Marché haut de gamme: 4 658 €/m² à Baden en médiane, +75,1 % comparé à la moyenne départementale. Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 3 774 et 5 815 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix. La commune figure parmi les 8 % les plus chères du Morbihan au mètre carré.
La progression du prix médian atteint +20,8 % sur cinq ans (2020-2024) à Baden, au-dessus du rythme national. Au total, 439 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Variation récente (12 mois): -5,3 %.
La maison individuelle domine les ventes de Baden (90,7 % des transactions), à un prix médian de 4 806 €/m². Rapporté au revenu médian de Baden, un logement de 141 m² (677 646 €) représente 24,1 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 13,3 €/m² pour un appartement et 12,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rendement brut calculé: environ 4,4 % sur un bien médian. Les résidences secondaires représentent 25,0 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Entre 2020 et 2024, 193 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (56 % des autorisations sur 2020-2024).
Le marché immobilier de Baden s'interprète dans un contexte plus large — Baden est dans la péninsule armoricaine, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (dans l'arrière-pays proche du littoral morbihannais, à 12 km, à basse altitude (18 m), dans un relief de plaine) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2024.
Faut-il investir à Baden en 2026 ?
Parmi les 249 communes du Morbihan, Baden se place dans le top 8 % des plus chères tout en offrant un potentiel locatif solide.
Verdict
➤ investissement pertinent avec sélection rigoureuse
Points clés
- ✓ Marché locatif porteur
- ✓ Correction des prix récente
- ✓ Territoire très attractif
- ⚠ Solvabilité locale fragile
- ⚠ Marché déjà sous forte pression
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 8 % du Morbihan
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier à Baden
Le marché de Baden est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,7/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 4,4 %.
Indices immobiliers de Baden
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
9,0
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Marché tendu : peu de marge, agir vite.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéMarché tendu : peu de marge, agir vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Peu accessible : prix > capacité locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessiblePeu accessible : prix > capacité locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,7
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Baden : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Baden
Estimation sur un maison type de 141 m², au prix médian local.
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Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Données du marché immobilier à Baden
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Baden s'établit à 4 658 €, sur la base de 75 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 3 774 € à 5 815 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd. Baden se positionne dans le top 8 % des communes les plus chères du Morbihan.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 38,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (3,2 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Aperçu par typologie à Baden
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Baden
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Baden
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Baden (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Baden: 193 logements autorisés sur 5 ans, 44 pour la dernière année (-46 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Baden
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Baden
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,63 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Baden
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 715 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Baden: majorité classée C, part de passoires thermiques à 9,1 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Baden
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Baden : cadre de vie et logement
Baden, commune de 5 086 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : à seulement 18 m d'altitude.
Le territoire abrite 6 monuments historiques protégés, 7 appellations d'origine rattachées au terroir local et 190 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Baden
Baden et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Baden
3 355 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Baden: 87,3 % de maisons, 12,7 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Baden
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 173 logements).
- Avant 1919 6,4 % 139 logts
- 1919-1945 2,7 % 59 logts
- 1946-1970 6,6 % 143 logts
- 1971-1990 24,4 % 530 logts
- 1991-2005 30,0 % 651 logts
- 2006-2019 30,0 % 652 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Baden
190 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Baden
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Baden : passer à l'action
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- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Baden
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Baden
Quel est le prix de l'immobilier à Baden ?
Le prix médian au m² à Baden est de 4 658 € (données DVF, 75 transactions). Pour une maison de 141 m² (surface médiane locale), compter environ 678 000 €.
Comment Baden se situe-t-elle dans le Morbihan ?
Baden se classe au 20ᵉ rang sur 249 communes du Morbihan — dans le top 8 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Baden ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Baden est de 3,2 % (loyer de 12,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Baden prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
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