Le prix médian de Ballainvilliers dépasse la médiane nationale (2 536 €/m²) avec 3 432 €/m² observés en 2024. Marché plutôt homogène: la moitié des ventes se situent dans un couloir étroit, de 2 797 à 3 930 €/m².
Correction observée: -7,3 % sur le prix médian au m² entre 2020 et 2024. Le cumul des ventes enregistrées sur 2020-2024 atteint 284 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année fait apparaître une correction de -16,0 % du prix médian.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Ballainvilliers — maisons à 3 693 €/m² pour 105 m² en surface médiane, appartements à 2 838 €/m² pour 67 m². Rapporté au revenu médian de Ballainvilliers, un logement de 105 m² (387 765 €) représente 13,0 années de ressources brutes.
Loyers observés à Ballainvilliers: 18,2 €/m²/mois pour un appartement, 15,9 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,7 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 0,5 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve est soutenue à Ballainvilliers: 302 logements autorisés sur la période 2020-2024 (base SITADEL), soit environ 60 par an. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 96 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Ballainvilliers est une commune de la couronne périurbaine francilienne. Sur le plan physique, la commune est dans un relief de plaine, à 83 m d'altitude en moyenne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.
Faut-il investir à Ballainvilliers en 2026 ?
Correction marquée sur le marché à Ballainvilliers : -16,0 % en un an, dans un contexte de seulement 48 transactions annuelles.
Verdict
➤ investissement pertinent avec sélection rigoureuse
Points clés
- ✓ Correction des prix récente
- ✓ Territoire très attractif
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 25 % du Essonne
- Correction récente des prix : -16,0 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Ballainvilliers
Le marché immobilier de Ballainvilliers affiche une pression notable (IPI 5,4/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Ballainvilliers
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,4
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : fenêtres de négociation possibles.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : fenêtres de négociation possibles.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité moyenne : apport nécessaire.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité moyenne : apport nécessaire.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Marché porté par le résidentiel local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleMarché porté par le résidentiel local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Ballainvilliers : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Ballainvilliers
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Ballainvilliers s'établit à 3 432 €, sur la base de 48 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale (2 797–3 930 €/m²) reste resserrée, un signe de marché cohérent. Ballainvilliers se positionne dans le top 25 % des communes les plus chères du Essonne.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 36,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 7,7 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Aperçu par typologie à Ballainvilliers
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Ballainvilliers
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Ballainvilliers
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Ballainvilliers (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 302 logements ont été autorisés à à Ballainvilliers, +14 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Ballainvilliers
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Ballainvilliers
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (36,48 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Ballainvilliers
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 641 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Ballainvilliers: classe C en tête, 5,0 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Ballainvilliers
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Ballainvilliers : cadre de vie et logement
Ballainvilliers compte 4 904 habitants, à 83 m d'altitude.
Le territoire abrite 158 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Ballainvilliers
Ballainvilliers et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Ballainvilliers
1 978 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 1 212 maisons et 761 appartements à à Ballainvilliers.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Ballainvilliers
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 710 logements).
- Avant 1919 3,8 % 65 logts
- 1919-1945 2,3 % 39 logts
- 1946-1970 11,0 % 188 logts
- 1971-1990 26,9 % 460 logts
- 1991-2005 25,3 % 433 logts
- 2006-2019 30,7 % 525 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Ballainvilliers
158 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Ballainvilliers
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Ballainvilliers
Quel est le prix de l'immobilier à Ballainvilliers ?
Le prix médian au m² à Ballainvilliers est de 3 432 € (données DVF, 48 transactions). Pour une maison de 105 m² (surface médiane locale), compter environ 388 000 €.
Comment Ballainvilliers se situe-t-elle dans le Essonne ?
Ballainvilliers se classe au 49ᵉ rang sur 193 communes du Essonne — dans le top 25 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Ballainvilliers ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Ballainvilliers est de 5,2 % (loyer de 15,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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