Le marché immobilier niçois affiche un prix médian de 4 927 €/m², en légère hausse de 0,8 % sur un an (DVF 2024). Avec 7 281 transactions, l'activité reste soutenue. Cette page décrypte la valeur de votre bien pour une mise sur le marché optimale, en s'appuyant sur les données officielles des notaires.
Comment se porte le marché immobilier à Nice
La stabilité des prix masque des dynamiques contrastées. Le volume important de transactions (6 890 ventes d'appartements contre 391 maisons) indique un marché liquide, notamment pour les petites surfaces. La fourchette interquartile (3 750 – 6 452 €/m²) révèle une dispersion des valeurs selon les quartiers et les états. La proximité de l'aéroport international (5,8 km) et des gares TGV soutient cette attractivité. Toutefois, la part de logements vacants (12,9 %) indique que certains biens peinent à trouver preneur.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian à Nice affiche une staille remarquable avec une hausse de +0,8 % sur un an, à 4 927 €/m². Cette résistance dans un contexte national de correction confirme l'attractivité structurelle de la ville. La tendance sur 5 ans, marquée par une progression continue, suggère un marché mature et peu spéculatif. Pour un acheteur, cela signifie qu'une opportunité de décote importante est peu probable ; pour un vendeur, que la valorisation est solide, à condition de ne pas surestimer son bien par rapport au dernier palier de prix.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Nice
Le parc est très majoritairement composé d'appartements (93,3 % des logements). Les maisons, rares (6,7 % du parc), atteignent un prix médian de 7 383 €/m². Les acheteurs sont principalement des propriétaires occupants (47,3 % des ménages), mais la part non négligeable de résidences secondaires (13,8 %) pèse sur la demande. Les transactions concernent majoritairement des appartements de 53 m² en médiane, adaptés aux célibataires et jeunes actifs.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est globalement équilibré, avec une légère tendance vendeur dans les segments les plus demandés (appartements bien situés, rénovés). La vente reste facile pour les biens correctement estimés et en bon état, d'autant que la démographie est positive (+4,9 % en 5 ans). Néanmoins, la présence de 5,8 % de passoires thermiques (DPE F/G) et un taux de chômage local de 13,1 % peuvent ralentir la vente de biens énergivores ou dans certains quartiers.
Vacance longue durée à Nice
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Nice (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Nice: 5 217 logements autorisés sur 5 ans, 267 pour la dernière année (-54 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Sur les cinq dernières années, 5 217 logements neufs ont été autorisés à Nice, mais la tendance est à un net ralentissement : -54 % par rapport à la période précédente. Seulement 267 logements ont été autorisés en 2024. Cette baisse de la production neuve limite le risque de sur-offre à court terme et maintient une pression à la hausse sur le parc ancien, en particulier dans les secteurs les plus demandés comme ceux bien desservis par le futur tramway ou proches des 22 763 équipements recensés.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché niçois connaît une saisonnalité marquée par le tourisme. La période de vente la plus active va de mars à juin, lorsque les acheteurs prospectent avant l'été. La fin d'année est souvent plus calme. Pour un vendeur, mettre son bien sur le marché au printemps maximise les visites. À l'inverse, un acheteur peut trouver plus de négociation en novembre ou décembre. Notez que la taxe foncière, souvent élevée, est exigible en septembre, un élément à budgéter.
Le saviez-vous ?
- Nice compte 81 monuments historiques protégés.
- L'aéroport est à 5,8 km seulement du centre-ville.
- La part des résidences secondaires est de 13,8 %.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Nice
- Prix médian : 4 927 €/m², en hausse de 0,8 % sur un an.
- Écart maison/appartement : +52 % pour les maisons (7 383 €/m²).
- Un bien type coûte 257 315 € pour un appartement.
- Le marché est stable, avec une démographie dynamique (+4,9 % en 5 ans).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Nice
Quel est le prix moyen du m2 à Nice ?
Le prix médian à Nice est de 4 927 €/m² selon les données DVF 2024. Il varie de 3 750 €/m² (quartile bas) à 6 452 €/m² (quartile haut), selon l'emplacement et la qualité du bien.
Le prix immobilier à Nice est-il en hausse ?
Oui, les prix ont augmenté de 0,8 % sur un an. Cette tendance à la hausse, modérée, s'inscrit dans un marché actif avec plus de 7 200 transactions annuelles.
Quel prix pour une maison à Nice ?
Le prix médian des maisons s'établit à 7 383 €/m² pour une surface typique de 100 m². Comptez un budget médian d'environ 740 000 € pour ce type de bien.
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- Estimation basée sur les ventes réelles de votre secteur
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