Le marché immobilier de Villefranche-sur-Mer figure parmi les plus chers de France: le prix médian atteint 9 702 €/m² en 2024, soit +282,6 % par rapport à la médiane nationale (2 536 €/m²). Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 7 065 et 13 131 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix. Dans les Alpes-Maritimes, Villefranche-sur-Mer appartient au top 2 % des communes les plus chères au m².
Le marché de Villefranche-sur-Mer connaît une hausse prononcée: +30,5 % sur le prix médian entre 2020 et 2024. Au total, 1 034 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
L'appartement domine nettement le marché de Villefranche-sur-Mer (78,2 % des ventes), avec un prix médian de 8 611 €/m². Le bien médian (163 m² à 2 594 145 €) dépasse très largement la capacité d'achat du revenu médian communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 26,4 €/m² pour un appartement et 19,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rendement brut calculé: environ 3,7 % sur un bien médian. Le parc local comporte 50,2 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
Les permis de construire autorisent 24 logements par an en moyenne sur la période 2020-2024. Typologie dominante des permis: les résidences (services, étudiantes, seniors), qui concentrent environ 87 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Villefranche-sur-Mer est dans la géographie spectaculaire des Alpes-Maritimes. Villefranche-sur-Mer est à 28 km du littoral azuréen, dans les collines, à une altitude moyenne de 231 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.
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Prix médian au m² à 9 702 € à Villefranche-sur-Mer, dans un marché de 188 transactions annuelles.
Verdict
➤ marché à aborder avec prudence
Points clés
- ⚠ Solvabilité locale fragile
- ⚠ Marché déjà sous forte pression
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 2 % du Alpes-Maritimes
Analyse du marché immobilier à Villefranche-sur-Mer
Le marché de Villefranche-sur-Mer est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Villefranche-sur-Mer
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,4
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Marché tendu : peu de marge, agir vite.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéMarché tendu : peu de marge, agir vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Peu accessible : prix > capacité locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessiblePeu accessible : prix > capacité locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Villefranche-sur-Mer : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Villefranche-sur-Mer
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Villefranche-sur-Mer s'établit à 9 702 €, sur la base de 188 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 7 065 € à 13 131 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd. Villefranche-sur-Mer se positionne dans le top 2 % des communes les plus chères du Alpes-Maritimes.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 39,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (1,4 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Aperçu par typologie à Villefranche-sur-Mer
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Villefranche-sur-Mer
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Villefranche-sur-Mer
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Villefranche-sur-Mer (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Villefranche-sur-Mer: 118 logements autorisés sur 5 ans, 0 pour la dernière année (+27 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Villefranche-sur-Mer
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Villefranche-sur-Mer
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,24 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Villefranche-sur-Mer
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 701 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Villefranche-sur-Mer: majorité classée C, part de passoires thermiques à 8,2 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Villefranche-sur-Mer
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Villefranche-sur-Mer : cadre de vie et logement
Villefranche-sur-Mer compte 5 008 habitants, à 231 m d'altitude.
Le territoire abrite 7 monuments historiques protégés, 9 appellations d'origine rattachées au terroir local et 370 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Villefranche-sur-Mer
Villefranche-sur-Mer et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Villefranche-sur-Mer
5 467 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 76,7 % d'appartements, 23,3 % de maisons — profil urbain marqué.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Villefranche-sur-Mer
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 426 logements).
- Avant 1919 13,4 % 324 logts
- 1919-1945 13,3 % 323 logts
- 1946-1970 41,9 % 1 017 logts
- 1971-1990 23,2 % 564 logts
- 1991-2005 4,7 % 114 logts
- 2006-2019 3,5 % 84 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Villefranche-sur-Mer
370 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Villefranche-sur-Mer
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-IF - Villefranche-sur-Mer 2003 PPRN Prescrit
- PPRN-Multi - Villefranche-sur-mer 2012 Révision 1 PPRN Approuvé approuvé le 13/06/2012
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Villefranche-sur-Mer
Quel est le prix de l'immobilier à Villefranche-sur-Mer ?
Le prix médian au m² à Villefranche-sur-Mer est de 9 702 € (données DVF, 188 transactions). Pour une maison de 163 m² (surface médiane locale), compter environ 2 594 000 €.
Comment Villefranche-sur-Mer se situe-t-elle dans le Alpes-Maritimes ?
Villefranche-sur-Mer se classe au 3ᵉ rang sur 161 communes du Alpes-Maritimes — dans le top 2 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Villefranche-sur-Mer ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Villefranche-sur-Mer est de 1,4 % (loyer de 19,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Villefranche-sur-Mer prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
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