En 2024, 52 transactions ont permis d'établir un prix médian de 1 952 €/m² à Breil-sur-Roya, niveau conforme à la médiane départementale. Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 1 143 et 2 898 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix. Côté classement départemental, Breil-sur-Roya compte parmi les 17 % les plus abordables des Alpes-Maritimes.
Le prix médian de Breil-sur-Roya gagne +13,9 % sur cinq ans (2020-2024). Sur l'ensemble de la période, 287 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +14,3 % sur le prix médian.
Les maisons (42,3 % des transactions, 2 679 €/m²) et les appartements (57,7 %, 1 467 €/m²) se partagent le marché. Rapporté au revenu médian de Breil-sur-Roya, un logement de 75 m² (200 925 €) représente 9,2 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 12,2 € (appartements) et 19,1 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 10,0 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le parc local comporte 39,1 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
La construction neuve est quasi nulle sur la période 2020-2024: 6 logements autorisés au total selon les bases SITADEL.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Breil-sur-Roya est dans la géographie spectaculaire des Alpes-Maritimes. Le cadre géographique (dans un relief de montagne, à 933 m d'altitude moyenne) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).
Faut-il investir à Breil-sur-Roya en 2026 ?
Breil-sur-Roya affiche des prix parmi les plus accessibles du Alpes-Maritimes (28ᵉ rang le moins élevé sur 161 communes), un marché adapté aux primo-accédants locaux.
Verdict
➤ investissement pertinent avec sélection rigoureuse
Points clés
- ✓ Marché locatif porteur
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Alpes-Maritimes (28ᵉ rang le moins élevé)
- Opportunité locative forte (IOL 7,3)
- Prix en forte hausse : +14,3 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Breil-sur-Roya
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,5/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 7,3/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 10,0 %.
Indices immobiliers de Breil-sur-Roya
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,5
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Marché détendu : marges ouvertes.
Indice de Pression Immobilière
ModéréMarché détendu : marges ouvertes.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité moyenne : apport nécessaire.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité moyenne : apport nécessaire.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
7,3
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Marché locatif très dynamique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableMarché locatif très dynamique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Breil-sur-Roya : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Breil-sur-Roya
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Breil-sur-Roya s'établit à 1 952 €, sur la base de 52 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 1 143 € à 2 898 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd. Breil-sur-Roya fait partie du quart des communes les moins chères du Alpes-Maritimes.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 32,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 8,6 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Aperçu par typologie à Breil-sur-Roya
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Breil-sur-Roya
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Breil-sur-Roya
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Breil-sur-Roya (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 6 logements autorisés à à Breil-sur-Roya, dont 1 en 2024 (-14 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Breil-sur-Roya
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Breil-sur-Roya
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (32,73 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Breil-sur-Roya
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 380 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Breil-sur-Roya: la classe D domine, 19,5 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Breil-sur-Roya
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Breil-sur-Roya : cadre de vie et logement
Breil-sur-Roya, commune de 2 377 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 933 m d'altitude.
Le territoire abrite 9 monuments historiques protégés, 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 144 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Breil-sur-Roya
Breil-sur-Roya et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Breil-sur-Roya
1 856 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (51,9 %) et collectif (48,1 %).
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Breil-sur-Roya
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 054 logements).
- Avant 1919 27,3 % 288 logts
- 1919-1945 16,1 % 170 logts
- 1946-1970 17,8 % 188 logts
- 1971-1990 18,5 % 195 logts
- 1991-2005 12,2 % 129 logts
- 2006-2019 8,0 % 84 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Breil-sur-Roya
144 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Breil-sur-Roya
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-Mvt - Breil-sur-Roya 2015 PPRN Approuvé approuvé le 26/01/2015
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Breil-sur-Roya
Quel est le prix de l'immobilier à Breil-sur-Roya ?
Le prix médian au m² à Breil-sur-Roya est de 1 952 € (données DVF, 52 transactions). Pour une maison de 75 m² (surface médiane locale), compter environ 201 000 €.
Comment Breil-sur-Roya se situe-t-elle dans le Alpes-Maritimes ?
Breil-sur-Roya figure parmi les communes les plus abordables du Alpes-Maritimes : 134ᵉ rang sur 161, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Breil-sur-Roya ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Breil-sur-Roya est de 8,6 % (loyer de 19,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
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