En 2024, le marché immobilier de Saint-Cyprien affiche un prix médian de 3 919 €/m², en léger repli de 2,0 % sur un an. La station balnéaire, où 62,3 % des logements sont des résidences secondaires, présente une dynamique contrastée entre appartements (341 ventes) et maisons (243 ventes). Ces 584 transactions annuelles dessinent un marché actif, légèrement plus accessible que ses voisines Argelès-sur-Mer (3 496 €/m²) ou Canet-en-Roussillon (3 252 €/m²).
Comment se porte le marché immobilier à Saint-Cyprien
La baisse de 2,0 % des prix en un an, issue des données DVF 2024, s’inscrit dans un contexte national de correction. Toutefois, le volume de transactions (584) reste soutenu, indiquant une liquidité réelle. La fourchette interquartile (3 112 – 4 816 €/m²) révèle une dispersion modérée des valeurs. Le prix des maisons (4 176 €/m²) dépasse celui des appartements (3 772 €/m²), reflétant une demande pour les biens de plain-pied dans une commune où l'âge médian est de 60,6 ans. La forte proportion de résidences secondaires (62,3 %) module la pression à l'achat.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de 2,0 % sur un an, après des années de forte hausse portée par la démographie (+11,3 % en 5 ans), indique un marché en phase de correction ou d'ajustement. Ce n'est pas un effondrement, mais un retour à un rythme plus soutenable, typique des stations balnéaires après un pic. Pour un acheteur, c'est une fenêtre de négociation possible. Pour un vendeur, cela exige un prix parfaitement juste pour attirer la clientèle.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Saint-Cyprien
Les appartements, avec une surface médiane de 31 m², représentent 58 % des ventes (341 transactions). Les maisons, de 57 m² en médiane, en constituent 42 % (243 ventes). Ce parc, à 47,7 % de maisons, est majoritairement détenu par des propriétaires (63,2 %). Les acquéreurs sont souvent des retraités ou des ménages secondaires, attirés par le climat méditerranéen (16,2°C de moyenne) et la proximité de Perpignan. Seulement 7 % du parc est social, limitant la pression locative de première nécessité.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est équilibré, avec une légère inflexion des prix favorisant les acheteurs. La vente n'est pas bloquée, comme en témoignent les 584 transactions annuelles. Néanmoins, la forte saisonnalité touristique (5 campings, 1 779 emplacements) peut ralentir les négociations hors saison. L'indice de pression immobilière (IPI) très élevé (9,1/10) suggère une demande solide, tandis que l'indice de disponibilité (IAI) faible (1,6/10) confirme un nombre limité de biens mis en vente.
Dernières ventes enregistrées à Saint-Cyprien
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Saint-Cyprien
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Saint-Cyprien
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Saint-Cyprien
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Saint-Cyprien (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Saint-Cyprien: 221 logements autorisés sur 5 ans, 66 pour la dernière année (-77 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Seulement 221 logements ont été autorisés en 5 ans, avec une tendance en baisse de 77 % par rapport à la période précédente. Ce ralentissement net de la construction neuve, avec 66 logements prévus en 2024, évite un risque de sur-offre à court terme. Cela protège la valeur du parc existant, mais peut aussi indiquer une difficulté pour les promoteurs à trouver des terrains ou à répondre à une demande moins dynamique.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Saint-Cyprien est rythmé par la saison touristique. Les transactions sont plus actives au printemps et à l'automne, quand les résidents secondaires visitent leur bien. Vendre en avril-juin permet de toucher cette clientèle. Acheter en hiver peut offrir des opportunités de négociation. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut motiver certaines ventes en cours d'année.
Le saviez-vous ?
- Saint-Cyprien abrite 5 campings offrant 1779 emplacements.
- 70,4 % du territoire est couvert par la fibre optique.
- La commune ne compte que 7,0 % de logements sociaux.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Saint-Cyprien
- Prix médian à 3 919 €/m², en baisse de 2,0 % sur un an.
- Écart maison/appartement réduit : 4 176 € vs 3 772 €/m².
- Budget type : 116 932 € pour un appartement, 238 032 € pour une maison.
- Revenu médian local de 22 210 €, inférieur à la moyenne nationale.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Saint-Cyprien
Quel est le prix au m² à Saint-Cyprien ?
Le prix médian au mètre carré à Saint-Cyprien est de 3 919 € selon les données DVF 2024. Il varie de 3 112 €/m² pour le premier quartile à 4 816 €/m² pour le troisième quartile.
Le prix immobilier à Saint-Cyprien est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en baisse de 2,0 % sur un an. Cette correction modérée intervient après une période de forte hausse, dans un contexte national de ralentissement du marché.
Quelle fourchette de prix selon le type de bien ?
Une maison se vend en médiane à 4 176 €/m² (surface médiane 57 m²). Un appartement, plus petit (31 m² médian), coûte 3 772 €/m². Le budget diffère donc significativement selon la typologie.
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