Hénin-Beaumont, ville moyenne de 25 688 habitants dans le Pas-de-Calais, propose un cadre de vie ancré dans le bassin minier, avec un accès rapide à la métropole lilloise. Le marché immobilier, porté par les maisons individuelles, y est l'un des plus accessibles du secteur, avec un prix médian de 1 484 €/m². Cette commune au patrimoine industriel marqué s'adresse principalement aux acheteurs recherchant un pied-à-terre abordable et familial, à 30 minutes de Lille.
Carte du marché immobilier à Hénin-Beaumont
Hénin-Beaumont et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Hénin-Beaumont
12 796 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est marqué par une large dominance des maisons individuelles (70,7 %), un signe de caractère pavillonnaire. Le taux de propriétaires occupants (48,5 %) est en deçà de la moyenne nationale, tandis que la part de logements sociaux (37,0 %) est significative. Ce mélange indique un marché segmenté, avec une demande solide pour l'accession à la propriété en maison, mais aussi une forte présence locative sociale. La vacance à 10,8 % et le faible taux de résidences secondaires (0,6 %) dessinent un marché principalement utilitaire, où l'achat est souvent motivé par le besoin de se loger à moindre coût.
Évolution démographique à Hénin-Beaumont
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Population stable sur 5 ans : marché peu spéculatif, à l'équilibre.
Pyramide des âges à Hénin-Beaumont
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Hénin-Beaumont
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 23,8 %
- Autres sans activité professionnelle 22,7 %
- Employés 18,6 %
- Ouvriers 15,5 %
- Professions intermédiaires 13,2 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 4,2 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 1,9 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Hénin-Beaumont
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Hénin-Beaumont
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 11 278 logements).
- Avant 1919 6,0 % 673 logts
- 1919-1945 21,0 % 2 365 logts
- 1946-1970 24,1 % 2 714 logts
- 1971-1990 25,7 % 2 903 logts
- 1991-2005 10,3 % 1 163 logts
- 2006-2019 12,9 % 1 460 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Hénin-Beaumont
914 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Hénin-Beaumont
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Hénin-Beaumont
Une maison type de 89 m² (correspondant au prix médian de 122 998 €) représente un investissement de 6,4 années de revenu médian local (19 170 €). Avec un apport de 10 % (12 300 €) et un prêt sur 20 ans à un taux estimé, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 580 €. Cela nécessite un reste à vivre suffisant dans un territoire où le taux d'emploi est de 58,3 %.
Erreurs à éviter quand on achète à Hénin-Beaumont
- Ne pas consulter l'état des risques (ESRIS) avant l'offre.
- Ignorer la classe DPE, surtout pour les biens anciens.
- Surestimer sa capacité d'emprunt avec un taux de chômage local à 17,8 %.
- Oublier les frais de notaire dans le budget total.
Le saviez-vous ?
- La commune compte un seul monument historique protégé.
- 89,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'aéroport de Lille-Lesquin n'est qu'à 18,6 km.
Performance énergétique du parc à Hénin-Beaumont
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 534 diagnostics analysés (ADEME)
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La performance énergétique dominante est de classe D (213 kWh/m²/an). Cela signifie qu'une majorité des logements a une consommation énergétique élevée. Attention aux 10,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G) : leur location sera progressivement interdite à partir de 2025. Pour un acheteur, acquérir un bien mal classé expose à des travaux de rénovation obligatoires et coûteux à moyen terme. C'est un critère de négociation essentiel, d'autant que la loi Climat prévoit des restrictions de plus en plus sévères d'ici 2034.
Risques naturels et géorisques à Hénin-Beaumont
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR - Hénin-Beaumont PPRN Prescrit
- PPRm du LENSOIS PPRM Approuvé approuvé le 17/11/2017
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Le territoire est concerné par plusieurs plans de prévention des risques (PPR), dont un spécifique à la commune et un autre sur le Lençois. Huit risques naturels sont recensés, principalement liés aux affaissements miniers et aux inondations. Le radon, gaz naturel radioactif, y présente un potentiel moyen. La sismicité est faible. Concrètement, avant tout achat, il est impératif de consulter le plan local d'urbanisme (PLU) et l'état des risques (ESRIS) pour connaître les contraintes constructives et les obligations d'assurance spécifiques. Cela peut impacter la valeur et l'assurabilité du bien.
Cadre de vie à Hénin-Beaumont
Le climat est tempéré, avec une moyenne annuelle de 11 °C et 726 mm de précipitations. La ville, à 41 m d'altitude, est bien reliée : gare locale à 0,4 km, gare TGV de Douai à 11,4 km et aéroport de Lille à 18,6 km. Les services sont nombreux avec 914 équipements recensés, dont 162 commerces, 259 établissements de santé et 50 équipements sportifs. Le cadre est urbain et dense (1 223 hab/km²), avec un monument historique protégé. La connectivité numérique est correcte (fibre à 89,5 %). La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR), notamment pour les risques d'inondation, un point à vérifier avant tout achat.
Budgets et types de biens disponibles
Pour une maison type de 89 m², il faut compter environ 123 000 € (1 382 €/m²). Un appartement de 51 m² revient à environ 84 000 € (1 642 €/m²). Les budgets peuvent varier de 1 069 à 2 017 €/m² selon l'état et la localisation. Compte tenu du marché en baisse (-6,4 %) et du taux de vacance (10,8 %), les négociations sont possibles. Les délais de vente peuvent être plus longs qu'ailleurs, sauf pour les biens bien rénovés et correctement estimés. Le revenu médian local étant de 19 170 €, l'accession est possible mais demande un apport.
À qui s'adresse Hénin-Beaumont ?
Cette commune s'adresse en priorité aux primo-accédants ou aux ménages modestes recherchant une maison individuelle à prix contenu. Les jeunes actifs travaillant dans le bassin lillois, attirés par la proximité du TGV et les loyers bas pour investir, peuvent aussi être intéressés. Les familles y trouvent des services scolaires (27 établissements) et sportifs. En revanche, les retraités en quête de calme et les investisseurs recherchent des plus-values rapides seront moins séduits, en raison du déclin démographique (-0,9 % sur 5 ans) et des risques économiques locaux.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix au m² très accessible (1 484 €/m²).
- Large choix de maisons individuelles (70,7 % du parc).
- Desserte ferroviaire pratique (gare locale, TGV à 11 km).
- Équipements et services nombreux (914 équipements).
- Rénovation énergétique en cours (classe D dominante).
− À prendre en compte
- Dynamique démographique en baisse (-4 % en 10 ans).
- Taux de chômage élevé (17,8 %) impactant la vie économique.
- Présence de risques naturels et technologiques (PPR actifs).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Hénin-Beaumont est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Hénin-Beaumont
- Climat tempéré : 11,0°C de moyenne et 726 mm de pluie.
- Parc dominé par les maisons individuelles (70,7 %).
- DPE dominant en classe D, 10,8 % de passoires thermiques.
- Gare en centre-ville à 0,4 km pour les déplacements.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Hénin-Beaumont
Quel budget prévoir pour acheter à Hénin-Beaumont ?
Pour une maison de 100 m², prévoyez environ 138 000 €. Un appartement de 60 m² coûte autour de 98 000 €. Le prix médian global est de 1 484 €/m², mais les biens se négocient souvent en dessous dans le contexte actuel de baisse.
Hénin-Beaumont est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 27 établissements scolaires, 50 équipements sportifs et une majorité de maisons. Cependant, le taux de pauvreté est le plus élevé de sa catégorie (rang 7/7), ce qui peut influencer l'environnement scolaire et social.
Quels sont les avantages et inconvénients de vivre à Hénin-Beaumont ?
Avantages : prix bas, maisons nombreuses, bonnes liaisons transport, équipements complets. Inconvénients : économie fragile (taux de chômage 17,8 %), déclin démographique, et exposition à certains risques naturels (radon moyen, inondations).
Vous envisagez d'acheter à Hénin-Beaumont ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
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