Prix médian très élevé dans le 8e arrondissement de Marseille — 4 584 €/m² sur 1 302 transactions, un niveau qui dépasse largement la moyenne du département (3 913 €/m²). La fourchette centrale des ventes s'étale de 3 611 à 5 864 €/m², signe d'un marché hétérogène où la localisation et l'état du bien pèsent lourd.
Dynamique haussière marquée: +17,5 % sur le prix médian entre 2020 et 2024 dans le 8e arrondissement de Marseille. Au total, 6 990 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Marché à dominante collective dans le 8e arrondissement de Marseille: 90,2 % d'appartements dans les transactions, à 4 457 €/m² en médiane. Un bien type de 99 m² revient à environ 759 231 €, soit 27,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 18,1 €/m² pour un appartement et 20,5 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,9 % — dans la moyenne française. Peu de résidences secondaires dans le 8e arrondissement de Marseille (6,7 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est soutenue dans le 8e arrondissement de Marseille: 1 421 logements autorisés sur la période 2020-2024 (base SITADEL), soit environ 284 par an. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 63 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Marseille 8e est un village provençal caractéristique.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2024.
Faut-il investir dans le 8e arrondissement de Marseille en 2026 ?
Prix médian au m² à 4 584 € dans le 8e arrondissement de Marseille, dans un marché de 1302 transactions annuelles.
Verdict
➤ marché peu attractif pour un investissement
Points clés
- ✓ Marché locatif porteur
- ⚠ Solvabilité locale fragile
- ⚠ Marché déjà sous forte pression
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier dans le 8e arrondissement de Marseille
Le marché du 8e arrondissement de Marseille est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,2/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 4,9 %.
Indices immobiliers du 8e arrondissement de Marseille
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,1
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Marché tendu : peu de marge, agir vite.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéMarché tendu : peu de marge, agir vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Peu accessible : prix > capacité locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessiblePeu accessible : prix > capacité locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,2
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir dans le 8e arrondissement de Marseille : opportunités et risques
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Données du marché immobilier dans le 8e arrondissement de Marseille
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² dans le 8e arrondissement de Marseille s'établit à 4 584 €, sur la base de 1302 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 3 611 € à 5 864 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
Le rendement locatif brut reste modeste (3,2 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Aperçu par typologie dans le 8e arrondissement de Marseille
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché dans le 8e arrondissement de Marseille
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée dans le 8e arrondissement de Marseille
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve dans le 8e arrondissement de Marseille (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction dans le 8e arrondissement de Marseille: 1 421 logements autorisés sur 5 ans, 394 pour la dernière année (-63 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers dans le 8e arrondissement de Marseille
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Performance énergétique du parc dans le 8e arrondissement de Marseille
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 21 190 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans le 8e arrondissement de Marseille: majorité classée C, part de passoires thermiques à 2,9 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement dans le 8e arrondissement de Marseille
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer dans le 8e arrondissement de Marseille : cadre de vie et logement
Marseille 8e compte 0 habitants.
Composition du parc immobilier dans le 8e arrondissement de Marseille
48 518 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 88,5 % d'appartements, 11,5 % de maisons — profil urbain marqué.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc dans le 8e arrondissement de Marseille
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 42 197 logements).
- Avant 1919 3,6 % 1 523 logts
- 1919-1945 8,2 % 3 460 logts
- 1946-1970 35,1 % 14 832 logts
- 1971-1990 26,8 % 11 309 logts
- 1991-2005 15,0 % 6 337 logts
- 2006-2019 11,2 % 4 735 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Risques naturels et géorisques dans le 8e arrondissement de Marseille
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir dans le 8e arrondissement de Marseille : passer à l'action
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- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier dans le 8e arrondissement de Marseille
Quel est le prix de l'immobilier dans le 8e arrondissement de Marseille ?
Le prix médian au m² dans le 8e arrondissement de Marseille est de 4 584 € (données DVF, 1302 transactions). Pour une maison de 99 m² (surface médiane locale), compter environ 759 000 €.
Quel rendement locatif espérer dans le 8e arrondissement de Marseille ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison dans le 8e arrondissement de Marseille est de 3,2 % (loyer de 20,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement dans le 8e arrondissement de Marseille prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Communes limitrophes du 8e arrondissement de Marseille
Marseille 8e est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :