Marché sous pression à Ville-di-Pietrabugno: 3 345 €/m² en médiane, +31,9 % par rapport à la moyenne nationale. La fourchette centrale des ventes s'étale de 2 847 à 4 184 €/m², signe d'un marché hétérogène où la localisation et l'état du bien pèsent lourd.
Dynamique haussière marquée: +36,5 % sur le prix médian entre 2020 et 2024 à Ville-di-Pietrabugno. Le cumul des ventes enregistrées sur 2020-2024 atteint 232 transactions (source DGFiP/DVF). Variation récente (12 mois): -12,2 %.
Typologie urbaine marquée: 79,4 % des transactions de Ville-di-Pietrabugno concernent des appartements, autour de 3 369 €/m². Un bien type de 106 m² revient à environ 338 034 €, soit 11,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Ville-di-Pietrabugno: 14,7 €/m²/mois pour un appartement, 11,1 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,2 % — dans la moyenne française. Avec 14,2 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Peu de permis de construire délivrés sur 2020-2024: 47 logements autorisés au total, soit 9 par an. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 68 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Ville-di-Pietrabugno est une commune de l'Île de Beauté. Sur le plan physique, la commune est perchée à 419 m, en contexte de moyenne montagne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2024 au plus récent.
Faut-il investir à Ville-di-Pietrabugno en 2026 ?
Correction marquée sur le marché à Ville-di-Pietrabugno : -12,2 % en un an, dans un contexte de seulement 34 transactions annuelles.
Verdict
➤ marché à aborder avec prudence
Points clés
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Haute-Corse (55ᵉ rang sur 199 communes)
- Correction récente des prix : -12,2 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Ville-di-Pietrabugno
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,1/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Ville-di-Pietrabugno
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,1
Indice de Pression Immobilière
Faible
Marché détendu : marges ouvertes.
Indice de Pression Immobilière
FaibleMarché détendu : marges ouvertes.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
8,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessible
Accessible aux ménages locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessibleAccessible aux ménages locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,6
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Marché risqué pour le locatif.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréMarché risqué pour le locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Marché porté par le résidentiel local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleMarché porté par le résidentiel local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Ville-di-Pietrabugno : opportunités et risques
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Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Données du marché immobilier à Ville-di-Pietrabugno
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Ville-di-Pietrabugno s'établit à 3 345 €, sur la base de 34 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 2 847 € à 4 184 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd.
La classe DPE dominante du parc est A, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 29,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Aperçu par typologie à Ville-di-Pietrabugno
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Ville-di-Pietrabugno
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Ville-di-Pietrabugno
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Ville-di-Pietrabugno (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 47 logements ont été autorisés à à Ville-di-Pietrabugno, -69 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Ville-di-Pietrabugno
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Ville-di-Pietrabugno
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (29,04 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,7 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Ville-di-Pietrabugno
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 429 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Ville-di-Pietrabugno: classe A en tête, 4,4 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Ville-di-Pietrabugno
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Ville-di-Pietrabugno : cadre de vie et logement
Ville-di-Pietrabugno compte 3 215 habitants, à 419 m d'altitude.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 17 appellations d'origine rattachées au terroir local et 134 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Ville-di-Pietrabugno
Ville-di-Pietrabugno et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Ville-di-Pietrabugno
2 172 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
1 545 appartements pour 626 maisons: le parc à Ville-di-Pietrabugno relève d'un tissu urbain collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Ville-di-Pietrabugno
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 592 logements).
- Avant 1919 5,6 % 89 logts
- 1919-1945 1,1 % 17 logts
- 1946-1970 18,2 % 290 logts
- 1971-1990 40,8 % 649 logts
- 1991-2005 15,6 % 248 logts
- 2006-2019 18,8 % 299 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Ville-di-Pietrabugno
134 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Ville-di-Pietrabugno
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRIF_VILLE DI PIETRABUGNO PPRN Approuvé approuvé le 29/09/2010
- PPRN-Mvt - Ville Di Pietrabugno PPRN Prescrit
- PPRI_BASTIA_NORD PPRN Approuvé approuvé le 10/08/2015
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Ville-di-Pietrabugno : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Ville-di-Pietrabugno
Quel est le prix de l'immobilier à Ville-di-Pietrabugno ?
Le prix médian au m² à Ville-di-Pietrabugno est de 3 345 € (données DVF, 34 transactions). Pour une maison de 106 m² (surface médiane locale), compter environ 338 000 €.
Comment Ville-di-Pietrabugno se situe-t-elle dans le Haute-Corse ?
Ville-di-Pietrabugno se situe au 55ᵉ rang du Haute-Corse sur 199 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Ville-di-Pietrabugno ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Ville-di-Pietrabugno est de 4,2 % (loyer de 11,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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