Avec 2 127 €/m² en médiane, Blain s'inscrit dans la moyenne de la Loire-Atlantique (3 073 €/m²) et reste -16,1 % au regard de la médiane nationale. La fourchette centrale des ventes (1 796 à 2 527 €/m²) reste resserrée, signe d'un marché relativement homogène.
Sur la période 2020-2024, le prix médian de Blain varie peu (+2,7 %). Le cumul des ventes enregistrées sur 2020-2024 atteint 751 transactions (source DGFiP/DVF). Variation récente (12 mois): -7,5 %.
Le marché penche nettement côté maisons (86,7 %), vendues autour de 2 207 €/m² pour des surfaces médianes de 89 m². Un bien type de 89 m² revient à environ 196 423 €, soit 8,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Blain: 11,9 €/m²/mois pour un appartement, 10,0 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 7,8 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 2,1 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve est soutenue à Blain: 484 logements autorisés sur la période 2020-2024 (base SITADEL), soit environ 97 par an.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Blain est dans le tissu communal du littoral atlantique. Le cadre géographique (dans un relief de plaine, à 26 m d'altitude en moyenne) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2024).
Faut-il investir à Blain en 2026 ?
Blain, commune-porte de la Bretagne à une demi-heure de Nantes, bénéficie d'une croissance démographique constante et d'un important réservoir de services. Son marché immobilier, après un net rebond post-crise, affiche aujourd'hui une correction. Cette conjoncture pose la question d'une opportunité d'investissement ou d'achat résidentiel en 2026.
Avec une correction de 7,5 % sur un an et un rendement locatif brut de 7,8 % pour les appartements, Blain représente un point d'entrée stratégique pour les investisseurs à la recherche de cash-flow.
Verdict
➤ Investir à Blain est pertinent pour l'investisseur locatif en quête de rendement, à condition de sélectionner rigoureusement le bien et d'accepter une logique de moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction récente de -7,5 %
- ✓ Rendement locatif brut élevé (7,8 %)
- ✓ Dynamique démographique soutenue (+5,1 % en 5 ans)
- ⚠ Solvabilité locale limitée (revenu médian 22 760 €)
- ⚠ Parc vieillissant (22,3 % d'avant 1945)
- ⚠ Connectivité numérique faible (score 5/100)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian à Blain (2 127 €/m²) est inférieur à la moyenne nationale.
- Il se situe environ 20 % en dessous du prix médian du département de Loire-Atlantique.
- Son rendement locatif dépasse nettement celui des grandes métropoles comme Nantes.
Analyse du marché immobilier à Blain
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,9/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,6/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 7,8 %.
Indices immobiliers de Blain
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,9
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est pas en surchauffe, ce qui laisse du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est pas en surchauffe, ce qui laisse du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée : l'effort financier reste significatif pour les revenus locaux, mais le prix est contenu.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée : l'effort financier reste significatif pour les revenus locaux, mais le prix est contenu.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,6
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est solide, portée par une démographie dynamique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est solide, portée par une démographie dynamique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : un potentiel de location saisonnière existe, mais limité.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : un potentiel de location saisonnière existe, mais limité.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Blain : opportunités et risques
L'investissement locatif à Blain présente un intérêt marqué pour les appartements, avec un rendement brut de 7,8 %. Toutefois, le rendement net estimé à 4,4 % tient compte d'une taxe foncière élevée (49,01 %) et des frais de gestion. La rénovation énergétique est un enjeu : bien que les passoires thermiques (F/G) ne représentent que 11,1 % du parc, la classe D dominante impose des travaux de mise aux normes à moyen terme pour rester louable.
La stratégie de plus-value pure est moins évidente à court terme, compte tenu de la correction en cours. En revanche, l'écart de prix avec les communes voisines (jusqu'à -62 % avec Sautron) et la dynamique de construction neuve (+41 % d'autorisations) suggèrent un potentiel de revalorisation à l'horizon de 5 à 10 ans, à condition que la croissance démographique se maintienne.
Investir ici nécessite de choisir son secteur avec soin. La faible connectivité numérique (score 5/100) peut rebuter une partie de la demande locative, tandis que la présence de la gare de Savenay à 20 km attire les navetteurs. La part de logements vacants (6,5 %) est dans la moyenne, indiquant un marché locatif ni trop tendu, ni atone.
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Données du marché immobilier à Blain
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Blain s'établit à 2 127 €/m² en 2024, en repli de 7,5 % sur un an. Cette correction fait suite à une surchauffe évidente en 2022, où les prix avaient grimpé à 2 449 €/m². D'après les transactions DVF, le marché a donc effectué un retour partiel à des niveaux plus soutenables, retrouvant ceux de 2020-2021. Cette baisse est plus prononcée que dans certaines communes voisines, ce qui creuse l'écart de valorisation.
La structure du marché est clairement orientée vers la maison individuelle, qui représente 85 % du parc et 87 % des ventes. Les appartements, minoritaires, voient leur prix médian chuter à 1 824 €/m², offrant un point d'entrée très accessible. Cette dichotomie reflète le profil résidentiel de la commune, attractive pour les familles, mais pose la question de la liquidité à la revente pour les petits biens en copropriété.
Le contexte démographique, avec une progression de +8,7 % de population en 10 ans, constitue un solide pilier pour la demande. Néanmoins, le revenu médian des habitants (22 760 €) reste limité, indiquant que le marché est partiellement tiré par des acheteurs extérieurs, potentiellement attirés par la proximité de Nantes et un cadre de vie doté de 387 équipements.
Aperçu par typologie à Blain
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Blain
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Blain
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Blain (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 484 logements ont été autorisés à à Blain, +41 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
484 logements autorisés en 5 ans, avec une tendance en hausse de 41 %, indiquent une forte activité des promoteurs. Cette offre neuve, souvent en maisons individuelles, répond à la croissance démographique et peut capter une partie de la demande, mettant sous pression les biens anciens mal rénovés. Avec 48 autorisations en 2024, le rythme reste soutenu. Cela confirme l'attractivité résidentielle de Blain mais invite à la prudence sur les projets locatifs dans l'ancien, qui devront rivaliser avec des standards énergétiques plus performants.
Fourchettes de loyers à Blain
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Blain
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,01 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annoncé ne tient pas compte des charges incompressibles. À Blain, la taxe foncière sur le bâti est de 49,01 %. Cela représente environ 0,5 point du rendement brut. Il faut aussi provisionner la vacance locative (le taux de logements vacants est de 6,5 % dans la commune) et les frais de gestion, souvent autour de 5 % du loyer. Les appartements, plus souvent en copropriété, ajoutent des charges courantes. Un rendement net à 4,4 % pour les appartements suppose déjà ces prélèvements.
Performance énergétique du parc à Blain
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 028 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Blain: classe D en tête, 11,1 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc est majoritairement classé D (195 kWh/m²/an), une performance moyenne. La part des passoires thermiques (F et G) est de 11,1 %, légèrement en deçà de la moyenne nationale. Attention à la réglementation : les logements classés G seront interdits de location à partir de 2025, les F en 2028. Pour un achat dans l'ancien, prévoir un budget travaux de rénovation énergétique est prudent, d'autant que 22,3 % du parc est antérieur à 1945.
Calculateur de rendement à Blain
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Blain
Pour un appartement type de 45 m² à Blain, l'investisseur débourse environ 82 000 € (prix médian 1 824 €/m²). Le loyer attendu est de 535 €/mois (11,9 €/m²), soit un rendement brut de 7,8 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 50 €/mois), des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe aux alentours de 4,4 %, générant un cash-flow mensuel modeste voire négatif selon le financement.
Erreurs à éviter quand on investit à Blain
- Négliger la taxe foncière, à 49,01 % à Blain.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner la vacance (6,5 %).
- Oublier la future interdiction de louer les passoires thermiques.
- Surévaluer les loyers face à l'offre neuve croissante.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier blinois suit le rythme national, avec une activité accrue au printemps et en début d'automne. La période de septembre, où la taxe foncière est due, peut inciter certains vendeurs à conclure. L'absence de forte saisonnalité touristique (seul 1 camping) évite les pics de demande estivale spécifiques. Pour acheter, la fin d'année peut offrir des opportunités de négociation, les vendeurs motivés souhaitant souvent clore avant les fêtes.
Le saviez-vous ?
- Blain s'étend sur 102 km², soit une densité très faible de 102 hab./km².
- La commune a autorisé 484 logements neufs en 5 ans, en hausse de 41 %.
- L'âge médian à Blain est de 41,8 ans, plus jeune que la moyenne nationale.
S'installer à Blain : cadre de vie et logement
S'installer à Blain, c'est opter pour le cadre d'une petite ville bien équipée, au sein d'un territoire rural de 102 km². Avec 13 établissements scolaires, 60 commerces et 89 services de santé, la commune offre une autonomie quotidienne réelle. Cette densité d'équipements, couplée à un accès rapide à Nantes par la route, explique en partie son attractivité résidentielle.
Le profil démographique est équilibré, avec un âge médian de 41,8 ans. La part des moins de 30 ans (35,5 %) est significative, insufflant une dynamique familiale. Il convient de noter la présence de risques naturels recensés, dont un radon significatif, nécessitant une vigilance particulière lors de l'acquisition. Le climat, avec des précipitations annuelles de 761 mm, est typique de la région.
Carte du marché immobilier à Blain
Blain et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Blain
4 743 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
3 995 maisons pour 711 appartements: le parc à Blain est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le marché est dominé par la maison individuelle (84,9 % du parc), signe d'une attractivité familiale et périurbaine. Le taux de propriétaires-occupants (69,3 %) est élevé, ce qui traduit une stabilité et une faible rotation. Seulement 2,1 % de résidences secondaires indiquent un marché tourné vers l'habitat principal. Le taux de logements vacants (6,5 %) légèrement supérieur à la moyenne nationale indique toutefois un parc pouvant présenter des biens à rénover.
Ancienneté du parc à Blain
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 337 logements).
- Avant 1919 13,9 % 601 logts
- 1919-1945 8,4 % 364 logts
- 1946-1970 13,9 % 602 logts
- 1971-1990 25,4 % 1 101 logts
- 1991-2005 21,0 % 909 logts
- 2006-2019 17,5 % 759 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Blain
387 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Blain
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le dossier communal des risques naturels recense 14 aléas et 10 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Le radon, gaz radioactif naturel, présente un potentiel significatif sur le territoire, nécessitant un diagnostic spécifique. La sismicité est classée faible. Ces éléments ne sont pas rédhibitoires mais imposent une vigilance : consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR) et assurer son bien en conséquence est indispensable. Le risque inondation, principal aléa en Loire-Atlantique, doit être vérifié au cas par cas.
Cas pratique : un achat type à Blain
Une maison de 100 m² à Blain coûte environ 220 700 € (prix médian 2 207 €/m²). Avec un apport de 10 %, un emprunt de 198 630 € sur 20 ans à 4 % génère une mensualité hors assurance de 1 200 €. Cela représente environ 63 % du revenu médian local mensuel (1 897 €), un effort conséquent pour un primo-accédant seul.
Erreurs à éviter quand on achète à Blain
- Omettre de vérifier le diagnostic radon (potentiel significatif).
- Ne pas consulter le PPR pour les risques inondation.
- Acheter sans budget travaux dans l'ancien (22,3 % avant 1945).
- Surestimer sa capacité d'emprunt avec un revenu médian de 22 760 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Blain : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Blain
Quel est le prix moyen d'une maison à Blain ?
Le prix médian d'une maison à Blain est de 2 207 €/m², ce qui représente un budget médian d'environ 196 423 € pour une surface type de 89 m². Les prix varient généralement entre 1 796 € et 2 527 €/m².
Est-ce un bon moment pour acheter à Blain ?
La correction des prix de -7,5 % en un an crée une fenêtre d'opportunité pour les acheteurs, avec plus de marge de négociation. Ce contexte est favorable pour un projet à moyen ou long terme, en évitant les surchauffes du marché.
Blain est-elle moins chère que Nort-sur-Erdre ou Savenay ?
Oui, Blain est significativement moins chère. Son prix au m² est inférieur de 21 % à celui de Nort-sur-Erdre (2 574 €/m²) et de 30 % à celui de Savenay (2 773 €/m²), tout en offrant des services comparables.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Blain ?
Le rendement locatif brut est élevé pour les appartements, à 7,8 %. Pour une maison, il est de 5,4 %. Le rendement net est nettement plus faible, autour de 4,4 % et 3,1 % respectivement, après déduction des charges.
Quels sont les risques à connaître à Blain ?
Outre la correction des prix, il faut noter un risque radon significatif, 14 risques naturels recensés et une connectivité numérique faible. Le taux de chômage (9,6 %) est également légèrement supérieur à la moyenne nationale.
Marché immobilier des communes voisines
Blain affiche un prix au m² inférieur de 13 % à 62 % à des communes voisines comme Pontchâteau ou Sautron, malgré des indicateurs démographiques et de services comparables, ce qui ouvre une marge de plus-value intéressante à moyen terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Blain.
Communes limitrophes de Blain
Blain est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :