En 2024, le prix médian de l'immobilier dans le 18e arrondissement de Paris s'établit à 8 783 €/m², selon les données DVF. Ce niveau masque une baisse significative de 6,7 % sur un an, signe d'un marché en correction. Avec 2 787 transactions, l'activité reste soutenue mais le contexte est à la prudence. Cette page décrypte les valeurs par typologie et vous aide à positionner votre bien.
Comment se porte le marché immobilier dans le 18e arrondissement de Paris
Le marché du 18e arrondissement enregistre un net recul des prix sur un an (-6,7 %), une tendance qui contraste avec la solidité historique parisienne. La fourchette interquartile, de 7 292 à 10 599 €/m², révèle une dispersion importante des valeurs. L'essentiel des ventes (2 776 sur 2 787) concerne des appartements, souvent de petite surface (35 m² médians). Ce segment affiche un prix médian de 8 775 €/m². Le très faible nombre de maisons vendues (11) et leur prix élevé (12 917 €/m²) en font un marché de niche. La baisse des prix s'explique notamment par le contexte de taux élevés et une offre neuve limitée (seulement 3,7 % du parc construit après 2006).
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de 6,7 % sur un an du prix médian au m² reflète un marché parisien en correction après des années de hausse. Cette tendance nationale touche le 18e, arrondissement populaire et dynamique mais aussi plus volatile. Pour un acheteur, ce contexte peut ouvrir des opportunités de négociation, surtout sur les biens nécessitant des travaux. Pour un vendeur, il impose un prix de vente réaliste et bien argumenté pour conclure dans des délais raisonnables. Le timing est clé.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier dans le 18e arrondissement de Paris
Le parc immobilier est massivement composé d'appartements (99,4 % des transactions), reflétant un bâti dense et ancien (55,7 % d'avant 1945). Les maisons, rarissimes (0,6 % du parc), concernent des budgets bien supérieurs. La part des résidences secondaires (7,4 %) et des logements vacants (10,5 %) est notable, indiquant une certaine désaffection ou de la spéculation. Les acheteurs sont majoritairement des investisseurs ou des ménages modestes, attirés par des surfaces réduites et un prix d'entrée relativement accessible pour Paris, malgré un revenu médian local de seulement 24 910 €.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché penche désormais en faveur des acheteurs. La baisse des prix et le volume de transactions soutenu indiquent une certaine liquidité, mais les vendeurs doivent faire preuve de réalisme. La vente est facilitée pour les biens bien situés et rénovés, d'autant que 20,5 % du parc est classé en passoire thermique (DPE F/G), un sérieux frein. La faible construction neuve (tendance à -39 % sur 5 ans) pourrait, à terme, soutenir les prix dans certains micro-quartiers. Toutefois, le recul démographique (-5,4 % en 5 ans) pèse sur la demande structurelle.
Dernières ventes enregistrées dans le 18e arrondissement de Paris
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie dans le 18e arrondissement de Paris
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché dans le 18e arrondissement de Paris
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée dans le 18e arrondissement de Paris
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve dans le 18e arrondissement de Paris (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction dans le 18e arrondissement de Paris: 1 764 logements autorisés sur 5 ans, 842 pour la dernière année (-39 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La baisse de 39 % des logements autorisés sur les 5 dernières années (1 764 autorisations) par rapport à la période précédente indique un ralentissement des projets neufs. Cela limite la future concurrence de l'offre neuve sur le marché de l'ancien, contribuant à stabiliser les prix à moyen terme. Les 842 logements autorisés en 2024 représentent toutefois un flux non négligeable, principalement dans les opérations de requalification urbaine en cours, à suivre de près.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché parisien est moins saisonnier que celui des villes touristiques, mais une certaine accalmie estivale et une reprise à la rentrée de septembre sont usuelles. Pour vendre, le printemps reste traditionnellement propice. Pour acheter, la fin d'année (novembre-décembre) peut offrir des opportunités avec une concurrence moindre. Noter que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- Le 18e abrite 34 monuments historiques protégés.
- Avec 10,5 % de logements vacants, le taux est élevé pour Paris.
- Seulement 0,6 % des logements sont des maisons individuelles.
À retenir sur les prix immobiliers dans le 18e arrondissement de Paris
- Prix médian à 8 783 €/m², en baisse de 6,7 % sur un an.
- Écart majeur entre appart (8 775 €/m²) et maison (12 917 €/m²).
- Budget médian pour un appart type : 307 125 €.
- Tendanciellement, 1 764 logements neufs autorisés en 5 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix dans le 18e arrondissement de Paris
Quel est le prix au m² à Paris 18e Arrondissement ?
Le prix médian global est de 8 783 €/m² en 2024 (DVF). Pour les appartements, spécifiquement, il atteint 8 775 €/m², tandis que les maisons, très rares, se négocient autour de 12 917 €/m².
Le prix immobilier dans le 18e arrondissement de Paris est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en baisse de 6,7 % sur un an. Cette correction est liée au contexte national de hausse des taux et à un parc local ancien, dont plus de 20 % est énergivore.
Quelle fourchette de prix selon le type de bien ?
La moitié des transactions se situe entre 7 292 et 10 599 €/m². Un studio standard (20 m²) peut ainsi coûter entre 145 000 et 212 000 €, selon son état et sa localisation exacte.
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