Marché aligné sur la moyenne départementale: 2 873 €/m² à Saint-Léon contre 3 516 €/m² pour la Gironde. Marché plutôt homogène: la moitié des ventes se situent dans un couloir étroit, de 2 873 à 2 956 €/m².
Le marché immobilier de Saint-Léon est en hausse progressive: +4,9 % entre 2021 et 2024. 22 transactions au total sur la fenêtre 2021-2024, selon les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +5,3 %.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Saint-Léon à un niveau significatif — 2 873 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Saint-Léon, un logement de 112 m² (321 776 €) représente 13,5 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Saint-Léon avoisinent 11,3 €/m² pour les appartements et 10,5 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,4 % — dans la moyenne française. Le poids limité des résidences secondaires (2,7 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Flux de construction neuve intermédiaire: 3 logements autorisés sur 2020-2024, dont 4 commencés. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Saint-Léon est entre océan et marais, sur la côte atlantique, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est dans un relief de plaine, à 73 m d'altitude en moyenne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).
Analyse du marché immobilier à Saint-Léon
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Saint-Léon
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
2,0
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Marché risqué pour le locatif.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableMarché risqué pour le locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Saint-Léon : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Saint-Léon
Estimation sur un maison type de 112 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Saint-Léon.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Données du marché immobilier à Saint-Léon
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Léon s'établit à 2 873 €, sur la base de 3 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale (2 873–2 956 €/m²) reste resserrée, un signe de marché cohérent. Saint-Léon se positionne dans le top 21 % des communes les plus chères du Gironde.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 40,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Records récents du marché à Saint-Léon
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve à Saint-Léon (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Léon totalise 3 logements sur 5 ans, soit -50 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Léon
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Léon
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,87 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Saint-Léon
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 24 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Léon est C, avec 8,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Saint-Léon
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Saint-Léon : cadre de vie et logement
Saint-Léon compte 291 habitants, à 73 m d'altitude.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 13 appellations d'origine rattachées au terroir local et 16 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Saint-Léon
Saint-Léon et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saint-Léon
149 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Saint-Léon est composé très majoritairement de maisons (99,3 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Saint-Léon
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 131 logements).
- Avant 1919 21,4 % 28 logts
- 1919-1945 6,9 % 9 logts
- 1946-1970 10,7 % 14 logts
- 1971-1990 17,6 % 23 logts
- 1991-2005 22,9 % 30 logts
- 2006-2019 20,6 % 27 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Saint-Léon
16 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Léon
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Saint-Léon : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Léon
Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Léon ?
Le prix médian au m² à Saint-Léon est de 2 873 € (données DVF, 3 transactions). Pour une maison de 112 m² (surface médiane locale), compter environ 322 000 €.
Comment Saint-Léon se situe-t-elle dans le Gironde ?
Saint-Léon se classe au 112ᵉ rang sur 533 communes du Gironde — dans le top 21 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Léon ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Saint-Léon est de 4,4 % (loyer de 10,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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