Le marché immobilier de Bréhal se situe dans la moyenne — prix médian 3 082 €/m², dans la ligne de la médiane de la Manche. Au classement départemental, Bréhal se place dans les 5 % de communes les plus chères de la Manche.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Bréhal a progressé de +19,2 %, une dynamique haussière marquée par rapport à la moyenne française. Au total, 387 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Variation récente (12 mois): -5,1 %.
Typologie largement pavillonnaire à Bréhal: 79,4 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 3 122 €/m². Rapporté au revenu médian de Bréhal, un logement de 87 m² (271 614 €) représente 11,2 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 12,4 €/m² pour un appartement et 9,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rendement brut calculé: environ 4,9 % sur un bien médian. Avec 31,0 % de résidences secondaires, Bréhal est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
Construction neuve active à Bréhal: l'équivalent de 41 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2020 et 2024. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 70 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Bréhal s'interprète dans un contexte plus large — Bréhal est dans la tradition des villages normands, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (à basse altitude (28 m), dans un relief de plaine) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.
Faut-il investir à Bréhal en 2026 ?
Parmi les 442 communes du Manche, Bréhal se place dans le top 5 % des plus chères tout en offrant un potentiel locatif solide.
Verdict
➤ investissement pertinent avec sélection rigoureuse
Points clés
- ✓ Marché locatif porteur
- ✓ Correction des prix récente
- ✓ Territoire très attractif
- ⚠ Solvabilité locale fragile
- ⚠ Marché déjà sous forte pression
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 5 % du Manche
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier à Bréhal
Le marché de Bréhal est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,2/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 4,9 %.
Indices immobiliers de Bréhal
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,9
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Marché tendu : peu de marge, agir vite.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéMarché tendu : peu de marge, agir vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Peu accessible : prix > capacité locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessiblePeu accessible : prix > capacité locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,2
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Bréhal : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Bréhal
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Données du marché immobilier à Bréhal
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Bréhal s'établit à 3 082 €, sur la base de 68 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Bréhal se positionne dans le top 5 % des communes les plus chères du Manche.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 50,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (3,5 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Vacance longue durée à Bréhal
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Bréhal (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Bréhal: 203 logements autorisés sur 5 ans, 47 pour la dernière année (+30 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Bréhal
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bréhal
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,01 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Bréhal
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 674 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Bréhal: majorité classée D, part de passoires thermiques à 8,6 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Bréhal
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Bréhal : cadre de vie et logement
Bréhal, commune de 3 487 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : à seulement 28 m d'altitude.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 12 appellations d'origine rattachées au terroir local et 180 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Bréhal
Bréhal et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Bréhal
2 865 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Bréhal: 90,1 % de maisons, 9,9 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Bréhal
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 732 logements).
- Avant 1919 8,9 % 155 logts
- 1919-1945 6,3 % 109 logts
- 1946-1970 13,3 % 231 logts
- 1971-1990 27,7 % 480 logts
- 1991-2005 19,9 % 344 logts
- 2006-2019 23,8 % 413 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Bréhal
180 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Bréhal
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bréhal
Quel est le prix de l'immobilier à Bréhal ?
Le prix médian au m² à Bréhal est de 3 082 € (données DVF, 68 transactions). Pour une maison de 87 m² (surface médiane locale), compter environ 272 000 €.
Comment Bréhal se situe-t-elle dans le Manche ?
Bréhal se classe au 21ᵉ rang sur 442 communes du Manche — dans le top 5 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Bréhal ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Bréhal est de 3,5 % (loyer de 9,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Bréhal prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
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