Le marché immobilier de Saint-Germain-sur-Ay se situe dans la moyenne — prix médian 2 698 €/m², dans la ligne de la médiane de la Manche. La commune figure parmi les 10 % les plus chères de la Manche au mètre carré.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Saint-Germain-sur-Ay a enregistré une hausse de +17,9 % du prix médian au m². Au total, 167 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 2 698 €/m² pour 70 m². Le bien médian (70 m² à 188 860 €) équivaut à 8,1 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 9,6 €/m² pour un appartement et 8,0 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 3,5 %, un niveau intermédiaire. Avec 63,4 % de résidences secondaires, Saint-Germain-sur-Ay est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
Les flux de permis restent élevés: 114 logements autorisés et 81 commencés sur la période 2020-2024. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (89 % des autorisations sur 2020-2024).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Saint-Germain-sur-Ay est au cœur du bocage normand. Sur le plan physique, la commune est dans l'arrière-pays proche du littoral de la Manche, à 13 km, en plaine, à 13 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.
Faut-il investir à Saint-Germain-sur-Ay en 2026 ?
Parmi les 442 communes du Manche, Saint-Germain-sur-Ay se place dans le top 10 % des plus chères tout en offrant un potentiel locatif solide.
Verdict
➤ marché à aborder avec prudence
Points clés
- ✓ Marché locatif porteur
- ⚠ Solvabilité locale fragile
- ⚠ Marché déjà sous forte pression
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 10 % du Manche
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier à Saint-Germain-sur-Ay
Le marché de Saint-Germain-sur-Ay est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,0/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur.
Indices immobiliers de Saint-Germain-sur-Ay
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,5
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Marché tendu : peu de marge, agir vite.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéMarché tendu : peu de marge, agir vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Peu accessible : prix > capacité locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessiblePeu accessible : prix > capacité locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,0
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Saint-Germain-sur-Ay : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Saint-Germain-sur-Ay
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Germain-sur-Ay s'établit à 2 698 €, sur la base de 29 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Saint-Germain-sur-Ay se positionne dans le top 10 % des communes les plus chères du Manche.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 45,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (3,5 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Vacance longue durée à Saint-Germain-sur-Ay
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Saint-Germain-sur-Ay (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Saint-Germain-sur-Ay: 114 logements autorisés sur 5 ans, 13 pour la dernière année (+124 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Saint-Germain-sur-Ay
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Germain-sur-Ay
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,78 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Saint-Germain-sur-Ay
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 216 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Saint-Germain-sur-Ay: majorité classée D, part de passoires thermiques à 13,9 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Saint-Germain-sur-Ay
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Saint-Germain-sur-Ay : cadre de vie et logement
Saint-Germain-sur-Ay, commune de 926 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : à seulement 13 m d'altitude.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 12 appellations d'origine rattachées au terroir local et 31 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Saint-Germain-sur-Ay
Saint-Germain-sur-Ay et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saint-Germain-sur-Ay
1 441 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Saint-Germain-sur-Ay: 98,9 % de maisons, 1,1 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Saint-Germain-sur-Ay
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 467 logements).
- Avant 1919 14,6 % 68 logts
- 1919-1945 3,4 % 16 logts
- 1946-1970 17,3 % 81 logts
- 1971-1990 26,8 % 125 logts
- 1991-2005 22,5 % 105 logts
- 2006-2019 15,2 % 71 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Saint-Germain-sur-Ay
31 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Germain-sur-Ay
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Germain-sur-Ay
Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Germain-sur-Ay ?
Le prix médian au m² à Saint-Germain-sur-Ay est de 2 698 € (données DVF, 29 transactions). Pour une maison de 70 m² (surface médiane locale), compter environ 189 000 €.
Comment Saint-Germain-sur-Ay se situe-t-elle dans le Manche ?
Saint-Germain-sur-Ay se classe au 44ᵉ rang sur 442 communes du Manche — dans le top 10 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Germain-sur-Ay ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Saint-Germain-sur-Ay est de 3,5 % (loyer de 8,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Saint-Germain-sur-Ay prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
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