Le marché immobilier de Luz-Saint-Sauveur se situe dans la moyenne — prix médian 3 109 €/m², dans la ligne de la médiane des Hautes-Pyrénées. La fourchette centrale des ventes s'étale de 2 536 à 3 921 €/m², signe d'un marché hétérogène où la localisation et l'état du bien pèsent lourd. La commune figure parmi les 10 % les plus chères des Hautes-Pyrénées au mètre carré.
Dynamique haussière marquée: +35,5 % sur le prix médian entre 2020 et 2024 à Luz-Saint-Sauveur. Au total, 305 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Évolution annuelle récente: +11,3 %.
Typologie urbaine marquée: 85,4 % des transactions de Luz-Saint-Sauveur concernent des appartements, autour de 3 160 €/m². Rapporté au revenu médian de Luz-Saint-Sauveur, un logement de 83 m² (216 547 €) représente 10,5 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 9,5 €/m² pour un appartement et 9,5 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 3,6 %, un niveau intermédiaire. Avec 73,6 % de résidences secondaires, Luz-Saint-Sauveur est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
La production neuve est peu intense à Luz-Saint-Sauveur — 12 logements autorisés entre 2020 et 2024. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 58 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Luz-Saint-Sauveur est au cœur de la chaîne des Pyrénées. La géographie joue son rôle: la commune est en haute montagne, à 1 869 m d'altitude.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2024 au plus récent.
Faut-il investir à Luz-Saint-Sauveur en 2026 ?
Le marché immobilier de Luz-Saint-Sauveur a bondi de +11,3 % en un an, signal rare sur une commune de 900 habitants.
Verdict
➤ marché à aborder avec prudence
Points clés
- ⚠ Solvabilité locale fragile
- ⚠ Marché déjà sous forte pression
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 10 % du Hautes-Pyrénées
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Prix en forte hausse : +11,3 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Luz-Saint-Sauveur
Le marché de Luz-Saint-Sauveur est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 7,1/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de Luz-Saint-Sauveur
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,6
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Marché tendu : peu de marge, agir vite.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéMarché tendu : peu de marge, agir vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Peu accessible : prix > capacité locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessiblePeu accessible : prix > capacité locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,8
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
7,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Forte pression touristique : opportunités saisonnières.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéForte pression touristique : opportunités saisonnières.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Luz-Saint-Sauveur : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Luz-Saint-Sauveur
Estimation sur un maison type de 83 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Luz-Saint-Sauveur.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Données du marché immobilier à Luz-Saint-Sauveur
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Luz-Saint-Sauveur s'établit à 3 109 €, sur la base de 48 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 2 536 € à 3 921 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd. Luz-Saint-Sauveur se positionne dans le top 10 % des communes les plus chères du Hautes-Pyrénées.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 66,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Aperçu par typologie à Luz-Saint-Sauveur
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Luz-Saint-Sauveur
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Luz-Saint-Sauveur
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Luz-Saint-Sauveur (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Luz-Saint-Sauveur: 12 logements autorisés sur 5 ans, 1 pour la dernière année (-71 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Luz-Saint-Sauveur
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Luz-Saint-Sauveur
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (66,07 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale très élevée : la taxe foncière représente l'équivalent de plus de 4 mois de loyer chaque année. Impact significatif sur le rendement net d'un investissement locatif.
Performance énergétique du parc à Luz-Saint-Sauveur
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 398 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Luz-Saint-Sauveur: majorité classée D, part de passoires thermiques à 11,1 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Luz-Saint-Sauveur
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Luz-Saint-Sauveur : cadre de vie et logement
Luz-Saint-Sauveur, commune de 900 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 1 869 m d'altitude.
Le territoire abrite 4 monuments historiques protégés, 17 appellations d'origine rattachées au terroir local et 133 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Luz-Saint-Sauveur
Luz-Saint-Sauveur et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Luz-Saint-Sauveur
2 054 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 36,7 % de maisons, 63,3 % d'appartements sur un total de 2 054 logements.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Luz-Saint-Sauveur
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 494 logements).
- Avant 1919 19,2 % 95 logts
- 1919-1945 5,1 % 25 logts
- 1946-1970 15,8 % 78 logts
- 1971-1990 34,4 % 170 logts
- 1991-2005 16,2 % 80 logts
- 2006-2019 9,3 % 46 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Luz-Saint-Sauveur
133 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Luz-Saint-Sauveur
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-Multi - LUZ-SAINT-SAUVEUR PPRN Approuvé approuvé le 22/12/2023
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Luz-Saint-Sauveur : passer à l'action
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Luz-Saint-Sauveur grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Luz-Saint-Sauveur
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Luz-Saint-Sauveur
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Luz-Saint-Sauveur
Quel est le prix de l'immobilier à Luz-Saint-Sauveur ?
Le prix médian au m² à Luz-Saint-Sauveur est de 3 109 € (données DVF, 48 transactions). Pour une maison de 83 m² (surface médiane locale), compter environ 217 000 €.
Comment Luz-Saint-Sauveur se situe-t-elle dans le Hautes-Pyrénées ?
Luz-Saint-Sauveur se classe au 41ᵉ rang sur 415 communes du Hautes-Pyrénées — dans le top 10 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Luz-Saint-Sauveur ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Luz-Saint-Sauveur est de 4,4 % (loyer de 9,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Luz-Saint-Sauveur.
Communes limitrophes de Luz-Saint-Sauveur
Luz-Saint-Sauveur est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :