Marché haut de gamme: 5 703 €/m² à Carnac en médiane, +114,4 % comparé à la moyenne départementale. La commune figure parmi les 2 % les plus chères du Morbihan au mètre carré.
Sur 2021-2025, le prix médian de Carnac progresse de +14,1 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 993 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Carnac: 5 400 €/m² pour les maisons (surface médiane 116 m²) et 5 996 €/m² pour les appartements (40 m²). Le bien médian (116 m² à 626 400 €) équivaut à 23,9 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 14,4 €/m² pour un appartement et 13,0 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique reste modéré — environ 2,9 % — en lien avec le niveau des prix au m². La proportion de résidences secondaires (70,6 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Les flux de permis restent élevés: 294 logements autorisés et 191 commencés sur la période 2020-2024.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Carnac est dans la péninsule armoricaine. Carnac est à proximité immédiate du littoral morbihannais (4 km), à basse altitude (14 m), dans un relief de plaine, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).
Faut-il investir à Carnac en 2026 ?
Prix médian au m² à 5 703 € à Carnac, dans un marché de 172 transactions annuelles.
Verdict
➤ marché à aborder avec prudence
Points clés
- ⚠ Solvabilité locale fragile
- ⚠ Marché déjà sous forte pression
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 2 % du Morbihan
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier à Carnac
Le marché de Carnac est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Carnac
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,1
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Marché tendu : peu de marge, agir vite.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéMarché tendu : peu de marge, agir vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Peu accessible : prix > capacité locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessiblePeu accessible : prix > capacité locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Carnac : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Carnac
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Données du marché immobilier à Carnac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Carnac s'établit à 5 703 €, sur la base de 172 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Carnac se positionne dans le top 2 % des communes les plus chères du Morbihan.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 31,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (2,9 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Vacance longue durée à Carnac
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Carnac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Carnac: 294 logements autorisés sur 5 ans, 23 pour la dernière année (+25 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Carnac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Carnac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (31,18 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Carnac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 504 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Carnac: majorité classée D, part de passoires thermiques à 10,9 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Carnac
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Carnac : cadre de vie et logement
Carnac, commune de 4 194 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : à seulement 14 m d'altitude.
Le territoire abrite 72 monuments historiques protégés, 5 appellations d'origine rattachées au terroir local et 437 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Carnac
Carnac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Carnac
8 930 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 58,1 % de maisons, 41,9 % d'appartements sur un total de 8 930 logements.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Carnac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 245 logements).
- Avant 1919 6,5 % 147 logts
- 1919-1945 5,2 % 117 logts
- 1946-1970 19,2 % 430 logts
- 1971-1990 34,1 % 765 logts
- 1991-2005 20,0 % 450 logts
- 2006-2019 15,0 % 336 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Carnac
437 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Carnac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Carnac : passer à l'action
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Carnac grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Carnac
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Carnac
Quel est le prix de l'immobilier à Carnac ?
Le prix médian au m² à Carnac est de 5 703 € (données DVF, 172 transactions). Pour une maison de 116 m² (surface médiane locale), compter environ 626 000 €.
Comment Carnac se situe-t-elle dans le Morbihan ?
Carnac se classe au 4ᵉ rang sur 249 communes du Morbihan — dans le top 2 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Carnac ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Carnac est de 2,9 % (loyer de 13,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Carnac prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
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