Logement & immobilier

Le logement à Belfort

90000 Territoire de Belfort 45 912 hab.
Fiche complète

On recense 27 561 logements sur le territoire de Belfort, à dominante collective (86,5 % d'appartements, 3,4 pièces en moyenne).

Résidences principales 85%
Logements vacants 13,2%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant D

01 Le parc de logements

27 561Logements au total
88 %Appartements i
32,0 %Propriétaires
2,0 %Rés. secondaires
37 %Logements sociaux i
13,2 %Logements vacants i+28% vs dept · +65% vs France
+0,7 %Évolution 2016–2022
1 621 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 27 561 logements dont 23 385 résidences principales, 541 résidences secondaires et 3 635 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Visualisation des trois usages du parc: 85 % d'habitat permanent, 2 % de résidences secondaires et 13 % de logements inoccupés sur un total de 27 561.

INSEE · 2022

Époque de construction

Structure du bâti par époque: 8 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1946-1970 (34 %), 6 % postérieurs à 2006.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Le graphique montre une moyenne de 3,4 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (19 % de 5 pièces et plus).

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements27 19227 38227 561
Rés. principales24 92524 32723 385
Rés. secondaires156230541
Vacants2 1112 8253 635

30,3 % de part de propriétaires à Schiltigheim, commune de population comparable à 126 km

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

La répartition du parc occupé: 32,0 % de propriétaires, 65,8 % de locataires, dont 31 % en HLM.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (79 %), 13 % pour électricité et 5 % pour fioul.

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans4 516
2 à 4 ans5 711
5 à 9 ans4 277
10 ans ou plus8 882
Total ménages23 385
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale6 603
Sous-occupation modérée7 544
Sous-occupation accentuée3 930
Suroccupation modérée2 389
Suroccupation accentuée103
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le parc automobile des résidents se répartit entre 29 % sans voiture, 54 % à une voiture et 17 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 41,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

27 561Logements en 2022
+48 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Trajectoire de long terme: 18 609 logements en 1968, 27 561 en 2022 (+48 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 3 519 3 253 3 057 3 352 3 296 2 418
Dont vacants > 2 ans 914 1 024 834 822 1 091 1 202

04 Performance énergétique (DPE)

DClasse DPE dominante
212kWh/m²/an en moyenne
10,1 %Passoires (F+G) i
18 418Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
D
212 kWh/m²/an
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
D
4 126 kg CO2/an
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Répartition des étiquettes DPE: D en tête (33 %), 32 % du parc en classes vertueuses (A à C).

ADEME · GES

Distribution GES

Répartition climat du parc: D concentre 28 % des diagnostics et 42 % obtiennent A, B ou C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Consommation selon l'époque: maximum 244 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 102 kWh/m²/an (après 2012).

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Le graphique oppose deux profils — maisons en classe E (267 kWh/m²/an) et appartements en classe D (208).

Comparaison territoriale
Consommation vs département-2 kWh/m²/an
Consommation vs France+8 kWh/m²/an
Passoires vs département-1,8 pts
Passoires vs France+0,2 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

41,0 %Taux logements sociaux i
9 160Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal20 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

5,59 €Loyer moyen /m² i
4,9 %Taux de vacance i
1 442dont PLAI i
110dont PLS i
5 444En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1553
T21 634
T33 106
T42 612
T5+782

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

3 635 logements sont recensés comme vacants dans le parc de Belfort (13,2 % des 27 561 unités). Typologie urbaine marquée: 87,8 % d'appartements et 12,2 % de maisons. Le cadre local de Belfort est au cœur des plateaux et forêts comtois, à une altitude moyenne de 422 m, sur un relief marqué.

Belfort se distingue par un parc majoritairement locatif (65,8 %). Le logement social occupe une place de 30,8 % dans le parc de résidences principales. Côté SRU, le compte est bon: 41,0 % en place pour 20,0 % requis.

Le bâti de Belfort s'étend d'un noyau historique (7,8 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (6,5 % après 2006). Le parc de Belfort présente un profil énergétique médian: classe D, 212 kWh/m²/an, proche de la médiane nationale. La part des passoires thermiques s'établit à 10,1 % — un enjeu de rénovation énergétique. Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (79,0 %).

Entre 2016 et 2022, le nombre de logements varie peu (+0,7 %). Le taux de ménages sans voiture atteint 28,7 % à Belfort, un indicateur typique d'une commune urbaine.

Le profil régional — Belfort est au cœur des plateaux et forêts comtois — éclaire les choix d'habitat localement. Belfort est à une altitude moyenne de 422 m, sur un relief marqué, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.

Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.

Faut-il investir à Belfort en 2026 ?

Cité de la Lionne, ville forte historique, Belfort est aujourd'hui un pôle de services et d'emploi au cœur du Territoire de Belfort. Son marché immobilier, marqué par une accessibilité TGV et un tissu économique en mutation, pose une équation complexe pour l'investisseur. Voici le décryptage.

1 389 €/m² prix médian
+2,3 % sur un an
755 transactions 2026

Avec un prix médian 75 % inférieur à celui de Thonon-les-Bains pour un rendement locatif brut de 7,7 %, Belfort offre un effet de levier rare dans sa catégorie.

Verdict

➤ Investir ici impose de cibler des biens rénovés pour tirer parti du rendement, dans un marché local fragile.

Rendement bon
Risque modere
Horizon moyen terme
Stratégie Locatif annuel en petit logement rénové
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Points clés

  • ✓ Rendement brut de 7,7 % attractif
  • ✓ Marché locatif dynamique (IOL 6,7/10)
  • ✓ Services et connectivité très développés
  • ⚠ Fragilité économique (chômage à 19,2 %)
  • ⚠ Parc ancien, 10,4 % de passoires thermiques
  • ⚠ Démographie en déclin (-2,2 % en 5 ans)

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✓ Investisseur locatif classique
  • ✓ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✓ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Le prix au m² est inférieur de plus de 60 % à la moyenne nationale.
  • Première commune du département par la population, elle affiche des prix supérieurs à la moyenne du Territoire de Belfort.
  • Un rendement locatif brut de 7,7 % dépasse largement celui des grandes métropoles.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Belfort

Le marché immobilier de Belfort affiche une pression notable (IPI 6,1/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.

Indices immobiliers de Belfort

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

6,1

Indice de Pression Immobilière

Élevé

Pression immobilière élevée : le marché est dynamique, favorable aux vendeurs sur les biens bien placés.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
36
Années de revenu pour acheter 70 m²
88
% de résidences secondaires
66
Croissance démographique (5 ans)
31
Densité de population
100
3,0

Indice d'Accessibilité Immobilière

Peu accessible

Accessibilité très faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
12
% de propriétaires
0
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
0
5,9

Indice d'Opportunité Locative

Favorable

Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, adaptée à un investissement en location annuelle.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
100
% résidences secondaires (demande saisonnière)
66
Croissance démographique (5 ans)
31
Capacité touristique / population
14
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
64
4,1

Indice de Pression Touristique Immobilière

Modéré

Pression touristique modérée : un marché locatif mixte (annuel/saisonnier) est possible, mais sans surcote significative.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
66
Capacité touristique / population
14
% de logements vacants
96
Faible densité (proxy isolement touristique)
0

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 1636,4 — Percentile dept : 36/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 6,1 — Percentile dept : 88/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 66/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : -2,2 — Percentile dept : 31/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 2700,7 — Percentile dept : 100/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 6,1 — Percentile dept : 12/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 27,2 — Percentile dept : 0/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 26,2 — Percentile dept : 0/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 68,0 — Percentile dept : 100/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 66/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : -2,2 — Percentile dept : 31/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 14/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 1636,4 — Percentile dept : 64/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 66/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 14/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 13,2 — Percentile dept : 96/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 2700,7 — Percentile dept : 0/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Belfort : opportunités et risques

Le rendement brut de 7,7 % place Belfort dans le haut du panier des villes moyennes françaises. Ce chiffre, calculé d'après la carte des loyers du ministère, est un atout majeur. Il est soutenu par une demande locative prévisible dans une ville où seuls 32 % des habitants sont propriétaires. La stratégie gagnante consiste à acquérir un appartement de deux pièces, si possible rénové (classe DPE dominante), dans un rayon proche de la gare ou du centre pour limiter les vacances.

Attention toutefois, ce rendement est rapidement érodé par les charges. La taxe foncière, à 44,24 %, représente près d'un mois et demi de loyer. S'y ajoutent les 10,4 % de logements classés F ou G, qui deviendront interdits à la location respectivement en 2028 et 2025. Acquérir une passoire thermique aujourd'hui est un pari risqué, nécessitant un plan de financement des travaux immédiat.

La fragilité économique locale, indiquée par un indice IFE de 8/10, est le principal frein. Elle se traduit par un turnover locatif potentiellement plus élevé et une sensibilité aux crises. L'investissement à Belfort n'est donc pas une opération passive : il demande une sélection rigoureuse du bien et une gestion active. Pour qui accepte ces conditions, le cash-flow peut être positif, notamment sur les petites surfaces.

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Données du marché immobilier à Belfort

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le diagnostic des transactions DVF 2024 est sans appel : Belfort est un marché d'appartements. Avec 656 ventes pour une surface médiane de 57 m², l'investisseur cible naturellement les petits logements, souvent dans des immeubles d'après-guerre. Le prix médian global (1 639 €/m²) masque une fourchette étendue, de 1 123 € à plus de 3 168 €/m², révélant une valorisation très sensible à l'état du bâti et à la localisation.

Cette segmentation s'explique par le parc, dont 21,7 % a été construit avant 1945 et seulement 6,5 % après 2006. Le poids de l'ancien dégradé, couplé à une taxe foncière élevée (44,24 %), pèse sur la valorisation des « passoires ». À l'inverse, les biens rénovés près de la gare ou des 1959 équipements recensés par l'INSEE tirent leur épingle du jeu.

Néanmoins, la contrepartie de cette accessibilité relative est une fragilité des indicateurs locaux. Un taux de chômage de 19,2 % et un revenu médian de 18 850 €/an limitent la demande d'achat interne, faisant reposer le marché sur les investisseurs et les actifs extérieurs attirés par la gare TGV à 6,3 km. La dynamique est donc exogène.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Belfort Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Selon les données DVF, les prix médians à Belfort ont connu une progression nette de 16 % entre 2020 et 2024, passant de 1 412 € à 1 639 €/m². Après un pic à 1 624 €/m² en 2022, une légère correction a suivi en 2023 avant une reprise en 2024. Cette trajectoire, plus modérée que dans les métropoles régionales, traduit un marché moins spéculatif et plus ancré dans les indicateurs locaux. Pour un acheteur en 2026, cette stabilité relative offre une visibilité, mais la hausse récente des taux d'emprunt pourrait tempérer les ardeurs.

Évolution du marché immobilier de Belfort

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Trajectoire DVF 2021→2025: 1 309 €/m² → 1 389 €/m² (+6,1 %), volume annuel actuel 755 transactions.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 1 670 €/m²
Surface médiane 95 m²
Transactions 99
Appartements
Prix médian 1 338 €/m²
Surface médiane 62 m²
Transactions 656

Indicateurs clés du marché

+2,3 %
Variation annuelle prix/m² ?
9,4 %
Rendement locatif apparts ?
7,6 %
Rendement locatif maisons ?
41,2 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

158 650 €
Maison 95 m² ?
Mensualité ~920 €/mois (20 ans, 3,5 %)
82 956 €
Appartement 62 m² ?
Mensualité ~481 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

L'analyse financière, basée sur les prix et loyers médians 2024, montre un équilibre précaire. Pour un appartement type de 57 m² à 93 195 €, le loyer médian couvre la majorité de la mensualité d'un crédit à 4 %. Toutefois, une fois intégrées la taxe foncière (44,24 %), les frais de gestion et une vacance locative, le rendement net tombe autour de 4,5 %. L'effort mensuel résiduel, bien que faible, existe et nécessite une trésorerie. La viabilité du montage dépend donc crucialement de l'état du bien et de l'absence de gros travaux.

Acheter vs Louer — appartement 62 m²

481 €/mois
Mensualité crédit ?
647 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 166 €/mois de moins

Accessibilité — années de revenu médian

8,4 ans
Pour une maison ?
4,4 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

10,4 €/m²
Loyer médian appartements ?
8,2 - 13,2 €/m²
10,6 €/m²
Loyer médian maisons ?
8,2 - 13,6 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

En 2024, le marché a enregistré 755 transactions, un volume en baisse par rapport aux années post-Covid mais qui reste solide pour une ville de cette taille. La très grande majorité des ventes (91 %) concerne des appartements, reflétant le parc majoritairement collectif de la ville et une demande d'investissement locatif ciblant les petites surfaces. Les maisons, plus rares (12,4 % du parc), voient leurs transactions limitées (99 ventes). Ce marché est liquide pour les appartements bien situés, mais devient un marché d'acheteur pour les biens nécessitant des rénovations énergétiques.

Répartition des ventes

13,1 % de maisons et 86,9 % d'appartements parmi les 755 transactions enregistrées.

Les appartements concentrent 86,9 % des mutations, pour un prix médian de 1 670 €/m² (maisons) contre 1 338 €/m² (appartements).

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 755 99 656
Prix médian/m² 1 389 € 1 670 € 1 338 €
Prix moyen/m² 1 759 €
Surface médiane – 95 m² 62 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 818 1 309 €
2022 859 1 429 €
2023 744 1 307 €
2024 623 1 358 €
2025 755 1 389 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Belfort est modérée, avec 586 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance à la hausse de 9 %. Ce volume, rapporté au déclin démographique (-2,2 % sur la même période), limite le risque de sur-offre. Il indique une volonté de renouvellement du parc plutôt qu'une expansion frontale. Les projets se concentrent probablement sur la rénovation urbaine et le remplacement de logements vétustes, un point positif pour la valorisation du parc existant bien entretenu.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Cumul sur la période observée: 2 570 autorisations et 1 896 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 74 %.

Vacance longue durée à Belfort

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

2 418 logements vacants au total
1 202 vacants depuis plus de 2 ans 49,7 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Belfort (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Cumul 5 ans: 618 logements autorisés à à Belfort, dont 97 en 2025 (+15 % vs les 5 années précédentes).

618 logements autorisés sur 5 ans
97 en 2025 dernière année connue
+15 % vs 5 années précédentes tendance

Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.

Fourchettes de loyers à Belfort

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 8,2 €/m²
Médian 10,4 €/m²
Haut 13,2 €/m²
Écart de 5,0 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 8,2 €/m²
Médian 10,6 €/m²
Haut 13,6 €/m²
Écart de 5,3 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Belfort

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (62 m²)
~1 717 €/an
soit ~2,7 mois de loyer par an
Pour une maison type (95 m²)
~2 663 €/an
soit ~2,7 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 44,24 % Moyenne dept : 38,59 % +5,65 pt Moyenne France : 43,01 % +1,23 pt
Taxe d'habitation (rappel) 27,77 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

43,77 % 2021
43,83 % 2022
44,26 % 2023
44,24 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (44,24 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le rendement net, environ 4,5 % à Belfort, est la vraie marge après frais. Le premier poste est la taxe foncière, dont le taux local de 44,24 % est significatif. Ensuite, prévoyez environ 1 mois de loyer pour la gestion, 15 % pour l'entretien et les impayés, et une provision pour travaux sur un parc vieillissant (21,7 % du bâti est antérieur à 1945). Un taux de vacance de 13,2 % suggère aussi de budgéter plusieurs mois sans revenu.

Performance énergétique du parc à Belfort

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 18 418 diagnostics analysés (ADEME)

Étiquettes DPE à Belfort: la classe D domine, 10,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.

Classe dominante D
Passoires thermiques 10,1 % F + G
Conso moyenne 211 kWh/m²/an

Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.

Le parc est énergivore, avec une classe dominante D (212 kWh/m²/an) et 10,4 % de passoires thermiques (F/G). Ceci implique un risque réglementaire croissant : interdiction de location pour les logements classés G dès 2025, F en 2028 et E en 2034. Un bien mal classé verra sa valeur baisser. Pour un acheteur, c'est un levier de négociation mais aussi une obligation de travaux à budgéter immédiatement.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les appartements, notamment les T2 et T3 de moins de 60 m² (surface médiane 57 m²), sont les plus adaptés à la demande locative dominante. L'ancien représente l'essentiel du parc, mais attention aux 10,4 % de passoires thermiques (classes F/G) soumises à la loi Climat. Le neuf (6,5 % du parc post-2006) peut offrir une meilleure performance énergétique mais avec une rentabilité initiale souvent compressée.

Quelles zones cibler à Belfort ?

Le centre-ville, à proximité des services (319 commerces) et de la gare, reste la zone la plus prisée. Les quartiers périphériques, bien desservis par les transports, peuvent offrir des opportunités à prix plus accessible. Surveillez les zones en développement, notamment près du technopôle, susceptibles d'attirer une locative de cadres. La présence de 21 monuments historiques peut aussi valoriser certains secteurs patrimoniaux.

Calculateur de rendement à Belfort

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Belfort

Le principal risque est la vacance locative (13,2 % des logements vacants), aggravée par le taux de chômage élevé. La saisonnalité est limitée (seulement 2 % de résidences secondaires). La taxe foncière (44,24 %) pèse sur le rendement net. Enfin, le parc ancien expose à des obligations de rénovation énergétique, avec un DPE classe D dominant (212 kWh/m²/an). La sismicité modérée et le risque radon impliquent aussi des vérifications spécifiques.

Erreurs à éviter quand on investit à Belfort

  • Oublier la taxe foncière au taux local de 44,24 %.
  • Tabler sur une vacance locative nulle dans une ville avec 13,2 % de logements vacants.
  • Négliger le DPE : 10,4 % de passoires thermiques sont des bombes à retardement réglementaire.
  • Surévaluer les loyers par rapport au marché (médiane à 10,4 €/m² pour un appartement).

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier à Belfort suit un rythme classique : plus actif au printemps (mise en vente pour une signature à l'été) et à la rentrée de septembre. Évitez décembre et janvier, période moins active. Pour les vendeurs, le début d'année peut être stratégique pour capter les acheteurs avant les nouvelles grilles de prix. Les notaires traitent la taxe foncière en septembre, une échéance à anticiper dans le budget d'acquisition.

Le saviez-vous ?

  • Belfort compte 21 monuments historiques protégés pour seulement 17 km² de superficie.
  • La ville est connectée à 99,3 % à la fibre optique, score rare pour une ville moyenne.
  • Le taux de chômage local (19,2 %) est près du double de la moyenne nationale.

S'installer à Belfort : cadre de vie et logement

S'installer à Belfort, c'est choisir une ville historiquement industrielle en pleine reconversion, dotée d'un patrimoine remarquable comme sa citadelle Vauban. Le cadre de vie quotidien est facilité par une densité d'équipements exceptionnelle pour 45 000 habitants : 546 établissements de santé et 812 services selon la base permanente de l'INSEE. La ville est aussi intégralement couverte en très haut débit, un atout pour les télétravailleurs.

Le territoire présente toutefois des vulnérabilités environnementales concrètes. Le risque radon est significatif, la sismicité est modérée, et la commune est concernée par des plans de prévention des inondations (PPRi). Ces éléments, à vérifier lors de l'acquisition, peuvent impacter l'assurabilité et le confort. Par ailleurs, le climat, avec 1 084 mm de précipitations annuelles et une altitude de 412 m, est plus rigoureux que dans les plaines.

Carte du marché immobilier à Belfort

Belfort et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Belfort

10,4 °C
Température moyenne ?
1 084 mm
Précipitations ?
71 j
Jours de gel/an ?

Le climat de Belfort est continental, avec une température moyenne de 10,4 °C et des précipitations annuelles de 1084 mm, supérieures à la moyenne nationale. L'altitude de 412 mètres apporte des hivers marqués. Ce profil convient à ceux qui apprécient les saisons contrastées et ne redoutent pas le froid humide. L'ensoleillement, non fourni, est typiquement plus faible qu'en plaine, un paramètre à vérifier pour l'orientation du bien.

À qui s'adresse Belfort ?

La ville s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes actifs attirés par des prix accessibles et une bonne desserte transports. Les familles y trouvent des services, mais la part de maisons individuelles est faible (12,4 %). Les retraités (23,3 % de 60 ans et plus) apprécient la centralité et les équipements de santé. Les investisseurs y cherchent un rendement locatif.

Avantages et limites à Belfort

✓ Points forts

  • Prix d'entrée inférieur à la moyenne nationale.
  • Excellente accessibilité avec la gare TGV et l'autoroute.
  • Équipements et services nombreux pour une ville de cette taille.
  • Patrimoine historique remarquable (21 monuments).
  • Couverture fibre quasi-totale (99,3 %) et 5G.

− À prendre en compte

  • Taux de chômage élevé (19,2 %).
  • Risques naturels : sismicité, inondations (PPRi), radon.
  • Parc immobilier ancien avec des passoires thermiques.

Composition du parc immobilier à Belfort

27 561 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Dominante collective (87,6 %) sur un total de 27 561 logements.

84,8 % Résidences principales 23 385 logements
2,0 % Résidences secondaires 541 logements
13,2 % Logements vacants 3 635 logements
32,0 % Propriétaires de leur résidence

Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.

Le parc de Belfort est majoritairement locatif (32 % de propriétaires seulement) et très urbain, avec seulement 12,4 % de maisons. Cette prédominance de l'appartement en centre-ville, couplée à un taux de vacance élevé de 13,2 %, indique un marché locatif actif mais aussi des logements parfois difficiles à commercialiser. Les acquéreurs ciblent souvent des biens de petite surface pour la location, tandis que les maisons, plus rares, sont recherchées par les familles.

Ancienneté du parc à Belfort

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 23 303 logements).

  • Avant 1919 7,8 % 1 813 logts
  • 1919-1945 13,9 % 3 235 logts
  • 1946-1970 34,1 % 7 950 logts
  • 1971-1990 26,1 % 6 079 logts
  • 1991-2005 11,7 % 2 722 logts
  • 2006-2019 6,5 % 1 504 logts

Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.

Équipements et services à Belfort

1 959 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

319 Commerces
812 Services
546 Santé
162 Sports et loisirs
73 Enseignement
29 Tourisme
18 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Belfort

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Significatif Classe 3/3
Sismicité Modérée Zone 3/5
Risques naturels recensés 20 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 11 catastrophes naturelles déclarées

Belfort présente des risques naturels modérés mais avérés. La sismicité est de niveau 3 (modérée). Un risque de radon, gaz radioactif naturel, est significatif et impose un diagnostic spécifique. Deux Plans de Prévention des Risques Inondation (PPRi) couvrent la Savoureuse et le Rhôme. Consultez obligatoirement le zonage du PPR en mairie avant tout achat, car il peut imposer des constructions antisismiques ou interdire certains aménagements.

Cas pratique : un achat type à Belfort

Une maison type de 92 m² (valeur médiane 151 892 €) représente environ 8 années du revenu médian local (18 850 €). Avec un apport de 10 %, un crédit à 3,5 % sur 20 ans conduit à une mensualité d'environ 730 €, hors assurance. Soit un taux d'effort proche de 46 % pour un ménage au revenu médian, nécessitant souvent deux apporteurs.

Erreurs à éviter quand on achète à Belfort

  • Omission de vérifier le zonage PPRi (Savoureuse, Rhôme) avant l'offre.
  • Ne pas commander un diagnostic radon, risque significatif local.
  • Sous-estimer le coût des travaux de rénovation énergétique sur un parc ancien.
  • Ignorer le taux de chômage local élevé (19,2 %), indicateur de fragilité économique.

Points clés à retenir à Belfort

  • Prix médian à 1 639 €/m², en hausse de 4,3 % sur un an.
  • Rendement brut identique de 7,7 % pour maisons et appartements.
  • Climat continental avec 1084 mm de pluie par an.
  • Marché porté par une offre neuve très limitée.
  • Écart minime entre maisons (1 670 €/m²) et appartements (1 338 €/m²).
  • Rendement net ramené à environ 4,5 % après charges.
  • Parc énergétique de classe D dominante et 10,4 % de passoires.
  • DPE devenu un facteur clé de valorisation ou de décote.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Belfort ?

À Belfort, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation précise par rapport aux 319 commerces et aux écoles (56 établissements). La proximité de la gare TGV (6,3 km) ou de la gare centrale est un plus. L'état général et le DPE sont désormais cruciaux : un logement classé F ou G perdra de la valeur. Pour un appartement, l'étage et la vue comptent. Pour une maison, la superficie du terrain est moins valorisée qu'ailleurs, la ville étant dense (17 km² seulement).

Estimation indicative d'une maison à Belfort

Pour une maison de 95 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

131 955 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Une estimation au prix du marché maximise vos chances de vente dans des délais raisonnables. À Belfort, surévaluer son bien peut entraîner une stagnation, le taux de vacance étant de 13,2 %. Sous-évaluer, c'est perdre des milliers d'euros, d'autant que le marché est en légère hausse. Une estimation professionnelle, ancrée dans les données locales (DVF, indices de villagesfrancais.fr), vous donne un argument solide face aux acheteurs et aux agents. Elle tient compte de la spécificité de votre bien (surface, état, exposition aux risques) dans un contexte où 21,7 % du parc est antérieur à 1945.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un agent local connaît les micro-marchés : la différence de prix entre le centre historique et les quartiers périphériques, l'impact exact d'un DPE défavorable, ou la valorisation d'une place de parking. Il évalue l'état réel, invisible sur les photos, et sait que 37 % de logements sociaux dans le parc modèrent les prix dans certains secteurs. Il peut aussi mobilier son réseau d'acheteurs sérieux, utile dans un marché où 13,2 % des logements sont vacants.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Utiliser une moyenne au m² unique pour une ville aux micro-marchés différenciés.
  • Ne pas actualiser l'estimation après la publication du diagnostic DPE obligatoire.
  • Comparer avec des biens neufs sans pondérer la décote de l'ancien.
  • Oublier que 37 % de logements sociaux peuvent tirer les prix vers le bas dans certains quartiers.

Investir à Belfort : passer à l'action

Les chiffres de la DGFiP indiquent un potentiel, mais la réalité du terrain à Belfort est faite de contrastes entre quartiers et de biens aux états énergétiques très variables. Passer à l'action requiert une expertise locale pour identifier la perle rare et négocier au juste prix.

Ces données tracent un cadre, mais la réussite d'un investissement à Belfort se joue sur le choix du bien et du secteur.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Belfort

    Quel est le prix moyen d'un appartement à Belfort ?

    En 2024, le prix médian d'un appartement à Belfort était de 1 338 €/m². Pour une surface médiane de 57 m², cela représente un investissement d'environ 93 200 €. Les prix peuvent varier du simple au triple selon l'état et la localisation du bien.

    Est-ce rentable d'investir en location à Belfort ?

    Oui, le rendement locatif brut est attractif, à 7,7 % pour les appartements. Cependant, le rendement net chute à environ 4,5 % après déduction des charges (taxe foncière élevée, gestion, vacance). La rentabilité réelle dépend donc de l'état énergétique du logement.

    Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Belfort ?

    Les principaux risques sont la fragilité économique locale (taux de chômage de 19,2 %), la part importante de logements anciens énergivores (10,4 % de passoires), et certains risques naturels (radon, inondations) à vérifier via l'étude des PPR en mairie.

    Belfort est-elle moins chère que les villes voisines ?

    Oui, Belfort est très accessible comparée à des communes de profil similaire. Par exemple, le prix au m² y est inférieur de 175 % à celui de Thonon-les-Bains. Cette sous-valorisation relative constitue un point d'entrée intéressant.

    Quel type de bien privilégier pour un investissement locatif ?

    Privilégiez un appartement de deux pièces, d'environ 57 m², si possible rénové (classe DPE A à D) et bien situé près du centre ou des transports. Ce profil correspond à la demande locative majoritaire et limite le risque lié à la réglementation sur les passoires thermiques.

    Marché immobilier des communes voisines

    Belfort présente un écart de valorisation majeur avec des communes aux caractéristiques similaires comme Thonon-Les-Bains (+175 % de prix), offrant un effet de levier puissant pour un investisseur recherchant un rendement locatif solide.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Belfort.

    Communes limitrophes de Belfort

    Belfort est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    1 389 €/m² Prix médian à Belfort
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    Résumé

    Côté prix, Belfort est une commune accessible — 1 389 €/m² en médiane, -15,3 % par rapport à la moyenne du Territoire de Belfort (1 639 €/m²).

    Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Belfort a augmenté de +6,1 %. Sur l'ensemble de la période, 3 799 transactions sont recensées par les données DVF.

    L'appartement domine nettement le marché de Belfort (86,9 % des ventes), avec un prix médian de 1 338 €/m². Rapporté au revenu médian de Belfort, un logement de 95 m² (158 650 €) représente 8,4 années de ressources brutes.

    Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,4 € (appartements) et 10,6 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 9,4 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 2,0 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.

    La construction neuve est soutenue à Belfort: 618 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 124 par an.

    Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Belfort est au cœur des plateaux et forêts comtois. La géographie joue son rôle: la commune est à une altitude moyenne de 422 m, sur un relief marqué.

    Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Belfort

    Classement remarquable Population Top 158 national Aussi sur cette commune Qualité de l'eau Aussi sur cette commune Transport et commerces Aussi sur cette commune Écoles & éducation Aussi sur cette commune Évolution démographique Aussi sur cette commune Économie locale Aussi sur cette commune Monuments et balades Boutique souvenir Mug, t-shirt et affiche du village Page principale Retour à la fiche Belfort

    Communes voisines

    Valdoie 90300 5 175 hab. 3,4 km Bavilliers 90800 4 678 hab. 2,9 km Pérouse 90160 1 196 hab. 2,2 km Danjoutin 90400 3 519 hab. 2,2 km