Le prix médian de Saint-Laurent-du-Maroni s'établit à 2 985 €/m² en 2024, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles du Guyane. Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 1 560 et 4 251 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix.
Repli du prix médian: -21,7 % entre 2020 et 2024 à Saint-Laurent-du-Maroni. Au total, 361 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année, le prix médian recule de -26,1 % — un retournement à surveiller.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 3 095 €/m² pour 82 m².
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 16,8 €/m² pour un appartement et 16,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (4,6 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Construction neuve active à Saint-Laurent-du-Maroni: l'équivalent de 677 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2020 et 2024. Le gros des permis concerne des logements collectifs (78 % des autorisations sur 2020-2024).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Saint-Laurent-du-Maroni est implantée sur le vaste territoire guyanais. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 96 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2024 au plus récent.
Faut-il investir à Saint-Laurent-du-Maroni en 2026 ?
Deuxième ville de Guyane, Saint-Laurent-du-Maroni est un pôle économique majeur de l'Ouest guyanais, avec une démographie très jeune et en forte croissance. Son marché immobilier, marqué par une pression forte et une volatilité des prix, interroge les investisseurs sur son potentiel réel. Le verdict s'appuie sur les transactions DVF 2024 et les indicateurs socio-économiques.
Avec une pression immobilière parmi les plus fortes de Guyane et une croissance démographique soutenue, Saint-Laurent-du-Maroni offre un potentiel locatif réel, malgré un marché volatil.
Verdict
➤ Investir ici suppose une stratégie locative annuelle sur maison, avec un horizon moyen terme pour amortir la volatilité des prix.
Points clés
- ✓ Rendement brut maison correct à 6,5 %
- ✓ Pression immobilière très élevée (IPI 7,6/10)
- ✓ Dynamique démographique forte (+19,4 % en 5 ans)
- ⚠ Volatilité des prix (-26,1 % en 2024)
- ⚠ Solvabilité locale limitée (taux de chômage 42,1 %)
- ⚠ Absence de marché locatif structuré pour les appartements
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian à 2 985 €/m², la commune est 15 % plus chère que Cayenne, la préfecture régionale.
- Son rendement locatif brut (6,5 % pour les maisons) dépasse largement celui des grandes métropoles françaises.
- Elle affiche une pression démographique soutenue, supérieure à la moyenne nationale.
Analyse du marché immobilier à Saint-Laurent-du-Maroni
Indices immobiliers de Saint-Laurent-du-Maroni
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,6
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Une pression immobilière très élevée (7,6/10) indique un marché tendu, où la demande locative dépasse l'offre disponible.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéUne pression immobilière très élevée (7,6/10) indique un marché tendu, où la demande locative dépasse l'offre disponible.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,6
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Une opportunité locative élevée (5,6/10) confirme une demande locative réelle, portée par la croissance démographique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUne opportunité locative élevée (5,6/10) confirme une demande locative réelle, portée par la croissance démographique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Une pression touristique modérée (3,8/10) reflète un marché saisonnier encore limité, avec seulement 5 hébergements touristiques recensés.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréUne pression touristique modérée (3,8/10) reflète un marché saisonnier encore limité, avec seulement 5 hébergements touristiques recensés.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Saint-Laurent-du-Maroni : opportunités et risques
Le rendement brut maison de 6,5 % semble attractif, mais il est impératif de le recalculer au net. La taxe foncière, à 73,68 %, représente une charge annuelle équivalente à environ un mois et demi de loyer, rognant sévèrement la rentabilité, comme le confirme le rendement net estimé à 2,9 %.
La stratégie la plus cohérente est le locatif annuel sur maison, ciblant les nombreux ménages jeunes en recherche de logement familial. La demande locative est réelle, portée par une croissance démographique de +19,4 % en cinq ans, mais elle est également très sensible au pouvoir d'achat local, d'où la nécessité d'une sélection rigoureuse du bien et du quartier.
L'horizon d'investissement doit être au minimum le moyen terme pour amortir la volatilité des prix observée. L'important volume de construction neuve (3 387 logements autorisés en cinq ans) constitue à la fois une preuve d'attractivité et un risque de concurrence pour l'ancien, nécessitant une veille active sur l'évolution de l'offre.
Simuler un investissement immobilier à Saint-Laurent-du-Maroni
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Données du marché immobilier à Saint-Laurent-du-Maroni
DVF, loyers, permis, analyse expertÀ 2 985 €/m², le prix médian de Saint-Laurent-du-Maroni masque une forte dispersion, la fourchette des 50 % des transactions s'étalant de 1 560 à 4 251 €/m² selon les données DVF 2024. Cette amplitude révèle un marché segmenté, segmenté entre un habitat informel ou dégradé et un parc récent valorisé.
La comparaison avec Cayenne, moins chère de 15 %, interroge. Saint-Laurent-du-Maroni capitalise sur son statut de ville-frontière dynamique et sur une pression démographique soutenue, mais pâtit d'un tissu économique fragile, avec un taux de chômage de 42,1 % qui limite la demande solvable.
Le parc de logements, jeune à 44,4 % construit après 2006, et l'absence de passoires thermiques (<0,1 %) sont des atouts structurels. Néanmoins, la part élevée de maisons (73,2 %) et la faible liquidité du segment appartement orientent nécessairement l'investisseur vers le logement individuel.
Aperçu par typologie à Saint-Laurent-du-Maroni
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Saint-Laurent-du-Maroni
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Saint-Laurent-du-Maroni
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Laurent-du-Maroni (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Saint-Laurent-du-Maroni: 3 387 logements autorisés sur 5 ans, 487 pour la dernière année (+127 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La dynamique de construction neuve est vigoureuse, avec 3387 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de 127 %. Ce volume important, dans une commune qui a gagné 19,4 % d'habitants en 5 ans, répond à une pression démographique réelle. Cela peut tempérer la pression à la hausse sur les prix de l'ancien à moyen terme, en offrant des alternatives. Cependant, il indique aussi la confiance des promoteurs dans l'attractivité résidentielle continue de cette grande ville de l'Ouest Guyanais.
Fourchettes de loyers à Saint-Laurent-du-Maroni
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Laurent-du-Maroni
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (73,68 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale très élevée : la taxe foncière représente l'équivalent de plus de 4 mois de loyer chaque année. Impact significatif sur le rendement net d'un investissement locatif.
Le rendement net se calcule en retranchant au brut toutes les charges réelles. La taxe foncière, particulièrement élevée à 73,68 % du taux de base, constitue le premier poste. Viennent s'ajouter les frais de gestion, les travaux d'entretien dans un climat tropical humide (près de 2500 mm de pluie par an) et une provision pour vacance locative, le taux de logements vacants étant de 6,3 %. Sur un rendement brut de 6,5 % pour une maison, ces charges ramènent le rendement net estimé autour de 2,9 %.
Performance énergétique du parc à Saint-Laurent-du-Maroni
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Saint-Laurent-du-Maroni: majorité classée C, part de passoires thermiques à 0,0 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La classe énergétique dominante du parc est C (151 kWh/m²/an), une performance honorable. Surtout, le diagnostic local ne relève quasiment aucune passoire thermique (0,0 % de logements classés F ou G). Cela réduit considérablement le risque réglementaire lié aux futures interdictions de location (loi Climat) et les travaux de rénovation énergétique urgents pour un acquéreur. Cette situation s'explique par un parc récent : 44,4 % des logements ont été construits après 2006.
Calculateur de rendement à Saint-Laurent-du-Maroni
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Laurent-du-Maroni
Pour une maison type de 82 m² (surface correspondant au prix total médian de 253 790 €), le loyer mensuel moyen s'établirait autour de 1385 €. Avec un rendement brut de 6,5 %, les charges (taxe foncière, gestion, vacance) réduiraient significativement la rentabilité nette, qui tombe à environ 2,9 %, soit un revenu locatif net annuel proche de 7350 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Laurent-du-Maroni
- Négliger le poids de la taxe foncière (73,68 % du taux de base).
- Surestimer la solvabilité des locataires (taux de chômage à 42,1 %).
- Oublier de provisionner pour l'entretien dans un climat humide.
- Ne pas consulter le PPRI pour vérifier l'assurabilité du bien.
Quand acheter ou vendre ?
Il n'existe pas de saisonnalité marquée liée au climat, constant toute l'année. Le calendrier des transactions peut être influencé par le versement de la taxe foncière en septembre, incitant certains vendeurs à finaliser avant. L'activité économique locale et les mouvements de population liés au statut de ville-port frontalière peuvent créer des pics de demande à certaines périées, à investiguer avec un agent local.
Le saviez-vous ?
- La commune s'étend sur 4151 km², soit près de 7 fois la superficie de Paris.
- Seulement 5,3 % des habitants ont 60 ans ou plus, indice de vieillissement de 12,8.
- Le parc de logements est très récent : 44,4 % ont été bâtis après 2006.
S'installer à Saint-Laurent-du-Maroni : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Laurent-du-Maroni, c'est opter pour une ville jeune – l'âge médian est de 20,1 ans – et en mouvement, au cadre de vie marqué par un climat équatorial chaud et humide. La commune dispose d'une gamme étendue de services, avec 875 équipements recensés par l'INSEE, dont 134 commerces et 133 établissements de santé, assurant une autonomie relative.
Le territoire, vaste de 4 151 km², présente cependant des contraintes. Il est soumis à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) actif et à un risque radon significatif, des éléments à intégrer dans le choix du secteur d'implantation. La connectivité numérique reste perfectible, avec seulement 26 % des logements raccordés à la fibre.
Carte du marché immobilier à Saint-Laurent-du-Maroni
Saint-Laurent-du-Maroni et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saint-Laurent-du-Maroni
13 525 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 73,2 % de maisons, 26,8 % d'appartements sur un total de 13 525 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est largement dominé par les maisons individuelles (73,2 %), signe d'un habitat peu dense et d'une forte aspiration à la propriété (43,6 % de propriétaires). Le faible taux de résidences secondaires (4,6 %) indique un marché tourné vers la résidence principale, donc une demande plus stable et essentielle. La part non négligeable de logements vacants (6,3 %) peut révéler à la fois un parc vétuste et des défauts d'adéquation entre l'offre et la demande.
Ancienneté du parc à Saint-Laurent-du-Maroni
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 10 921 logements).
- Avant 1919 0,9 % 98 logts
- 1919-1945 0,9 % 98 logts
- 1946-1970 1,7 % 181 logts
- 1971-1990 15,6 % 1 700 logts
- 1991-2005 36,6 % 3 998 logts
- 2006-2019 44,4 % 4 846 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-Laurent-du-Maroni
875 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Laurent-du-Maroni
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI - Saint-Laurent du Maroni PPRN Approuvé approuvé le 14/01/2022
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Le principal aléa naturel identifié est le risque inondation, avec un PPRI actif sur la commune. Le radon, gaz naturel radioactif, présente aussi un potentiel significatif, nécessitant une vigilance lors de l'achat. La sismicité est en revanche très faible. Consulter le plan de prévention des risques (PPRI) est une étape incontournable pour connaître les contraintes constructives et d'assurabilité du bien convoité.
Cas pratique : un achat type à Saint-Laurent-du-Maroni
Acheter une maison médiane de 82 m² à 253 790 € requiert un apport conséquent. Avec un apport de 10 % (25 379 €) et un crédit sur 20 ans à un taux hypothétique de 4 %, la mensualité hors assurance dépasse 1400 €. Cette charge doit être mise en regard du revenu médian local, non communiqué, mais dans un territoire où le taux d'emploi n'est que de 34,5 %.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Laurent-du-Maroni
- Omettre une vérification du risque radon lors de la visite.
- Acheter sans comprendre les contraintes du PPRI inondation.
- Choisir un bien mal ventilé sous un climat à 27,3 °C de moyenne.
- Négocier sans tenir compte de la forte correction des prix (-26,1 %).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Saint-Laurent-du-Maroni : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais investir en Guyane nécessite une compréhension fine des spécificités locales, du climat à la fiscalité. Un accompagnement par un professionnel ancré sur le territoire est indispensable pour transformer cette analyse en opportunité concrète et maîtrisée.
Les données DVF révèlent un marché guyanais singulier : comment transformer cette analyse en décision d'investissement éclairée ?
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Laurent-du-Maroni à partir des dernières transactions DVF et de l'analyse du marché local.
- Analyse basée sur 43 ventes réelles en 2024
- Évolution des prix et volatilité du marché guyanais
- Mise en relation avec un pro connaissant l'Ouest Guyanais
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Saint-Laurent-du-Maroni
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Laurent-du-Maroni
Quel est le prix au m² à Saint-Laurent-du-Maroni ?
Le prix médian global était de 2 985 €/m² en 2024, selon les données DVF. Il varie fortement, la moitié des transactions se situant entre 1 560 et 4 251 €/m².
Saint-Laurent-du-Maroni est-elle plus chère que Cayenne ?
Oui, le prix médian est environ 15 % plus élevé qu'à Cayenne (2 534 €/m²). Cette prime s'explique par une pression démographique plus forte, mais aussi par une volatilité accrue.
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement locatif brut pour une maison est de 6,5 %. Attention, la taxe foncière très élevée (73,68 %) et les charges ramènent le rendement net estimé aux alentours de 2,9 %.
Y a-t-il beaucoup de logements neufs ?
Oui, la dynamique de construction est intense. Près de 3 400 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, et 44,4 % du parc a été construit après 2006.
Quels sont les risques naturels à connaître ?
La commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) et présente un risque radon significatif. Cinq risques naturels sont recensés, à vérifier avant tout achat.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Laurent-du-Maroni affiche un prix au m² supérieur de 15 % à celui de Cayenne, pour un rendement locatif plus attractif, mais ce différentiel repose sur des indicateurs économiques nettement plus fragiles.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Laurent-du-Maroni.
Communes limitrophes de Saint-Laurent-du-Maroni
Saint-Laurent-du-Maroni est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :