01 Le parc de logements
Le parc comprend 72 812 logements dont 60 586 résidences principales, 3 708 résidences secondaires et 8 517 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 60 586 | 83,2 % |
| Résidences secondaires | 3 708 | 5,1 % |
| Logements vacants | 8 517 | 11,7 % |
Parmi les 72 812 logements du parc, 83 % assurent la fonction de résidence principale, contre 5 % de secondaires et 12 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 8 977 | 15,0 % |
| 1919-1945 | 8 733 | 14,6 % |
| 1946-1970 | 13 104 | 21,9 % |
| 1971-1990 | 15 053 | 25,1 % |
| 1991-2005 | 8 365 | 14,0 % |
| 2006-2019 | 5 641 | 9,4 % |
La période 1971-1990 concentre 25 % du parc, tandis que 15 % datent d'avant 1919 et 9 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 10 586 | 17,5 % |
| 2 pièces | 15 595 | 25,7 % |
| 3 pièces | 15 573 | 25,7 % |
| 4 pièces | 9 511 | 15,7 % |
| 5 pièces ou plus | 9 321 | 15,4 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 15 % du parc, contre 43 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,0 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 66 446 | 69 108 | 72 812 |
| Rés. principales | 57 911 | 58 788 | 60 586 |
| Rés. secondaires | 995 | 2 283 | 3 708 |
| Vacants | 7 540 | 8 037 | 8 517 |
Aulnay-sous-Bois, commune de taille similaire à 271 km, affiche 42,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 16 658 | 27,5 % |
| Locataires (privé) | 33 538 | 55,4 % |
| Locataires HLM | 9 038 | 14,9 % |
| Logés gratuitement | 1 352 | 2,2 % |
Structure d'occupation: propriétaires 27,5 %, locataires 70,3 % — la part HLM s'établit à 15 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 37 303 | 61,6 % |
| Fioul | 464 | 0,8 % |
| Électricité | 22 144 | 36,5 % |
| Gaz bouteille | 187 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 489 | 0,8 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 62 %. électricité pèse 37 %, autres sources (bois notamment) 1 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 15 178 |
| 2 à 4 ans | 19 259 |
| 5 à 9 ans | 9 555 |
| 10 ans ou plus | 16 595 |
| Total ménages | 60 586 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 20 025 |
| Sous-occupation modérée | 14 969 |
| Sous-occupation accentuée | 7 014 |
| Suroccupation modérée | 11 958 |
| Suroccupation accentuée | 398 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 22 862 | 37,7 % |
| 1 voiture | 29 529 | 48,7 % |
| 2 voitures ou plus | 8 196 | 13,5 % |
Motorisation des ménages: 38 % n'ont aucune voiture, 49 % en ont une et 14 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 40,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 45 789 | 43 063 | 449 | 2 277 |
| 1975 | 47 938 | 42 741 | 1 005 | 4 192 |
| 1982 | 48 274 | 42 050 | 1 405 | 4 819 |
| 1990 | 54 246 | 46 665 | 1 666 | 5 915 |
| 1999 | 61 526 | 53 070 | 1 129 | 7 327 |
| 2006 | 63 972 | 56 923 | 1 092 | 5 958 |
| 2011 | 66 446 | 57 911 | 995 | 7 540 |
| 2016 | 69 108 | 58 788 | 2 283 | 8 037 |
| 2022 | 72 812 | 60 586 | 3 708 | 8 517 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 45 789 logements, le total atteint 72 812 en 2022 (+59 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 10 004 | 9 722 | 8 906 | 9 123 | 8 806 | 6 132 |
| Dont vacants > 2 ans | 2 232 | 2 376 | 2 251 | 2 134 | 2 350 | 2 616 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 77 | 0,1 % |
| Classe B | 1 432 | 2,8 % |
| Classe C | 20 429 | 39,8 % |
| Classe D | 16 664 | 32,5 % |
| Classe E | 9 083 | 17,7 % |
| Classe F | 2 608 | 5,1 % |
| Classe G | 1 051 | 2,0 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (40 %), 43 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 486 | 10,7 % |
| Classe B | 11 705 | 22,8 % |
| Classe C | 16 549 | 32,2 % |
| Classe D | 9 852 | 19,2 % |
| Classe E | 5 653 | 11,0 % |
| Classe F | 1 677 | 3,3 % |
| Classe G | 422 | 0,8 % |
Émissions CO₂: 32 % des logements relèvent de la classe C, 66 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 250 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 215 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 153 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 168 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 134 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 119 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 250 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 119 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 27 | 50 |
| Classe B | 50 | 1 382 |
| Classe C | 423 | 20 006 |
| Classe D | 718 | 15 946 |
| Classe E | 486 | 8 597 |
| Classe F | 192 | 2 416 |
| Classe G | 88 | 963 |
Les maisons affichent une classe dominante D (225 kWh/m²/an), les appartements C (202) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 2 084 |
| T2 | 2 354 |
| T3 | 3 138 |
| T4 | 2 129 |
| T5+ | 791 |
Faut-il investir à Nancy en 2026 ?
Préfecture dynamique du Grand Est, Nancy tire son attractivité de son pôle universitaire, de son riche patrimoine et de sa connectivité TGV. Cette attractivité se reflète dans une pression immobilière soutenue. Mais face à un revenu médian local de 22 360 €, le marché de l'achat est-il toujours accessible aux Nancéiens ?
Avec un prix au m² inférieur de 15 % à celui de Besançon pour des indicateurs similaires, Nancy présente un point d'entrée stratégique dans le Grand Est.
Verdict
➤ Un marché porteur pour l'investissement locatif, à condition de sélectionner rigoureusement le bien et le quartier.
Points clés
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (indice 8/10)
- ✓ Correction récente : opportunité de marché
- ✓ Parc locatif important avec demande solide
- ⚠ Accessibilité dégradée pour les locaux
- ⚠ Fragilité économique locale (chômage à 15,2 %)
- ⚠ Effort de négociation nécessaire
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Nancy affiche un prix médian supérieur à la moyenne nationale des grandes villes.
- La ville est la plus chère de Meurthe-et-Moselle, loin devant les autres communes du département.
- Son rendement locatif (5,8 %) surclasse celui des métropoles côtières ou franciliennes.
Analyse du marché immobilier à Nancy
Le marché de Nancy est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Nancy
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,3
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Une pression immobilière très forte indique un marché tendu et liquide, où la négociation est serrée.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéUne pression immobilière très forte indique un marché tendu et liquide, où la négociation est serrée.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilité est très faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat médiane locale, rendant le marché dépendant des investisseurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilité est très faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat médiane locale, rendant le marché dépendant des investisseurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,8
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
L'opportunité locative élevée confirme un marché locatif dynamique, adapté à un investissement en location annuelle.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableL'opportunité locative élevée confirme un marché locatif dynamique, adapté à un investissement en location annuelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
La pression touristique modérée limite les débouchés en location saisonnière à quelques pôles d'attraction.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréLa pression touristique modérée limite les débouchés en location saisonnière à quelques pôles d'attraction.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2536,7 — Percentile dept : 90/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,9 — Percentile dept : 95/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 5,1 — Percentile dept : 77/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -1,2 — Percentile dept : 48/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 6911,4 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,9 — Percentile dept : 5/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 22,9 — Percentile dept : 0/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 12,4 — Percentile dept : 6/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 72,5 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 5,1 — Percentile dept : 77/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -1,2 — Percentile dept : 48/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 43/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2536,7 — Percentile dept : 10/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 5,1 — Percentile dept : 77/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 43/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 11,7 — Percentile dept : 83/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 6911,4 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Nancy : opportunités et risques
Investir à Nancy en 2026 cible prioritairement la location annuelle. Le rendement brut des appartements (5,8 %) est correct, mais le rendement net estimé à 3,4 % est rogné par une taxe foncière élevée (43,92 %) et par un parc ancien. Seulement 9,4 % des logements ont été construits après 2006, et si les passoires thermiques (F/G) ne représentent que 7 % du parc, la classe dominante C (201 kWh/m²/an) impose des travaux de rénovation à moyen terme pour rester conforme aux futures réglementations.
La stratégie gagnante consiste à identifier les biens déjà bien isolés ou facilement rénovables, situés dans les périmètres de mobilité douce et à proximité des 100 établissements scolaires. Les quartiers périphériques bien desservis par le réseau de tramway peuvent offrir un meilleur rapport qualité-prix que le centre historique saturé.
Enfin, la dynamique de construction neuve (+4 % d'autorisations) indique une offre renouvelée. Pour un investisseur, cela signifie une concurrence future sur le segment locatif récent, mais aussi l'opportunité d'acquérir en VEFA avec des défiscalisations potentielles, pour attirer une clientèle étudiante ou jeune active exigeante sur le confort et la consommation énergétique.
Simuler un investissement immobilier à Nancy
Estimation sur un maison type de 100 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Nancy.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Nancy ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Nancy
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier nancéien se caractérise par un écart saisissant entre prix moyen (5 114 €/m²) et prix médian (2 360 €/m²), selon les transactions DVF 2024. Cet écart de plus de 100 % indique un marchà dual, où un segment de biens prestigieux (hôtels particuliers du centre-ville, résidences récentes) tire la moyenne vers le haut, tandis que la majorité des transactions se concentre sur des appartements modestes.
Cette structure est le reflet direct du contexte territorial. Avec 48,5 % de moins de 30 ans et un âge médian de 31,2 ans, la demande est massivement portée par les étudiants et jeunes actifs, expliquant la prédominance des petits appartements. La proximité de la gare TGV, à moins d'un kilomètre du centre, renforce cette attractivité auprès d'une population mobile.
Néanmoins, la fragilité économique locale, matérialisée par un taux de chômage de 15,2 % (le plus élevé du département selon l'INSEE), pose une limite à la solvabilité des ménages. Le marchà de l'achat repose donc largement sur les investisseurs et les nouveaux arrivants, creusant le fossé de l'accessibilité pour les Nancéiens historiques.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Nancy Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
La courbe des prix médians à Nancy, selon les données DVF, raconte une histoire en trois actes. Une ascension régulière de 2020 à 2022 (+11 %), portée par la dynamique métropolitaine et les taux bas, culmine à 2 620 €/m². 2023 marque un infléchissement (-2,3 %), confirmé en 2024 (-1,2 %), révélant une correction technique. Cette baisse modérée, inférieure à celle observée dans certaines métropoles régionales, peut représenter un point d'entrée pour un investisseur. Il est intéressant de noter que les appartements, majoritaires, ont mieux résisté que les maisons sur la période récente.
Évolution du marché immobilier de Nancy
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 288 €/m² → 2 360 €/m² (+3,1 %), volume annuel actuel 2 090 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter la maison médiane (93 m² à 2 767 €/m²) nécessiterait environ 11,5 années de revenu médian local, un effort considérable. Pour un appartement type (50 m² à 125 800 €), l'effort tombe à 5,6 années. Le loyer médian de 12,1 €/m²/mois permet de dégager un rendement brut de 5,8 %. Toutefois, après déduction des charges (taxe foncière à 43,92 %, gestion, vacance), le rendement net avoisine les 3,4 %. L'effort mensuel résiduel pour l'investisseur, après crédit et perception du loyer, reste modéré sur les petites surfaces, ce qui confirme la viabilité d'un investissement locatif ciblé.
Acheter vs Louer — appartement 52 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 2 090 transactions enregistrées en 2024 par la DGFiP, le marchà nancéien reste actif, même si le volume a baissé d'un tiers depuis le pic de 2021. La structure du marchà est frappante : les appartements représentent 92 % des ventes, pour une surface médiane de 50 m², dessinant un marchà urbain très orienté vers les petits logements. Ce profil correspond à la demande étudiante et aux jeunes actifs. La forte proportion de ventes d'appartements maintient une certaine liquidité, mais indique aussi un marchà de la maison individuelle plus restreint et probablement plus concurrentiel.
Répartition des ventes
9,2 % de maisons et 90,8 % d'appartements parmi les 2 090 transactions enregistrées.
9,2 % maisons, 90,8 % appartements sur 2 090 ventes: le collectif pèse 90,8 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 090 | 193 | 1 897 |
| Prix médian/m² | 2 360 € | 2 580 € | 2 339 € |
| Prix moyen/m² | 2 955 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 52 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 2 586 | 2 288 € |
| 2022 | 2 527 | 2 443 € |
| 2023 | 1 888 | 2 393 € |
| 2024 | 1 875 | 2 363 € |
| 2025 | 2 090 | 2 360 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Nancy, d'après les données SITADEL, est soutenue avec 3 463 logements autorisés sur les cinq dernières années. L'année 2024 enregistre 614 autorisations, en légère hausse (+4 %) par rapport à la période antérieure. Cette production continue, dans une ville déjà dense (15 km²), répond à une pression démographique stable mais aussi à la nécessité de renouveler un parc où 30 % des logements datent d'avant 1945. Elle n'annonce pas de risque de sur-offre à court terme, mais pourrait, à moyen terme, offrir des alternatives attrayives aux biens anciens, exerçant une pression à la baisse sur leurs prix si la demande ne suit pas.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 13 788 logements ont été autorisés et 9 362 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 68 %.
Vacance longue durée à Nancy
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Nancy (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 3 040 logements autorisés à à Nancy, dont 428 en 2025 (+11 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Nancy
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Nancy
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,92 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 5,8 % pour un appartement se réduit à environ 3,4 % net une fois intégrées les charges réelles. La taxe foncière, calculée sur la valeur locative cadastrale, est ici à un taux de 43,92 %. Il faut y ajouter les frais de gestion locative (environ 5-8 % du loyer), les charges de copropriété (variables), les travaux d'entretien et le risque de vacance, significatif dans une ville où 11,7 % des logements sont vacants. Cette marge de sécurité est indispensable pour un calcul réaliste.
Performance énergétique du parc à Nancy
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 51 344 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Nancy: la classe C domine, 7,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc est dominée par la classe C (201 kWh/m²/an). Seulement 7,0 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), une proportion inférieure à la moyenne nationale. Ce chiffre réduit, mais n'élimine pas, le risque réglementaire pour les acquéreurs : les logements les moins performants seront progressivement interdits à la location (lois de 2025 et 2028). Un diagnostic attentif reste nécessaire, surtout sur le bâti ancien qui représente près de 30 % du parc.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements anciens de petite surface (50 m² médians) constituent le cœur du marché locatif et offrent la meilleure liquidité. Le parc est ancien (29,6 % construit avant 1945), nécessitant une vigilance sur le DPE. Seulement 9,4 % des logements sont postérieurs à 2006. Le neuf, moins présent, peut séduire par sa performance énergétique mais avec une rentabilité initiale plus faible.
Quelles zones cibler à Nancy ?
Le centre-ville et les abords du campus universitaire concentrent la demande pour les petits formats. Les quartiers périphériques mieux desservis (proximité gare Jarville à 2,9 km) attirent les familles et offrent parfois des opportunités sur des maisons de ville. L'offre nouvelle se concentre dans les éco-quartiers en développement, avec 3 463 logements autorisés sur les 5 dernières années.
Calculateur de rendement à Nancy
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Nancy
Le principal risque est la vacance locative, dans un parc où 11,7 % des logements sont déjà vacants. La dépendance à l'économie locale est réelle, avec un taux de chômage élevé. La taxe foncière, à 43,92 %, grève le rendement net. Enfin, 7 % du parc est classé passoire thermique (DPE F/G), impliquant des travaux obligatoires à court terme pour rester louable.
Cas pratique : un investissement type à Nancy
Pour un appartement de 50 m² à Nancy, l'investissement médian s'élève à environ 125 800 €. Avec un loyer de 12,1 €/m², le revenu locatif mensuel brut est de 605 €. Cela génère un rendement brut de 5,8 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, copro), le rendement net tombe autour de 3,4 %, soit un revenu net mensuel d'environ 356 €. Avec un crédit sur 20 ans à 3 %, la mensualité serait d'environ 700 €, créant un effort résiduel négatif à combler.
Erreurs à éviter quand on investit à Nancy
- Négliger la taxe foncière, élevée à Nancy (43,92 %).
- Oublier le taux de vacance local de 11,7 % dans les calculs.
- Surestimer le loyer perçu par rapport au marché réel (12,1 €/m²).
- Faire l'impasse sur un audit énergétique avant l'achat.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier nancéien connaît une activité accrue au printemps et à la rentrée de septembre, périodes propices aux transactions des familles et des étudiants. L'automne peut offrir des opportunités de négociation, certains vendeurs voulant conclure avant l'hiver. Attention à la temporalité de la taxe foncière, due par le propriétaire au 1er janvier : acheter en fin d'année implique de la régler au prorata temporis. La période estivale, bien que plus calme, peut être stratégique pour les acheteurs moins pressés.
Le saviez-vous ?
- Nancy compte 259 monuments historiques protégés dans son centre.
- L'âge médian des Nancéiens n'est que de 31,2 ans.
- La fibre optique couvre 92,0 % des logements de la commune.
S'installer à Nancy : cadre de vie et logement
S'installer à Nancy, c'est bénéficier d'un cadre urbain complet, labellisé Ville d'art et d'histoire avec 259 monuments protégés. La ville offre une densité exceptionnelle de services, avec près de 4 400 équipements recensés par l'INSEE, dont 1 292 dans le secteur de la santé, assurant une autonomie au quotidien. La connectivité y est excellente (93,7 % de couverture THD), un atout majeur pour les télétravailleurs.
Le revers de la médaille est une vulnérabilité aux risques naturels, avec un PPRI (inondation) actif et 17 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Tout projet d'achat doit intégrer une vérification minutieuse du zonage et des conséquences sur l'assurance. Malgré cela, l'appartenance à la Métropole du Grand Nancy et la présence d'un aéroport régional à 30 minutes garantissent un ancrage territorial solide et ouvert.
Carte du marché immobilier à Nancy
Nancy et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Nancy
Le climat nancéien, avec une température moyenne de 11,0 °C et des précipitations annuelles de 746 mm, se caractérise par des hivers frais et des étés relativement doux. Ce profil tempéré convient bien à ceux qui redoutent les extrêmes de chaleur ou de froid. L'altitude moyenne de 231 m atténue les pics estivaux. Ce cadre est apprécié par une population jeune (âge médian de 31,2 ans) et active, recherchant un rythme de vie sans contraintes climatiques majeures.
À qui s'adresse Nancy ?
Le marché s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs attirés par les petites surfaces en centre-ville. Les familles trouveront peu de maisons individuelles (9,6 % du parc) et devront se tourner vers la périphérie. Les investisseurs recherchent les studios et T2. La ville, avec 48,5 % de moins de 30 ans, a un profil démographique très jeune.
Avantages et limites à Nancy
✓ Points forts
- Patrimoine historique exceptionnel (259 monuments)
- Desserte TGV directe à 0,8 km du centre
- Très forte densité de services et de commerces
- Parc immobilier globalement performant (DPE classe C dominante)
- Population jeune et dynamique (âge médian 31,2 ans)
− À prendre en compte
- Densité très élevée (6 911 hab/km²)
- Marché dominé par l'ancien (risque travaux)
- Peu de maisons individuelles (9,6% du parc)
- Taux de chômage élevé (15,2%)
Composition du parc immobilier à Nancy
72 812 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (90,4 %) sur un total de 72 812 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier de Nancy est majoritairement constitué d'appartements (plus de 90 %), avec seulement 9,6 % de maisons. Cette structure reflète son statut de grande ville historique et étudiante. La part des propriétaires occupants (27,5 %) est relativement faible, tandis que celle des logements vacants (11,7 %) est élevée, indiquant un marché locatif dynamique mais aussi des tensions potentielles sur certains segments. Ceci dessine un profil d'acheteur souvent investisseur ou primo-accédant visant un appartement en centre-ville.
Ancienneté du parc à Nancy
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 59 874 logements).
- Avant 1919 15,0 % 8 977 logts
- 1919-1945 14,6 % 8 733 logts
- 1946-1970 21,9 % 13 104 logts
- 1971-1990 25,1 % 15 053 logts
- 1991-2005 14,0 % 8 365 logts
- 2006-2019 9,4 % 5 641 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Nancy
4 389 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Nancy
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Nancy est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI). C'est le principal risque naturel identifié, avec 17 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est classée très faible et le radon faible. Pour tout achat, la consultation du dossier de risques (disponible en mairie) est impérative, car elle délimite les zones constructibles sous contraintes (hauteur, matériaux). Ces informations sont intégrées au diagnostic obligatoire ERNMT.
Cas pratique : un achat type à Nancy
Acquérir une maison type de 93 m² (au prix médian de 2 767 €/m²) représente un budget de 257 331 €, hors frais de notaire. Cela équivaut à environ 11,5 années du revenu médian local (22 360 €). Avec un apport de 10 % (25 733 €) et un crédit sur 25 ans à un taux estimé de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 1 150 €. Cet effort représente une part significative du budget d'un ménage, nécessitant une solide stabilité financière.
Erreurs à éviter quand on achète à Nancy
- Ne pas consulter le PPRI Nancy pour vérifier le risque inondation.
- Acheter un bien classé F/G sans prévoir un budget rénovation.
- Ignorer les charges de copropriété dans un parc ancien à 30 %.
- Sous-estimer l'impact d'une mauvaise exposition sur le confort.
Points clés à retenir à Nancy
- Prix médian au m² de 2 360 €, en baisse de 1,2 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 5,8 % pour les appartements.
- Climat tempéré avec 11,0 °C de moyenne et 746 mm de pluie.
- Localisation et proximité TGV sont les premiers critères de valeur.
- Écart important entre appartement (125 800 €) et maison (257 331 €).
- Rendement net ramené à environ 3,4 % après charges et taxes.
- Parc locatif très majoritaire, seulement 27,5 % de propriétaires occupants.
- 29,6 % du parc construit avant 1945, l'état est crucial.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Nancy ?
À Nancy, la valeur d'un bien est d'abord dictée par sa localisation précise. La proximité de la gare TGV (0,8 km), du centre historique avec ses 259 monuments, ou des 100 établissements scolaires, peut créer des surcotes de 10 à 15 %. L'état général et la performance énergétique sont devenus déterminants, surtout pour le bâti d'avant 1945 (29,6 % du parc). Un appartement rénové avec une classe B se vendra bien plus vite qu'un équivalent en classe E. Enfin, la présence d'un balcon, d'une place de parking ou la vue dégagée sont des atouts valorisables.
Estimation indicative d'une maison à Nancy
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
236 000 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique utilise des moyennes qui ignorent les micro-marchés nancéens. Un professionnel local sait que le prix au m² diffère sensiblement entre le quartier Saint-Sébastien, Charles III et le campus Artem. Il évalue aussi l'impact réel de l'état du bien, des charges de copropriété ou d'une vue sur la Place Stanislas. Son expertise permet de positionner le prix juste pour attirer des acheteurs sérieux et éviter une stagnation de plusieurs mois. Il est votre meilleur atout pour négocier sur une base solide.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian du m² (2 529 €).
- Oublier de valoriser la proximité de la gare TGV (0,8 km).
- Ne pas ajuster le prix selon la classe DPE du bien.
- Négliger l'état réel des parties communes en copropriété.
Investir à Nancy : passer à l'action
Analyser un marchà est une chose, y trouver le bon bien en est une autre. Les opportunités résident dans la sélection fine du quartier et la négociation, nécessitant une connaissance intime du terrain que seul un professionnel local peut apporter.
Les chiffres posent un diagnostic. Découvrez ce qu'ils signifient pour votre projet concret à Nancy.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Nancy grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur 2 304 ventes récentes à Nancy
- Comparaison des prix avec Besançon et Créteil
- Mise en relation avec un pro connaissant votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Nancy
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Nancy
Quel est le prix de l'immobilier à Nancy ?
Le prix médian à Nancy est de 2 360 €/m² en 2024. Pour un appartement type de 50 m², il faut compter environ 126 000 €, et 257 000 € pour une maison de 93 m².
Nancy est-elle plus chère que Besançon ?
Non, Nancy est environ 6 % moins chère que Besançon (2 675 €/m²), une ville comparable en taille et statut de préfecture régionale. L'écart de prix représente un argument pour les investisseurs cherchant un point d'entrée plus accessible.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Nancy ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 5,8 %. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net se situe autour de 3,4 %.
Quels sont les quartiers à éviter pour investir à Nancy ?
Il n'y a pas de quartiers à éviter systématiquement, mais la performance locative dépend de la proximité des universités, des transports en commun et des services. Les zones soumises au PPRI (risque inondation) peuvent aussi compliquer l'assurance et la revente.
Est-ce le bon moment pour acheter à Nancy ?
Le marchà connaît une légère correction (-1,2 % en 2024) après le pic de 2022, ce qui peut représenter une opportunité de négociation. L'horizon d'investissement doit cependant être envisagé sur le moyen terme (5-10 ans).
Marché immobilier des communes voisines
Avec un écart de valorisation de 47 % avec Aulnay-sous-Bois et de 129 % avec Créteil, Nancy offre un effet de levier bien plus puissant pour un investisseur, avec des indicateurs locatifs pourtant robustes.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Nancy.
Communes limitrophes de Nancy
Nancy est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Nancy ressort à 2 360 € (source DVF, 2 090 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel de la Meurthe-et-Moselle. Au classement départemental, Nancy se place dans les 7 % de communes les plus chères de la Meurthe-et-Moselle.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Nancy a augmenté de +3,1 %. Sur l'ensemble de la période, 10 966 transactions sont recensées par les données DVF.
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (90,8 %), vendus autour de 2 339 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Nancy, un logement de 100 m² (258 000 €) représente 11,5 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 12,1 € (appartements) et 12,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 6,2 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 5,1 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 3 040 logements autorisés, soit 608/an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (79 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Nancy est au cœur du tissu communal lorrain. Contexte physique: dans les collines, à une altitude moyenne de 212 m.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).