Estimer correctement son bien à Neuilly-sur-Seine est crucial pour vendre au bon prix dans un marché en léger repli.
- Estimation gratuite, sans engagement
- Basée sur les ventes réelles enregistrées (DVF)
- Mise en relation avec un expert local de votre secteur
Estimer votre bien à Neuilly-sur-Seine
Estimation gratuite basée sur les transactions DVF et l'analyse du marché local.
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Le marché à Neuilly-sur-Seine en chiffres
Dernières ventes comparables
Transactions récentes à Neuilly-sur-Seine issues du fichier DVF (DGFiP).
| Type | Surface | Pièces | Prix m² | Prix total | Date |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartement | 117 m² | 5 | 10 214 € | 1 195 000 € | 23/01/2023 |
| Appartement | 77 m² | 3 | 13 290 € | 1 023 300 € | 20/01/2023 |
| Appartement | 135 m² | 3 | 12 757 € | 1 722 200 € | 19/01/2023 |
| Appartement | 28 m² | 1 | 9 939 € | 278 300 € | 19/01/2023 |
| Appartement | 46 m² | 2 | 11 196 € | 515 000 € | 18/01/2023 |
| Appartement | 55 m² | 2 | 10 545 € | 580 000 € | 18/01/2023 |
Le marché immobilier à Neuilly-sur-Seine
Le marché neuilléen, très actif avec 885 transactions annuelles, voit ses prix médians reculer de 4,9% sur un an selon la base DVF 2024. La valeur d'un bien dépend étroitement de sa typologie : un appartement se négocie en médiane à 10 510 €/m², tandis qu'une maison atteint 17 111 €/m². D'autres facteurs locaux influencent fortement le prix : la proximité des gares, la classe énergétique (DPE dominant E), et le fait d'être en zone inondable (PPRI de la Seine). La faible construction neuve (1 logement autorisé en 2024) maintient une rareté relative.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise évite deux écueils majeurs sur ce marché : une surévaluation qui entraîne une vacance commerciale longue, et une sous-évaluation qui génère une moins-value. Compte tenu de la fourchette de prix serrée (9 104 – 12 288 €/m² pour les appartements), une erreur de 10% représente 70 000 € sur un bien type. Intégrer les paramètres concrets comme la présence d'un ascenseur, la vue, l'étage ou l'état de la copropriété est déterminant. Une estimation professionnelle neutralise le biais affectif et s'appuie sur les comparables réels de votre rue ou de votre îlot.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Neuilly-sur-Seine ?
À Neuilly-sur-Seine, la valeur dépend moins de la surface brute que de la localisation précise et de la qualité intrinsèque du bien. La proximité de la gare de Neuilly - Porte Maillot (1,3 km) ou du métro, la vue, l'étage dans un immeuble ancien, et l'état de la copropriété sont discriminants. L'exposition et la performance énergétique (DPE) pèsent désormais lourd. Pour une maison, la surface du terrain et son intimité sont des atouts majeurs, compte tenu de leur rareté (moins de 3 % du parc).
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils automatiques peinent à saisir les écarts de valeur entre une rue et une autre, ou l'impact d'une rénovation qualitative. Un expert local connaît la valeur des immeubles 'haussmanniens' du centre-ville versus les résidences plus récentes en périphérie. Il évalue justement l'état réel, souvent sous-estimé dans un parc où 33 % des logements datent d'avant 1945. Son estimation crédibilise votre vente auprès des acquéreurs, nombreux mais exigeants dans cette commune au revenu médian élevé.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Comparer un appartement rénové avec des biens en état vintage.
- Ignorer l'impact d'une mauvaise exposition ou d'un dernier étage.
- Ne pas tenir compte des nuisances potentielles (bruit, voisinage).
- Oublier de valoriser la proximité des 38 établissements scolaires.
Le saviez-vous ?
- Neuilly-sur-Seine ne compte que 2,7 % de maisons individuelles.
- 92,3 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La ville dispose de 9 monuments historiques protégés.
À retenir avant d'estimer votre bien à Neuilly-sur-Seine
- Marché vendeur en correction (-4,9 % en un an).
- Revenu médian des habitants : 48 010 €/an.
- 52 % de propriétaires, marché stable.
- La performance énergétique (DPE) pèse sur la valeur.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'estimation à Neuilly-sur-Seine
Comment estimer gratuitement son bien à Neuilly-sur-Seine ?
Utilisez notre outil en ligne qui croise les données DVF 2024 (prix médian 10 541 €/m²) avec les caractéristiques précises de votre logement : surface, typologie, année de construction et état.
Quel est le prix moyen d'une maison à Neuilly-sur-Seine ?
Le prix médian d'une maison est de 17 111 €/m², pour une surface médiane de 230 m², soit un budget global d'environ 3,9 millions d'euros. Seulement 20 maisons sont vendues chaque année.
Pourquoi faire estimer son bien par un expert local ?
Un expert local connaît les micro-marchés (rues, résidences) et les paramètres de valeur invisibles dans les données brutes (qualité de la copropriété, nuisances). Il ajuste l'estimation au contexte actuel de baisse (-4,9% en 1 an).