À Épinay-sur-Seine, le prix médian du mètre carré s'établit à 2 904 € en 2024, selon les données DVF (Demandes de valeurs foncières). Ce niveau situe la commune en deçà de nombreuses voisines franciliennes comme Sartrouville (5 087 €/m²) mais au-dessus de Sarcelles (3 129 €/m²). Le marché, avec 315 transactions annuelles, montre une correction nette de -5,3 % sur un an, offrant un contexte de négociation potentiellement favorable.
Comment se porte le marché immobilier à Épinay-sur-Seine
Le marché d'Épinay-sur-Seine est clairement en phase de correction, avec une baisse annuelle de 5,3 % du prix médian. La dispersion des prix est notable : 25 % des biens se vendent sous 2 288 €/m², tandis que le quart supérieur dépasse 3 624 €/m². Les appartements, majoritaires (243 ventes sur 315), tirent le volume. Avec une surface médiane de 61 m² pour 2 672 €/m², l'accession y est plus abordable que pour les maisons (78 m² à 3 588 €/m²). La baisse des prix coïncide avec une légère baisse démographique (-3,5 % sur 5 ans), pesant sur la demande.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a connu une correction de -5,3 % sur un an, s'établissant à 2 904 €/m². Cette baisse reflète le recalage du marché national après la flambée post-Covid, dans un contexte de hausse des taux. Sur 5 ou 10 ans, la tendance pourrait rester structurellement haussière, mais la courbe affichée montre un point d'inflexion. Pour un acheteur, ce contexte peut ouvrir des opportunités de négociation, notamment sur les biens restés longtemps en vente. Pour un vendeur, il exige un prix d'entrée très réaliste et un bien en parfait état pour tirer son épingle du jeu.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Épinay-sur-Seine
Le parc est très majoritairement constitué d'appartements (85,2 %), et seulement 14,8 % de maisons, selon le contexte territorial. La part de propriétaires occupants (34,5 %) est inférieure à la moyenne nationale, tandis que le logement social représente 35 % du parc. Les acheteurs sont probablement des primo-accédants locaux ou franciliens, attirés par des prix inférieurs à 3 000 €/m² pour un appartement, soit 9,1 années de revenu médian local (17 880 €).
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché penche en faveur de l'acheteur. La baisse des prix, couplée à un volume de transactions modéré (315) et un taux de logements vacants de 6,2 %, indique une faible tension. Les ventes peuvent nécessiter des délais allongés. Toutefois, la proximité de la gare d'Épinay-sur-Seine (0,8 km) et le taux de chômage local élevé (16,7 %) créent une demande locative soutenue, qui peut structurer le marché de l'occasion.
Dernières ventes enregistrées à Épinay-sur-Seine
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Épinay-sur-Seine
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Épinay-sur-Seine
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Épinay-sur-Seine
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Épinay-sur-Seine (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Épinay-sur-Seine: 1 214 logements autorisés sur 5 ans, 158 pour la dernière année (+35 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La dynamique de construction neuve est soutenue : 1 214 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance en hausse de 35 % par rapport à la période précédente. Ce volume, dans une commune de 5 km², indique une attractivité confirmée et une volonté de renouvellement du parc. Pour l'acheteur, cela signifie plus de choix modernes, souvent mieux isolés. Attention toutefois à la concentration de l'offre neuve dans certains quartiers, qui pourrait temporairement peser sur les prix de revente de l'ancien très proche. C'est un signal de vitalité à long terme.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché francilien est traditionnellement plus actif de mars à juin, après l'hiver. À Épinay-sur-Seine, vendre au printemps maximise la visibilité auprès des familles souhaitant une rentrée scolaire. L'automne (septembre-octobre) connaît aussi un regain, mais la date de la taxe foncière (mi-octobre) peut refroidir certains acheteurs. L'hiver est plus calme, mais la moindre concurrence peut favoriser les transactions sérieuses. Pour acheter, la fin d'année (novembre-décembre) peut réserver des opportunités de négociation sur des biens en vente depuis plusieurs mois.
Le saviez-vous ?
- La ville compte 3 monuments historiques protégés.
- L'aéroport du Bourget n'est qu'à 9,5 km, un atout pour les professionnels.
- Le revenu médian local (17 880 €) est le 7e/13 du département.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Épinay-sur-Seine
- Prix médian : 2 904 €/m², en baisse de 5,3 % sur un an.
- Écart maison/appart : +34 % pour les maisons (3 588 €/m²).
- Budget type : 163 k€ pour un appart, 280 k€ pour une maison.
- Rendement locatif brut : 8,7 % pour les appartements.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Épinay-sur-Seine
Quel est le prix au m² à Épinay-sur-Seine ?
Le prix médian global est de 2 904 €/m² en 2024. Il varie de 2 288 €/m² pour le premier quartile à 3 624 €/m² pour le troisième, selon DVF.
Le prix immobilier à Épinay-sur-Seine est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en baisse de 5,3 % sur un an. Cette correction intervient dans un contexte de repli démographique (-3,5 % sur 5 ans).
Combien coûte une maison à Épinay-sur-Seine ?
Le prix médian d'une maison est de 3 588 €/m², pour une surface typique de 78 m². Un achat représente environ 15,7 années du revenu médian local.
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