Marché aligné sur la moyenne départementale: 3 164 €/m² à Laroque-des-Albères contre 2 374 €/m² pour les Pyrénées-Orientales. Entre 2 458 et 4 299 €/m² pour la moitié des ventes: le marché de Laroque-des-Albères présente une dispersion notable selon les secteurs et les prestations.
La progression du prix médian atteint +17,2 % sur cinq ans (2020-2024) à Laroque-des-Albères, au-dessus du rythme national. 313 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF. Variation récente (12 mois): -6,0 %.
Typologie largement pavillonnaire à Laroque-des-Albères: 83,3 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 3 107 €/m². Rapporté au revenu médian de Laroque-des-Albères, un logement de 85 m² (264 095 €) représente 10,9 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Laroque-des-Albères avoisinent 11,6 €/m² pour les appartements et 11,3 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique reste modéré — environ 2,9 % — en lien avec le niveau des prix au m². La proportion de résidences secondaires (32,7 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Les flux de permis restent élevés: 113 logements autorisés et 108 commencés sur la période 2020-2024. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 82 % des logements autorisés.
Côté contexte, Laroque-des-Albères est dans la tradition des villages catalans, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Laroque-des-Albères est en retrait du littoral catalan, à environ 10 km, en contexte de collines, à une altitude moyenne de 393 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2024 au plus récent.
Faut-il investir à Laroque-des-Albères en 2026 ?
Correction marquée sur le marché à Laroque-des-Albères : -6,0 % en un an, dans un contexte de seulement 48 transactions annuelles.
Verdict
➤ marché à aborder avec prudence
Points clés
- ✓ Correction des prix récente
- ⚠ Solvabilité locale fragile
- ⚠ Marché déjà sous forte pression
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 17 % du Pyrénées-Orientales
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
Analyse du marché immobilier à Laroque-des-Albères
Le marché de Laroque-des-Albères est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Laroque-des-Albères
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,1
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Marché tendu : peu de marge, agir vite.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéMarché tendu : peu de marge, agir vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Peu accessible : prix > capacité locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenPeu accessible : prix > capacité locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,5
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Marché risqué pour le locatif.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréMarché risqué pour le locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Laroque-des-Albères : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Laroque-des-Albères
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Données du marché immobilier à Laroque-des-Albères
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Laroque-des-Albères s'établit à 3 164 €, sur la base de 48 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 2 458 € à 4 299 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd. Laroque-des-Albères se positionne dans le top 17 % des communes les plus chères du Pyrénées-Orientales.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 35,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Aperçu par typologie à Laroque-des-Albères
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Laroque-des-Albères
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Laroque-des-Albères
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Laroque-des-Albères (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Laroque-des-Albères totalise 113 logements sur 5 ans, soit +19 % vs la période antérieure.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Laroque-des-Albères
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Laroque-des-Albères
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,86 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Laroque-des-Albères
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 340 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Laroque-des-Albères est C, avec 5,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Laroque-des-Albères
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Laroque-des-Albères : cadre de vie et logement
Laroque-des-Albères compte 2 256 habitants, à 393 m d'altitude.
Le territoire abrite 16 appellations d'origine rattachées au terroir local et 145 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Laroque-des-Albères
Laroque-des-Albères et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Laroque-des-Albères
1 756 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Laroque-des-Albères est composé très majoritairement de maisons (92,0 %), profil résidentiel familial typique.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Laroque-des-Albères
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 103 logements).
- Avant 1919 8,6 % 95 logts
- 1919-1945 5,1 % 56 logts
- 1946-1970 11,8 % 130 logts
- 1971-1990 34,6 % 382 logts
- 1991-2005 25,3 % 279 logts
- 2006-2019 14,6 % 161 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Laroque-des-Albères
145 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Laroque-des-Albères
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRIF - Laroque-des-Albères PPRN Approuvé approuvé le 16/12/2004
- PPR - Laroque-des-Albères PPRN Approuvé approuvé le 24/09/2001
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Laroque-des-Albères : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Laroque-des-Albères
Quel est le prix de l'immobilier à Laroque-des-Albères ?
Le prix médian au m² à Laroque-des-Albères est de 3 164 € (données DVF, 48 transactions). Pour une maison de 85 m² (surface médiane locale), compter environ 264 000 €.
Comment Laroque-des-Albères se situe-t-elle dans le Pyrénées-Orientales ?
Laroque-des-Albères se classe au 39ᵉ rang sur 225 communes du Pyrénées-Orientales — dans le top 17 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Laroque-des-Albères ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Laroque-des-Albères est de 4,4 % (loyer de 11,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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