Le marché immobilier de la Roche-Noire se situe dans la moyenne — prix médian 2 548 €/m², dans la ligne de la médiane du Puy-de-Dôme. La fourchette centrale des ventes s'étale de 2 193 à 3 207 €/m², signe d'un marché hétérogène où la localisation et l'état du bien pèsent lourd. Dans le Puy-de-Dôme, La Roche-Noire appartient au top 8 % des communes les plus chères au m².
Marché en palier: +1,6 % sur le prix médian entre 2020 et 2024. Au total, 66 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Évolution annuelle récente: +56,0 %.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 2 538 €/m² pour 133 m². Le bien médian (133 m² à 337 554 €) équivaut à 11,8 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,9 €/m² pour un appartement et 8,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,2 %, un niveau intermédiaire. Peu de résidences secondaires à Roche-Noire (5,0 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Rythme de construction régulier: 2 logements/an autorisés en moyenne entre 2020 et 2024. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (88 % des autorisations sur 2020-2024).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: La Roche-Noire est une commune auvergnate, dans les contreforts du Massif central. La géographie joue son rôle: la commune est dans les collines, à une altitude moyenne de 371 m.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2024 au plus récent.
Analyse du marché immobilier à Roche-Noire
Le marché immobilier de la Roche-Noire affiche une pression notable (IPI 6,8/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de la Roche-Noire
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,8
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression modérée : fenêtres de négociation possibles.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression modérée : fenêtres de négociation possibles.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité moyenne : apport nécessaire.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité moyenne : apport nécessaire.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
2,4
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Marché risqué pour le locatif.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableMarché risqué pour le locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Marché porté par le résidentiel local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleMarché porté par le résidentiel local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Roche-Noire : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Roche-Noire
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Roche-Noire s'établit à 2 548 €, sur la base de 22 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 2 193 € à 3 207 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd. La Roche-Noire se positionne dans le top 8 % des communes les plus chères du Puy-de-Dôme.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 44,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Records récents du marché à Roche-Noire
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve à Roche-Noire (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Roche-Noire: 8 logements autorisés sur 5 ans, 0 pour la dernière année (-53 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Roche-Noire
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Roche-Noire
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,92 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Roche-Noire
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 67 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Roche-Noire: majorité classée D, part de passoires thermiques à 17,9 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Roche-Noire
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Roche-Noire : cadre de vie et logement
La Roche-Noire compte 631 habitants, à 371 m d'altitude.
Le territoire abrite 22 appellations d'origine rattachées au terroir local et 29 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Roche-Noire
La Roche-Noire et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Roche-Noire
299 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Roche-Noire: 98,0 % de maisons, 2,0 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Roche-Noire
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 272 logements).
- Avant 1919 13,6 % 37 logts
- 1919-1945 2,9 % 8 logts
- 1946-1970 5,9 % 16 logts
- 1971-1990 34,2 % 93 logts
- 1991-2005 30,1 % 82 logts
- 2006-2019 12,9 % 35 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Roche-Noire
29 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Roche-Noire
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRNPi Val d'Allier Clermontois PPRN Approuvé approuvé le 04/11/2013
- PPR Roche Noire (chute de blocs) PPRN Approuvé approuvé le 22/12/2008
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Roche-Noire
Quel est le prix de l'immobilier à Roche-Noire ?
Le prix médian au m² à Roche-Noire est de 2 548 € (données DVF, 22 transactions). Pour une maison de 133 m² (surface médiane locale), compter environ 338 000 €.
Comment La Roche-Noire se situe-t-elle dans le Puy-de-Dôme ?
La Roche-Noire se classe au 39ᵉ rang sur 463 communes du Puy-de-Dôme — dans le top 8 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Roche-Noire ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Roche-Noire est de 4,2 % (loyer de 8,8 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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