Obtenir une estimation fiable de son bien à Saint-Martin-Boulogne est la première étape pour vendre au meilleur prix.
- Estimation gratuite, sans engagement
- Basée sur les ventes réelles enregistrées (DVF)
- Mise en relation avec un expert local de votre secteur
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Le marché à Saint-Martin-Boulogne en chiffres
Dernières ventes comparables
Transactions récentes à Saint-Martin-Boulogne issues du fichier DVF (DGFiP).
| Type | Surface | Pièces | Prix m² | Prix total | Date |
|---|---|---|---|---|---|
| Maison | 102 m² | 6 | 1 515 € | 154 500 € | 16/03/2023 |
| Appartement | 67 m² | 3 | 1 582 € | 106 000 € | 06/03/2023 |
| Maison | 130 m² | 6 | 1 196 € | 155 500 € | 01/03/2023 |
| Maison | 151 m² | 7 | 2 119 € | 320 000 € | 28/02/2023 |
| Maison | 151 m² | 7 | 2 119 € | 320 000 € | 28/02/2023 |
| Maison | 78 m² | 4 | 2 477 € | 193 200 € | 28/02/2023 |
Le marché immobilier à Saint-Martin-Boulogne
Le marché de Saint-Martin-Boulogne est actif, avec 187 transactions en 2024 et une hausse des prix de 4,9 %. Le prix médian global s'établit à 2 159 €/m², mais il cache de fortes disparités : 2 029 €/m² pour les maisons, 2 448 €/m² pour les appartements. La fourchette interquartile (1 743 – 2 692 €/m²) montre qu'un bien peut valoir 55 % de plus qu'un autre selon ses caractéristiques. Des facteurs locaux comme la proximité de la gare, l'état du DPE (classe D dominante) ou l'exposition aux risques inondation (PPRI) influencent fortement la valorisation.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut vous faire perdre des milliers d'euros ou bloquer la vente pendant des mois. À Saint-Martin-Boulogne, où le parc est à 63,3 % composé de maisons souvent anciennes, des paramètres comme l'année de construction, les travaux de rénovation énergétique (seulement 8 % de passoires) et la surface exacte sont déterminants. Une estimation professionnelle croise ces données avec les transactions récentes du fichier DVF pour vous donner une fourchette de prix réaliste et négociable, tenant compte de la fiscalité locale (taxe foncière à 52,17 %).
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Martin-Boulogne ?
À Saint-Martin-Boulogne, au-delà de la surface, l'état du bien et sa performance énergétique sont décisifs, avec 16,1 % du parc construit après 2006. La proximité de la gare de Boulogne-Tintelleries (1,8 km) ou des 10 établissements scolaires ajoute une prime. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition comptent. Pour un appartement, l'étage et la qualité de la copropriété sont scrutés. Un DPE dégradé (classe E, F, G) peut justifier une décote significative face à la future réglementation. Valorisez les rénovations récentes.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local maîtrise les micro-marchés : la valeur d'une rue près des commerces (104 équipements recensés) diffère de celle en limite de campagne. Il ajuste le prix au m² en fonction de l'état réel, souvent sous-évalué par les algorithmes basés sur des moyennes. Son réseau lui permet aussi de cibler des acheteurs sérieux, évitant les délais d'attente liés à un prix trop ambitieux. Enfin, il connaît les spécificités comme les risques naturels locaux ou la fiscalité communale, éléments clés dans la négociation.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m² (2 159 €), trop générique.
- Sous-évaluer l'impact négatif d'un DPE F ou G sur la valorisation.
- Oublier de mettre en avant la proximité de la gare (1,8 km).
- Ne pas comparer avec les prix du neuf (302 logements autorisés en 2024).
Le saviez-vous ?
- La commune compte 4 monuments historiques protégés pour 10 888 habitants.
- L'altitude moyenne est de 95 mètres, offrant des vues dégagées.
- Seuls 1,3 % des logements sont des résidences secondaires.
À retenir avant d'estimer votre bien à Saint-Martin-Boulogne
- Marché tendu avec des prix en hausse (+4,9 % sur un an).
- La performance énergétique (DPE) influence de plus en plus la valeur.
- Proximité des 104 commerces locaux est un atout majeur.
- 16,1 % du parc est postérieur à 2006, valorisant le neuf.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'estimation à Saint-Martin-Boulogne
Comment estimer son bien à Saint-Martin-Boulogne gratuitement ?
Utilisez un outil en ligne qui s'appuie sur les données DVF 2024 (prix médian 2 159 €/m²) et les caractéristiques précises de votre logement (surface, type, état).
Combien vaut une maison à Saint-Martin-Boulogne ?
Le prix médian d'une maison est de 2 029 €/m², soit environ 191 000 € pour une surface de 94 m². Mais la valeur réelle varie selon la localisation, l'état et le DPE.
Pourquoi faire estimer par un pro local ?
Un expert local connaît les micro-secteurs, l'impact des risques inondation (PPRI) et la demande réelle. Il affine l'estimation selon le DPE (classe D dominante ici) et l'état du marché du moment.