Analyse du marché immobilier à Plougras
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 8,0/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de Plougras
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,6
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
8,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevé
Forte pression touristique : opportunités saisonnières.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevéForte pression touristique : opportunités saisonnières.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 18,0 — Percentile dept : 35/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 16,6 — Percentile dept : 69/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,6 — Percentile dept : 68/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
- Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 16,6 — Percentile dept : 69/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 13,9 — Percentile dept : 84/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 15,8 — Percentile dept : 93/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Plougras : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Plougras
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Plougras s'établit à 1 114 €, sur la base de 9 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Plougras fait partie du quart des communes les moins chères du Côtes-d'Armor.
43,5 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 42,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,6 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Plougras Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Plougras
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Plougras évolue de +43,4 %, passant de 777 à 1 114 €/m²; 9 ventes ont été enregistrées en 2025.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 82 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 9 | 9 |
| Prix médian/m² | 1 114 € | 1 114 € |
| Prix moyen/m² | 1 559 € | |
| Surface médiane | – | 82 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 8 | 777 € |
| 2022 | 18 | 995 € |
| 2023 | 13 | 1 084 € |
| 2024 | 4 | 1 120 € |
| 2025 | 9 | 1 114 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 14 périodes, 36 logements ont été autorisés et 18 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 50 %.
Vacance longue durée à Plougras
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Plougras (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Plougras totalise 10 logements sur 5 ans, soit +100 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Plougras
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Plougras
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,06 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Plougras
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 62 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Plougras est D, avec 43,5 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Plougras
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Plougras : cadre de vie et logement
Plougras compte 426 habitants, à 230 m d'altitude.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 5 appellations d'origine rattachées au terroir local et 13 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Plougras
Plougras et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Plougras
296 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Plougras est composé très majoritairement de maisons (96,9 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Plougras
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 206 logements).
- Avant 1919 26,2 % 54 logts
- 1919-1945 7,8 % 16 logts
- 1946-1970 13,1 % 27 logts
- 1971-1990 24,3 % 50 logts
- 1991-2005 20,9 % 43 logts
- 2006-2019 7,8 % 16 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Plougras
13 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Plougras
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Plougras : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Plougras
Quel est le prix de l'immobilier à Plougras ?
Le prix médian au m² à Plougras est de 1 114 € (données DVF, 9 transactions). Pour une maison de 82 m² (surface médiane locale), compter environ 91 000 €.
Comment Plougras se situe-t-elle dans le Côtes-d'Armor ?
Plougras figure parmi les communes les plus abordables du Côtes-d'Armor : 302ᵉ rang sur 348, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Plougras ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Plougras est de 7,6 % (loyer de 7,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Plougras est-il énergétiquement dégradé ?
43,5 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Plougras.
Communes limitrophes de Plougras
Plougras est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût du m² à Plougras est contenu: 1 114 € en médiane sur 9 transactions, un niveau -56,1 % comparé à la moyenne française. Dans les Côtes-d'Armor, Plougras se classe parmi les 13 % de communes les plus accessibles (47e rang le moins cher sur 348).
La progression du prix médian atteint +43,4 % sur cinq ans (2021-2025) à Plougras, au-dessus du rythme national. 52 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Plougras à un niveau significatif — 1 114 €/m² en médiane. Le bien médian (82 m² à 91 348 €) équivaut à 4,9 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Plougras avoisinent 6,8 €/m² pour les appartements et 7,0 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (7,6 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le parc de Plougras compte 16,6 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
Entre 2020 et 2024, 10 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 60 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Plougras est une commune bretonne, entre terre et mer. La géographie joue son rôle: la commune est à une trentaine de kilomètres du littoral des Côtes-d'Armor (44 km), à 230 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).