Le marché immobilier de Villeneuve-Lès-Maguelone affiche un prix médian de 3 954 €/m² (DVF 2024), en léger repli de -2,7 % sur un an. Sur les 76 transactions annuelles, les maisons (83 m² médians) dominent largement les appartements, reflétant le caractère pavillonnaire de cette commune de l'Hérault intégrée à Montpellier Méditerranée Métropole. Une lecture fine des données est essentielle pour se positionner correctement à la vente.
Comment se porte le marché immobilier à Villeneuve-lès-Maguelone
Le marché villeneuvois montre des signes de correction, avec une baisse des prix de -2,7 % sur un an. Cette tendance s'inscrit dans un contexte national de ralentissement, mais la commune résiste mieux que d'autres grâce à sa proximité avec Montpellier (8,1 km de la gare TGV). La fourchette de prix interquartile (3 153 – 4 633 €/m²) reste large, signe d'une hétérogénéité des biens. Les maisons, qui représentent 73 % du parc, se négocient en moyenne à 4 047 €/m², soit un écart de +15,8 % par rapport aux appartements (3 494 €/m²). Le volume modeste de transactions (76 par an) indique un marché relativement tendu, où les biens bien positionnés partent vite.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le marché villeneuvois a connu une forte appréciation sur la dernière décennie, porté par l'attractivité de Montpellier Méditerranée Métropole. La correction récente (-2,7 % sur un an) reflète un retour à l'équilibre après une période de forte hausse, un phénomène national. Ce contexte peut représenter une opportunité pour les acheteurs disposant d'un apport, avec moins de pression à la hausse immédiate. Pour les vendeurs, une estimation précise et réaliste est cruciale pour une vente dans des délais raisonnables.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Villeneuve-lès-Maguelone
Le parc immobilier est majoritairement constitué de maisons individuelles (73 %), ce qui attire principalement des acheteurs en recherche de pied-à-terre avec extérieur, souvent des familles ou des actifs travaillant sur Montpellier. Les propriétaires occupants sont largement majoritaires (65,5 %), tandis que la part des résidences secondaires (4,5 %) et des logements vacants (4,7 %) reste modérée. Les appartements, moins nombreux, concernent surtout des petits budgets ou des investisseurs, avec une surface médiane de 59 m². La construction neuve est en net ralentissement (-69 % sur 5 ans), ce qui pourrait soutenir la valeur de l'ancien à moyen terme.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est en transition vers un équilibre, légèrement favorable aux acheteurs qui bénéficient d'un contexte de prix en baisse. Toutefois, la faible offre neuve (31 logements autorisés en 2024) et la démographie dynamique (+6,8 % en 5 ans) maintiennent une demande sous-jacente solide. La vente n'est pas difficile pour un bien correctement estimé et mis en valeur, d'autant que le parc est globalement énergétiquement performant (classe DPE C dominante, seulement 1,3 % de passoires). En revanche, la présence d'un PPR Inondation sur la Mosson peut impacter la valorisation de certains secteurs.
Dernières ventes enregistrées à Villeneuve-lès-Maguelone
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Villeneuve-lès-Maguelone
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Villeneuve-lès-Maguelone
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Villeneuve-lès-Maguelone
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Villeneuve-lès-Maguelone (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve a connu un net ralentissement avec seulement 31 logements autorisés en 2024, soit une tendance à la baisse de 69 % sur cinq ans. Ce faible volume (168 logements autorisés sur 5 ans) limite le risque de sur-offre qui ferait baisser les prix de l'ancien. Cela indique aussi une pression foncière forte et des contraintes d'urbanisme, confirmant la valeur patrimoniale du parc existant et la rareté des opportunités neuves.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Villeneuve-lès-Maguelone suit une saisonnalité classique, avec une activité accrue au printemps et à l'automne. La période estivale, marquée par la fréquentation touristique de l'étang et des plages, peut aussi attirer des acheteurs. Pour les vendeurs, anticiper la taxe foncière (exigible en septembre) peut influencer le calendrier de vente. Une mise en vente en mars permet de capter les acheteurs souhaitant emménager avant la rentrée.
Le saviez-vous ?
- La commune abrite 2 monuments historiques protégés.
- L'aéroport de Montpellier n'est qu'à 9,4 km.
- 81,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Villeneuve-lès-Maguelone
- Prix médian : 3 954 €/m² (DVF 2024).
- Correction annuelle de -2,7 % sur les prix.
- Maisons 4 047 €/m², appartements 3 494 €/m².
- Revenu médian local de 24 010 €/an.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Villeneuve-lès-Maguelone
Quel est le prix au m² à Villeneuve-Lès-Maguelone ?
Le prix médian global est de 3 954 €/m² (DVF 2024). Les maisons se vendent en moyenne 4 047 €/m² et les appartements 3 494 €/m².
Le prix immobilier à Villeneuve-lès-Maguelone est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en léger recul de -2,7 % sur un an. Ce mouvement de correction est à nuancer par la dynamique démographique positive de la commune (+14,4 % en 10 ans).
Quelle fourchette de prix selon le type de bien ?
La majorité (50 %) des transactions se situent entre 3 153 €/m² et 4 633 €/m². Une maison type de 83 m² demande environ 336 000 €, un appartement de 59 m² environ 206 000 €.
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