Acheter dans le 16e arrondissement de Paris, c'est opter pour un cadre de vie prestigieux et verdoyant, à l'ouest de la capitale. Entre le bois de Boulogne, les nombreux squares et les hôtels particuliers, l'atmosphère est paisible et résidentielle. Le marché immobilier, bien qu'en correction (-6 %), reste l'un des plus chers de France avec un prix médian de 10 782 €/m². L'offre est principalement constituée d'appartements anciens de caractère, souvent spacieux.
Carte du marché immobilier dans le 16e arrondissement de Paris
Paris 16e et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier dans le 16e arrondissement de Paris
102 667 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
98 450 appartements pour 1 269 maisons: le parc dans le 16e arrondissement de Paris relève d'un tissu urbain collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est ultra-majoritairement composé d'appartements (98,7 %), signe d'un marché traditionnellement orienté vers la copropriété. La part de propriétaires (44,4 %) et de résidences secondaires (11,9 %) indique une forte stabilité et une vocation patrimoniale. Le taux de logements vacants (9,5 %) est légèrement supérieur à la moyenne parisienne, pouvant refléter des successions en cours ou des biens de prestige mis en vente. Ce marché est solide, peu spéculatif, et attire des acheteurs installés.
Évolution démographique dans le 16e arrondissement de Paris
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Recul démographique : marché potentiellement détendu, vigilance sur la liquidité à la revente.
Pyramide des âges dans le 16e arrondissement de Paris
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel dans le 16e arrondissement de Paris
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 27,7 %
- Retraités 22,6 %
- Autres sans activité professionnelle 21,1 %
- Professions intermédiaires 10,4 %
- Employés 10,0 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 5,4 %
- Ouvriers 2,7 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Présence notable de cadres et de professions intellectuelles supérieures : pouvoir d'achat plus élevé, demande pour des biens de qualité avec services à proximité (école, transport, fibre).
Niveau d'études dans le 16e arrondissement de Paris
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc dans le 16e arrondissement de Paris
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 80 638 logements).
- Avant 1919 30,5 % 24 578 logts
- 1919-1945 25,1 % 20 261 logts
- 1946-1970 25,9 % 20 921 logts
- 1971-1990 12,5 % 10 074 logts
- 1991-2005 4,2 % 3 378 logts
- 2006-2019 1,8 % 1 426 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Connectivité numérique dans le 16e arrondissement de Paris
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre limitée — gros frein potentiel pour les télétravailleurs et la valeur de revente.
Cas pratique : un achat type dans le 16e arrondissement de Paris
Acquérir une maison médiane de 203 m² (surface déduite du prix total et du m² moyen) représente un investissement d'environ 3,3 M€ hors frais. Cela équivaut à près de 80 années du revenu médian local (41 550 €). Avec un apport de 10 % (330 000 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance dépasse 17 000 €. Ce profil est réservé aux très hauts revenus ou aux acquéreurs avec un apport patrimonial substantiel.
Erreurs à éviter quand on achète dans le 16e arrondissement de Paris
- Ne pas vérifier le DPE avant une offre.
- Ignorer les règles de copropriété dans les immeubles anciens.
- Oublier le budget travaux dans un parc à 55,6 % pré-1945.
- Négocier sans connaître les prix par rue et étage.
Le saviez-vous ?
- Avec 73 monuments historiques, le 16e est un musée à ciel ouvert.
- Seulement 1,3 % des logements sont raccordés à la fibre optique.
- 11,9 % de résidences secondaires, signe d'un patrimoine mondialisé.
Performance énergétique du parc dans le 16e arrondissement de Paris
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 51 337 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE dans le 16e arrondissement de Paris: classe E en tête, 23,9 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Avec une classe énergétique E dominante et 23,9 % de passoires (F/G), le parc est ancien. Plus de la moitié des logements date d'avant 1945. Cela représente un risque réglementaire concret : les logements classés G seront interdits à la location en 2025, les F en 2028. Pour un acheteur, un DPE dégradé peut justifier une décote à l'achat mais impose un plan de travaux obligatoire. C'est un levier de négociation essentiel sur ce marché.
Risques naturels et géorisques dans le 16e arrondissement de Paris
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Les risques naturels sont très limités. La sismicité est classée très faible et le radon, un gaz naturel radioactif, présente un potentiel faible. Aucun plan de prévention des risques (PPR) majeur n'est actif. La contrainte principale est liée au patrimoine : avec 73 monuments historiques protégés, des règles urbanistiques strictes peuvent s'appliquer aux travaux, même dans des immeubles non classés mais situés en périmètre de protection.
Cadre de vie dans le 16e arrondissement de Paris
Le 16e est l'arrondissement le plus étendu et l'un des moins denses de Paris (9 772 hab./km²). Il bénéficie d'un environnement exceptionnel avec le bois de Boulogne, le jardin d'Acclimatation et les berges de la Seine. La qualité des services est élevée, avec 105 établissements scolaires, dont de nombreux établissements réputés, et 73 monuments historiques protégés. L'accessibilité est assurée par plusieurs lignes de métro (1, 2, 6, 9, 10) et le RER C. En revanche, la couverture très haut débit est encore limitée (5,6 % des logements).
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 70 m², prévoyez un budget médian de 753 000 €. Les prix débutent autour de 9 000 €/m² pour un bien à rénover dans un immeuble sans ascenseur, et peuvent dépasser 15 000 €/m² pour un appartement haussmannien rénové avec vue dégagée. Les maisons, extrêmement rares, démarrent à 3 M€. Les délais de vente peuvent s'allonger pour les biens énergivores (DPE classe dominante E, 297 kWh/m²/an) ou mal exposés.
À qui s'adresse Paris 16e ?
L'arrondissement s'adresse principalement aux ménages aisés, aux familles en recherche d'espace et de calme, et aux acheteurs patrimoniaux. Le revenu médian local de 41 550 € est un indicateur du niveau de vie. Il faut compter 18,1 ans de revenus médians pour acquérir un appartement type. La part de moins de 30 ans (35 %) et la forte présence scolaire en font également un quartier adapté aux jeunes actifs et familles avec enfants, sous réserve d'un budget suffisant.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Cadre de vie paisible et extrêmement verdoyant.
- Prestige et valorisation patrimoniale durable.
- Densité faible pour Paris (9 772 hab./km²).
- Concentration d'établissements scolaires réputés (105).
- Excellent réseau de transports en commun (métro, RER).
− À prendre en compte
- Prix au m² parmi les plus élevés de France.
- Parc immobilier ancien, souvent énergivore (DPE E dominant).
- Couverture fibre et THD encore très limitée.
À retenir sur l'achat dans le 16e arrondissement de Paris
- Climat tempéré, adapté à une population senior (28,3 % de 60 ans et +).
- Parc composé à 98,7 % d'appartements en copropriété.
- 23,9 % de passoires thermiques (classes F/G).
- 73 monuments historiques protégés, cadre prestigieux.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter dans le 16e arrondissement de Paris
Quel budget prévoir pour acheter un appartement dans le 16e arrondissement de Paris ?
Le budget médian pour un appartement est de 753 000 € (70 m² à 10 763 €/m²). Les prix au m² démarrent autour de 9 000 € et peuvent dépasser 15 000 € pour les biens d'exception. Une maison coûte en médiane 16 290 €/m².
Le 16e arrondissement de Paris est-il adapté aux familles ?
Oui, son faible densité, ses nombreux parcs (dont le bois de Boulogne) et ses 105 établissements scolaires en font un quartier privilégié pour les familles. La part des moins de 30 ans y est de 35 %. Cependant, le coût d'acquisition est un frein majeur.
Quels sont les points faibles à vérifier avant d'acheter dans le 16e ?
Vérifiez impérativement le Diagnostic de Performance Énergétique : 23,9 % des logements sont des passoires (F/G) et la classe dominante est E. L'état de la copropriété et les travaux à prévoir (ravalement, ascenseur) sont aussi des points cruciaux dans ce parc ancien à 55,6 %.
Vous envisagez d'acheter dans le 16e arrondissement de Paris ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
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