Le marché immobilier de Tourrettes-sur-Loup figure parmi les plus chers de France: le prix médian atteint 5 857 €/m² en 2024, soit +131,0 % par rapport à la médiane nationale (2 536 €/m²). La fourchette centrale des ventes s'étale de 4 852 à 8 706 €/m², signe d'un marché hétérogène où la localisation et l'état du bien pèsent lourd.
Sur la période 2020-2024, le prix médian de Tourrettes-sur-Loup a progressé de +38,3 %, une dynamique haussière marquée par rapport à la moyenne française. Le cumul des ventes enregistrées sur 2020-2024 atteint 653 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +6,5 %.
Typologie à dominante pavillonnaire: 85,9 % des ventes concernent des maisons, à 5 678 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Tourrettes-sur-Loup, un logement de 153 m² (868 734 €) représente 31,5 années de ressources brutes.
Loyers observés à Tourrettes-sur-Loup: 15,7 €/m²/mois pour un appartement, 21,6 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix, le loyer annuel offre un rendement brut estimé autour de 2,9 %: un marché où l'enjeu patrimonial prime sur le cash-flow locatif. Avec 28,3 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Entre 2020 et 2024, 179 logements autorisés au permis de construire à Tourrettes-sur-Loup — un rythme moyen de 36 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Tourrettes-sur-Loup est dans la géographie spectaculaire des Alpes-Maritimes. Contexte physique: à 24 km du littoral azuréen, perchée à 558 m, en contexte de moyenne montagne.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2024).
Analyse du marché immobilier à Tourrettes-sur-Loup
Le marché immobilier de Tourrettes-sur-Loup affiche une pression notable (IPI 6,8/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Tourrettes-sur-Loup
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,8
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression modérée : fenêtres de négociation possibles.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression modérée : fenêtres de négociation possibles.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité moyenne : apport nécessaire.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité moyenne : apport nécessaire.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Marché risqué pour le locatif.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréMarché risqué pour le locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Tourrettes-sur-Loup : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Tourrettes-sur-Loup
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Tourrettes-sur-Loup s'établit à 5 857 €, sur la base de 92 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 4 852 € à 8 706 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd. Tourrettes-sur-Loup se positionne dans le top 14 % des communes les plus chères du Alpes-Maritimes.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 23,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Aperçu par typologie à Tourrettes-sur-Loup
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Tourrettes-sur-Loup
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Tourrettes-sur-Loup
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Tourrettes-sur-Loup (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 179 logements ont été autorisés à à Tourrettes-sur-Loup, +48 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Tourrettes-sur-Loup
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Tourrettes-sur-Loup
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (23,29 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale faible : moins de 2 mois de loyer par an. Avantage notable pour le rendement net.
Performance énergétique du parc à Tourrettes-sur-Loup
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 592 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Tourrettes-sur-Loup: classe D en tête, 15,4 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Tourrettes-sur-Loup
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Tourrettes-sur-Loup : cadre de vie et logement
Tourrettes-sur-Loup compte 4 165 habitants, à 558 m d'altitude.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 219 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Tourrettes-sur-Loup
Tourrettes-sur-Loup et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Tourrettes-sur-Loup
2 682 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
2 218 maisons pour 439 appartements: le parc à Tourrettes-sur-Loup est résolument pavillonnaire.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Tourrettes-sur-Loup
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 797 logements).
- Avant 1919 12,0 % 216 logts
- 1919-1945 3,5 % 63 logts
- 1946-1970 19,5 % 350 logts
- 1971-1990 36,6 % 658 logts
- 1991-2005 18,5 % 333 logts
- 2006-2019 9,9 % 178 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Tourrettes-sur-Loup
219 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Tourrettes-sur-Loup
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-IF - Tourrettes-sur-Loup 2022 Révision 1 PPRN Approuvé approuvé le 27/04/2022
- PPRN-I - Tourettes-sur-loup 2007 PPRN Approuvé approuvé le 26/09/2007
- PPRN-Mvt - Tourettes-sur-Loup 2018 PPRN Approuvé approuvé le 31/08/2018
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Tourrettes-sur-Loup
Quel est le prix de l'immobilier à Tourrettes-sur-Loup ?
Le prix médian au m² à Tourrettes-sur-Loup est de 5 857 € (données DVF, 92 transactions). Pour une maison de 153 m² (surface médiane locale), compter environ 869 000 €.
Comment Tourrettes-sur-Loup se situe-t-elle dans le Alpes-Maritimes ?
Tourrettes-sur-Loup se classe au 22ᵉ rang sur 161 communes du Alpes-Maritimes — dans le top 14 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Tourrettes-sur-Loup ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Tourrettes-sur-Loup est de 4,6 % (loyer de 21,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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