Faut-il investir à Dhuisy en 2026 ?
Dhuisy affiche des prix parmi les plus accessibles du Seine-et-Marne (114ᵉ rang le moins élevé sur 505 communes), un marché adapté aux primo-accédants locaux.
Verdict
➤ investissement pertinent avec sélection rigoureuse
Points clés
- ✓ Marché locatif porteur
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Seine-et-Marne (114ᵉ rang le moins élevé)
- Opportunité locative forte (IOL 7,3)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Prix en forte hausse : +25,8 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Dhuisy
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,7/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 7,3/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur.
Indices immobiliers de Dhuisy
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,7
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Marché détendu : marges ouvertes.
Indice de Pression Immobilière
ModéréMarché détendu : marges ouvertes.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité moyenne : apport nécessaire.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité moyenne : apport nécessaire.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
7,3
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Marché locatif très dynamique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableMarché locatif très dynamique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1956,0 — Percentile dept : 18/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 5,5 — Percentile dept : 18/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 4,5 — Percentile dept : 56/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 9,5 — Percentile dept : 87/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 41,8 — Percentile dept : 26/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 5,5 — Percentile dept : 82/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 64,9 — Percentile dept : 29/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 22,5 — Percentile dept : 70/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,5 — Percentile dept : 56/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 9,5 — Percentile dept : 87/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1956,0 — Percentile dept : 82/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 4,5 — Percentile dept : 56/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 11,7 — Percentile dept : 92/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 41,8 — Percentile dept : 74/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Dhuisy : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Dhuisy
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Dhuisy s'établit à 1 943 €, sur la base de 4 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Dhuisy fait partie du quart des communes les moins chères du Seine-et-Marne.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 35,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,4 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Dhuisy Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Dhuisy
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 4 transactions en 2025 et affiche une évolution de +0,3 % sur 2021–2025 (prix médian à 1 943 €/m²).
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 104 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 4 | 4 |
| Prix médian/m² | 1 943 € | 1 943 € |
| Prix moyen/m² | 1 893 € | |
| Surface médiane | – | 104 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 10 | 1 938 € |
| 2022 | 8 | 1 781 € |
| 2023 | 4 | 1 849 € |
| 2024 | 2 | 1 545 € |
| 2025 | 4 | 1 943 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 0 logements autorisés sur la dernière période (2024), après 0 sur 2011 — soit une évolution indisponible.
Construction neuve à Dhuisy (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 9 logements autorisés à à Dhuisy, dont 0 en 2024 (-10 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Dhuisy
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Dhuisy
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,49 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Dhuisy
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 62 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Dhuisy: la classe C domine, 22,6 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Dhuisy
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Dhuisy : cadre de vie et logement
Dhuisy compte 334 habitants, à 180 m d'altitude.
Le territoire abrite 2 appellations d'origine rattachées au terroir local et 12 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Dhuisy
Dhuisy et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Dhuisy
154 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 95,5 % du parc à Dhuisy, 4,5 % en collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Dhuisy
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 129 logements).
- Avant 1919 34,1 % 44 logts
- 1919-1945 12,4 % 16 logts
- 1946-1970 14,0 % 18 logts
- 1971-1990 15,5 % 20 logts
- 1991-2005 10,9 % 14 logts
- 2006-2019 14,7 % 19 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Dhuisy
12 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Dhuisy
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Dhuisy
Quel est le prix de l'immobilier à Dhuisy ?
Le prix médian au m² à Dhuisy est de 1 943 € (données DVF, 4 transactions). Pour une maison de 104 m² (surface médiane locale), compter environ 202 000 €.
Comment Dhuisy se situe-t-elle dans le Seine-et-Marne ?
Dhuisy figure parmi les communes les plus abordables du Seine-et-Marne : 392ᵉ rang sur 505, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Dhuisy ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Dhuisy est de 7,4 % (loyer de 11,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Dhuisy est-il énergétiquement dégradé ?
22,6 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante C). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Dhuisy.
Communes limitrophes de Dhuisy
Dhuisy est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Dhuisy ressort à 1 943 € (source DVF, 4 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel du Seine-et-Marne.
Le prix médian de Dhuisy reste globalement stable sur la période 2021-2025. Sur l'ensemble de la période, 28 transactions sont recensées par les données DVF. Évolution annuelle récente: +25,8 %.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 1 943 €/m² pour une surface médiane de 104 m². Un bien type de 104 m² revient à environ 202 072 €, soit 8,1 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 11,5 € (appartements) et 11,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (7,4 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (4,5 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les permis de construire autorisent 2 logements par an en moyenne sur la période 2020-2024. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier de Dhuisy s'interprète dans un contexte plus large — Dhuisy est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Dhuisy est perchée à 180 m d'altitude, dans un relief de collines, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.