À Épinal, le prix médian de l'immobilier s'établit à 1 600 €/m², enregistrant une légère baisse de 1,2 % sur un an selon les données DVF 2024. Cette ville moyenne des Vosges, peuplée de 32 251 habitants, a enregistré 569 transactions. Un marché où les appartements, plus nombreux à changer de mains (394 ventes), affichent un prix médian de 1 513 €/m², tandis que les maisons se négocient à 1 742 €/m². Comprendre cette dynamique est crucial pour vendre au juste prix.
Comment se porte le marché immobilier à Épinal
Le marché spinalien montre une stabilité relative avec une baisse limitée à 1,2 % sur un an. La fourchette interquartile (Q1–Q3) de 1 182 à 2 300 €/m² révèle une dispersion modérée des valeurs. Les appartements dominent le volume des transactions (69 % des ventes), signe d'une liquidité plus forte sur ce segment. La construction neuve, en hausse de 44 % sur cinq ans, pourrait à terme rééquilibrer l'offre. Néanmoins, le taux de logements vacants (12,7 %) reste un signal à surveiller, pouvant indiquer des difficultés d'écoulement pour certains biens.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a reculé de 1,2 % sur un an, une correction modérée dans un contexte national de stagnation. Sur cinq ans, la tendance était plutôt stable, reflétant la résilience d'une ville préfecture aux indicateurs solides (1689 équipements). Ce léger repli actuel peut représenter une fenêtre d'opportunité pour les acheteurs, dans un marché moins tendu qu'en métropole. Pour un vendeur, une mise en prix réaliste, alignée sur les transactions récentes et non sur des aspirations, est impérative pour vendre dans des délais raisonnables.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Épinal
Le parc de logements est mixte, avec 30,8 % de maisons et une majorité d'appartements. Les transactions reflètent cette structure : 394 ventes d'appartements contre 175 pour les maisons. Les acheteurs sont majoritairement des primo-accédants ou des investisseurs locatifs, attirés par des prix d'entrée inférieurs à la moyenne régionale. Seulement 2,6 % de résidences secondaires indiquent un marché tourné vers la résidence principale et l'investissement locatif. La part des logements sociaux (33 %) influence également la composition du parc.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est équilibré, avec une légère inflexion en faveur de l'acheteur. La baisse des prix, même faible, et un volume de transactions soutenu (569 ventes) offrent du choix. La vente n'est pas immédiate mais reste possible, surtout pour les biens bien positionnés et correctement estimés. L'indice de pression immobilière (IPI) de 6,1/10 suggère une demande solide sans surchauffe. La clé réside dans une estimation précise, car la fourchette de prix est large : un bien peut valoir 1 182 €/m² comme 2 300 €/m² selon ses caractéristiques.
Vacance longue durée à Épinal
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Épinal (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Épinal totalise 464 logements sur 5 ans, soit +44 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
L'autorisation de 464 logements neufs sur cinq ans, avec une tendance en hausse de 44 %, indique une attractivité confirmée et une réponse à la demande. Ce volume modéré (28 logements en 2024) n'annonce pas de sur- offre massive risquant de déstabiliser l'ancien. Il oriente la demande vers des biens aux normes RT2012/RE2020, créant une segmentation du marché. Pour un acheteur, le neuf offre une garantie décennale et une performance énergétique optimale, mais à un prix au m² souvent supérieur de 20 à 30 % à l'ancien rénové.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché spinalien suit une saisonnalité classique : une reprise en mars-avril et un pic des ventes en juin-juillet, avant les vacances scolaires. L'automne (septembre-octobre) connaît une seconde vague, souvent portée par les mutations professionnelles. À éviter : la mi-décembre à fin janvier, période de ralentissement. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser avant l'été.
Le saviez-vous ?
- Épinal compte 27 monuments historiques protégés, dont la Basilique Saint-Maurice.
- La fibre est déployée à 71,3 % des logements, un taux correct pour une ville moyenne.
- Avec 58 emplacements touristiques, la ville attire les visiteurs, portant le commerce local.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Épinal
- Prix médian à 1 600 €/m², en baisse de 1,2 % sur un an.
- Écart maison/appartement : 1 742 €/m² contre 1 513 €/m².
- Un bien type coûte 90 780 € (appart) ou 160 264 € (maison).
- Revenu médian local de 20 140 € pour un budget cadre.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Épinal
Quel est le prix au m² à Épinal en 2024 ?
Le prix médian global à Épinal est de 1 600 €/m² selon DVF 2024. Les maisons se vendent en moyenne 1 742 €/m² et les appartements 1 513 €/m², pour des surfaces médianes respectives de 92 m² et 60 m².
Le prix immobilier à Épinal est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix ont baissé de 1,2 % sur un an, indiquant un marché stable mais légèrement en retrait. Cette tendance contraste avec la hausse des autorisations de construire (+44 % sur cinq ans), ce qui pourrait modérer les prix à l'avenir.
Combien de transactions immobilières à Épinal ?
En 2024, 569 transactions ont été enregistrées à Épinal. Les appartements représentent 394 de ces ventes, soit près de 70 % du marché, signe d'une plus grande liquidité sur ce type de bien.
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