Entre 2020 et 2024, 552 logements autorisés au permis de construire à Dembeni — un rythme moyen de 110 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Le gros des permis concerne des logements collectifs (65 % des autorisations sur 2020-2024).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Dembeni est dans l'archipel de Mayotte. Le cadre géographique (à 159 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.
Données du marché immobilier à Dembeni
DVF, loyers, permis, analyse expert
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 14,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Prix au m², ventes, loyers et tendances du marché immobilier à Dembeni pour maisons et appartements.
Détail des transactions immobilières
Indicateur
Global
Nombre de transactions
0
Prix médian/m²
0 €
Prix moyen/m²
0 €
Construction et développement immobilier
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
148
Logements autorisés en 2024 ?
Évolution de la construction
2 448 logements autorisés cumulés, 536 commencés: la dynamique récente affiche 148 autorisations sur 2024.
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent
un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
200logements vacants au total
178vacants depuis plus de 2 ans
89,0 % des vacants
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Dembeni (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 552 logements ont été autorisés à à Dembeni, +80 % par rapport au cycle précédent.
552logements autorisés
sur 5 ans
74en 2024
dernière année connue
+80 %vs 5 années précédentes
tendance
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Charge fiscale réelle à Dembeni
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée
à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative
(~50 % du loyer annuel marché).
Données DGFiP 2024.
Taux taxe foncière sur le bâti14,39 %
Moyenne dept : 20,60 %
-6,21 pt
Moyenne France : 43,01 %
-28,62 pt
Taxe d'habitation (rappel)21,75 %
supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires
Évolution du taux sur 4 ans
9,27 %2021
9,86 %2022
10,46 %2023
14,39 %2024
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (14,39 %)
ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa
valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative
du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien
inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons
à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité
des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur
indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois
de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux
voté et le niveau réel des loyers locaux.
Calculateur de rendement à Dembeni
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort
résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Rendement brut—
Rendement net—
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %)—
Effort résiduel—
S'installer à Dembeni : cadre de vie et logement
Dembeni compte 15 848 habitants, à 159 m d'altitude.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé et 374 équipements recensés (BPE INSEE).
Catégoriepetite ville
IntercommunalitéCA de Dembeni / Mamoudzou
Unité urbaineDembeni
UNITE URBAINE
Population15 848 hab.
Carte du marché immobilier à Dembeni
Dembeni et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la
population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
moins chermoyenplus cher
Équipements et services à Dembeni
374 équipements recensés par l'INSEE
(Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles,
professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
155
Commerces
137
Services
22
Santé
29
Sports et loisirs
17
Enseignement
1
Tourisme
13
Transports
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Dembeni
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat.
Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou
des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance
habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des
sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou
scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient
leurs nouvelles versions.
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
DGFiP
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
