulière.
- Étude de marché hyperlocale : Le potentiel d'une ville ne garantit pas le succès d'un bien. Il faut analyser le quartier, la proximité des transports, des commerces, des universités ou des zones d'emploi. La demande pour la colocation est très sensible à ces paramètres.
- La règlementation de la colocation : Elle peut être encadrée par un règlement de copropriété. Certaines communes ont également des arrêtés spécifiques (sur le bruit, les ordures ménagères). Renseignez-vous en mairie et auprès du syndic.
- Gestion et sélection des colocataires : La colocation multiplie les interlocuteurs. Clarifiez les règles (caution, charges, contrat) dès le départ. Utilisez des contrats de colocation individuels ou solidaires et exigez des garanties solides (garant, dossier). La gestion peut être plus chronophage que pour un locataire unique.
- Rentabilité réaliste : Calculez votre rendement net en intégrant tous les coûts : taxe foncière, charges non récupérables, travaux d'entretien, vacance locative potentielle et, si besoin, le recours à une agence pour la gestion.
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Questions fréquentes
Pourquoi privilégier des villes de plus de 30 000 habitants pour la colocation ?
Une taille démographique minimale assure un bassin de demandeurs potentiels plus large et plus stable. Cela inclut souvent la présence d'un pôle universitaire, d'écoles, de zones d'emploi ou d'administrations, qui génèrent une rotation et une demande constante de logements. Dans une plus petite commune, le marché peut être trop étroit et la vacance locative plus risquée.
Le prix au m² est-il le seul critère pour juger de l'accessibilité ?
Non, c'est un indicateur d'entrée, mais il doit être croisé avec d'autres données. Un prix bas dans une ville en déclin démographique n'est pas un bon signe. Il faut aussi regarder le revenu médian local (pour estimer le pouvoir d'achat locatif) et la dynamique économique. Un prix bas associé à une population stable et à des infrastructures de qualité est bien plus prometteur.
La colocation est-elle plus risquée qu'une location classique ?
Elle présente des spécificités. Le risque de litiges peut être multiplié par le nombre d'occupants (dégradations, impayés, conflits internes). Cependant, il est atténué par la solidarité souvent inscrite dans le bail et par la diversification du risque de non-paiement (plusieurs sources de revenus). Une sélection rigoureuse des colocataires et un contrat clair sont essentiels pour sécuriser l'investissement.
Faut-il privilégier l'achat d'un appartement ou d'une maison pour de la colocation ?
Les deux sont possibles, mais avec des logiques différentes. L'appartement en centre-ville ou près des campus est idéal pour des étudiants ou jeunes actifs sans voiture. Une maison avec jardin et plusieurs salles de bain, en périphérie bien desservie, peut attirer des colocations familiales ou entre professionnels. L'essentiel est que le bien soit adapté à une vie commune (espaces communs clairs, chambres de taille correcte, sanitaires en nombre suffisant).
Où puis-je trouver des données locales plus détaillées avant d'investir ?
Commencez par les sources officielles : le site de l'INSEE pour les données démographiques et sociales, les observatoires locaux de l'habitat (souvent portés par l'EPCI), la préfecture pour les arrêtés, et la chambre des notaires pour les tendances immobilières fines. Consultez également les annonces locatives en ligne pour évaluer l'offre et la demande sur le secteur qui vous intéresse.