Dans un marché en baisse de 9,3 %, estimer précisément son bien est crucial pour vendre dans des délais raisonnables.
- Estimation gratuite, sans engagement
- Basée sur les ventes réelles enregistrées (DVF)
- Mise en relation avec un expert local de votre secteur
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Le marché à Carentan-les-Marais en chiffres
Dernières ventes comparables
Transactions récentes à Carentan-les-Marais issues du fichier DVF (DGFiP).
| Type | Surface | Pièces | Prix m² | Prix total | Date |
|---|---|---|---|---|---|
| Maison | 150 m² | 8 | 1 867 € | 280 000 € | 13/03/2023 |
| Maison | 62 m² | 3 | 11 008 € | 682 500 € | 08/03/2023 |
| Maison | 60 m² | 3 | 1 667 € | 100 000 € | 03/03/2023 |
| Maison | 107 m² | 5 | 2 290 € | 245 000 € | 24/02/2023 |
| Maison | 107 m² | 5 | 2 290 € | 245 000 € | 24/02/2023 |
| Maison | 213 m² | 8 | 1 103 € | 235 000 € | 23/02/2023 |
Le marché immobilier à Carentan-les-Marais
Le marché de Carentan-Les-Marais est en phase de correction, avec un prix médian global en recul à 1 694 €/m². Cette baisse de 9,3 % en un an, couplée à une activité soutenue (207 transactions), crée un environnement complexe pour les vendeurs. Une estimation juste ne peut se faire sans considérer la forte dichotomie entre maisons (1 593 €/m²) et appartements (2 641 €/m²), ni sans intégrer l'impact du Diagnostic de Performance Énergétique. En effet, 9,8 % du parc est classé F ou G, ce qui pénalise fortement la valorisation. Des facteurs locaux comme la proximité de la gare, l'exposition aux risques naturels ou la vue sur les marais font également varier le prix au mètre carré.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop haute dans ce contexte conduit à une mise en vente inefficace, allongeant considérablement le délai de commercialisation et obligeant à des baisses de prix successives qui discréditent le bien. À l'inverse, une sous-estimation signifie une perte sèche de plusieurs milliers d'euros pour le vendeur. Seule une analyse fine des comparables de vente récents (DVF), ajustée des spécificités de votre logement (état, exposition, travaux) et de la dynamique baissière du marché, permet de déterminer le prix d'équilibre optimal. Cette précision est le premier levier pour attirer les acheteurs et conclure une vente sereine.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Carentan-les-Marais ?
La valeur dépend d'abord de la localisation intra-communale : la proximité de la gare (0,1 km), des 96 commerces ou des 8 écoles prime. Pour une maison, la taille du terrain et l'état général sont déterminants dans un parc où plus de 21 % des logements sont antérieurs à 1945. Le DPE devient un facteur de prix critique : une passoire thermique (classe F/G) se vendra avec une décote significative. L'exposition aux risques naturels, vérifiable via le PPRN, peut aussi affecter la valeur.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais ne voit pas l'humidité dans une cave des Marais, l'impact d'une vue dégagée ou la qualité réelle d'une rénovation. Un professionnel local connaît les micro-secteurs, comme les zones près de la gare versus les lotissements récents. Il évalue l'état du bien pour affiner le prix au m², bien au-delà des données DVF. Son réseau lui permet aussi de cibler les acheteurs sérieux, facilitant une vente au juste prix.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très variable.
- Oublier de mentionner les travaux récents pour justifier le prix.
- Négliger l'impact d'un DPE dégradé sur la valorisation.
- Ne pas consulter les règles d'urbanisme (PPRN) en vigueur.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 6 monuments historiques protégés.
- 84 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian de la population est de 48,4 ans, au-dessus de la moyenne.
À retenir avant d'estimer votre bien à Carentan-les-Marais
- Marché en correction (-9 % sur un an), négociation possible.
- Le DPE est un facteur de prix de plus en plus critique.
- La localisation intra-communale crée de fortes disparités.
- L'état du bien pèse plus que la moyenne dans un parc ancien.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'estimation à Carentan-les-Marais
Comment estimer son bien à Carentan-Les-Marais gratuitement ?
Vous pouvez obtenir une première estimation indicative en utilisant notre outil en ligne, qui s'appuie sur les dernières transactions DVF (207 ventes analysées) et les caractéristiques clés de votre logement (surface, typologie, DPE). Pour une valeur précise, une visite par un expert local reste indispensable.
Combien vaut une maison de 100 m² à Carentan-Les-Marais ?
Sur la base du prix médian de 1 593 €/m², une maison de 100 m² peut être estimée autour de 159 300 €. Cette valeur est une moyenne ; elle varie de +/- 20 % selon l'état, la localisation exacte et la performance énergétique du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local ?
Un professionnel local maîtrise les micro-marchés (centre, quartiers), l'impact des risques naturels (PPRN) et la valeur ajoutée des rénovations. Il ajuste l'estimation aux réalités du terrain, là où les algorithmes nationaux manquent de finesse, surtout dans un marché en transition comme celui de Carentan (-9,3 %).