Le marché immobilier boulonnais affiche un prix médian de 2 276 €/m², en forte hausse annuelle de 10,6 %. Cette dynamique, portée par 736 transactions, cache d'importantes disparités entre appartements et maisons. Une analyse fine des données DVF 2024 est indispensable pour se positionner correctement, que l'on soit vendeur ou acquéreur, dans cette ville portuaire au cadre historique marqué.
Comment se porte le marché immobilier à Boulogne-sur-Mer
Avec 547 ventes, le segment des appartements (45 m² médians) tire le marché vers le haut à 2 800 €/m², soit 70 % de plus que les maisons (1 643 €/m²). La fourchette interquartile très large (1 491 – 4 444 €/m²) indique un marché à plusieurs vitesses. Néanmoins, la hausse vigoureuse des prix (+10,6 % sur un an) et le volume de transactions soutenu révèlent une demande présente, malgré un taux de chômage local élevé (22,1 %). La construction neuve en forte progression pourrait à terme rééquilibrer l'offre.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La hausse de 10,6 % sur un an, dans un contexte démographique en léger recul (-0,3 % sur 5 ans), révèle une tension sur l'offre disponible. Cette dynamique est soutenue par un marché locatif porteur et un regain d'intérêt pour les villes côtières. Le prix médian (2 276 €/m²) reste cependant inférieur à beaucoup de stations balnéaires, offrant une forme d'accessibilité. Pour un vendeur, le timing est favorable ; pour un acheteur, la pression haussière peut justifier une action rapide.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Boulogne-sur-Mer
Le parc est majoritairement locatif (36 % de logements sociaux) avec seulement 29,2 % de propriétaires. Les appartements, souvent plus anciens (17,2 % du parc est antérieur à 1945), dominent les transactions (74 % des ventes). Ceci dessine un marché ciblant principalement des primo-accédants ou des investisseurs pour des petits surfaces, face à une offre de maisons (26,4 % du parc) plus rare et moins chère au m².
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est plutôt favorable aux vendeurs sur les biens bien positionnés, avec une hausse des prix et des délais de vente qui peuvent varier selon l'état et la localisation. Le taux de logements vacants (9,2 %) et la baisse démographique (-0,3 % en 5 ans) constituent des signaux d'attention, notamment pour les biens énergivores (9,8 % de passoires). La proximité immédiate de la gare Tintelleries (0,4 km) reste un atout valorisant.
Dernières ventes enregistrées à Boulogne-sur-Mer
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Boulogne-sur-Mer
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Boulogne-sur-Mer
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Boulogne-sur-Mer
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Boulogne-sur-Mer (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
L'embellie est nette : 476 logements autorisés en 2024, soit une hausse de 96 % sur 5 ans. Ce bond de la construction neuve confirme l'attractivité renouvelée de la ville et répond à une demande solide. Cela peut aussi signaler un futur rééquilibrage de l'offre, potentiellement modérateur pour les prix de l'ancien à moyen terme. Pour l'acheteur, le neuf représente une alternative sans travaux, mais souvent à un prix au m² plus élevé que la moyenne du parc.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier boulonnais connaît une légère accélération au printemps, portée par les acheteurs souhaitant emménager avant l'été. L'automne est aussi actif, après la saison touristique. Vendre entre avril et juin peut maximiser l'exposition. Pour acheter, la fin d'année (hors périodes de fêtes) offre parfois plus de négociation, les vendeurs étant plus pressés. Pensez à l'échéance de la taxe foncière en septembre pour votre budget.
Le saviez-vous ?
- 13 monuments historiques protégés parsèment la ville.
- La fibre couvre 93,2 % des logements, un atout numérique.
- L'aéroport du Touquet n'est qu'à 24 km.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Boulogne-sur-Mer
- Prix médian à 2 276 €/m², en hausse de 10,6 % en un an.
- Écart marqué : maison 1 643 €/m² vs appartement 2 800 €/m².
- Tendances : construction neuve en forte progression (+96 %).
- Un bien type coûte environ 9 années du revenu médian local.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Boulogne-sur-Mer
Quel est le prix au m² à Boulogne-sur-Mer en 2024 ?
Le prix médian global est de 2 276 €/m² selon les données DVF 2024. Il faut distinguer les appartements (2 800 €/m²) des maisons, nettement plus abordables à 1 643 €/m².
Le prix immobilier à Boulogne-sur-Mer est-il en hausse ?
Oui, les prix ont augmenté de 10,6 % sur un an, une tendance vigoureuse qui place Boulogne-sur-Mer parmi les marchés dynamiques du Pas-de-Calais, malgré un contexte socio-économique difficile.
Quelle fourchette de prix pour un appartement à Boulogne-sur-Mer ?
La moitié des appartements vendus se situent dans une fourchette large, avec un prix médian de 2 800 €/m² pour une surface typique de 45 m², soit un budget médian d'environ 126 000 €.
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