Acheter à Andernos-Les-Bains, c'est opter pour une qualité de vie balnéaire à l'année, entre forêt de pins et bassin d'Arcachon. Cette commune de 12 710 habitants affiche un marché immobilier distinct, avec des prix élevés mais en correction (-13,7 % sur un an). La population, dont l'âge médian est de 59,4 ans, y apprécie le calme relatif et les 763 équipements de proximité. L'accessibilité est correcte avec l'aéroport de Bordeaux-Mérignac à 31,7 km.
Carte du marché immobilier à Andernos-les-Bains
Andernos-Les-Bains et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Andernos-les-Bains
10 093 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier est très majoritairement composé de maisons (84,6 %), ce qui dessine un paysage urbain peu dense. La part élevée de propriétaires (74,2 %) et de résidences secondaires (30,0 %) indique un marché ancré dans la détention de patrimoine et la villégiature. Ce double ancrage assure une certaine stabilité des prix, moins sujette aux fluctuations de la demande locative immédiate. En revanche, le faible taux de logements sociaux (4,0 %) et la part réduite d'appartements orientent le marché vers les acheteurs en capacité d'accéder à une maison individuelle.
Évolution démographique à Andernos-les-Bains
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Andernos-les-Bains
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Andernos-les-Bains
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 47,5 %
- Professions intermédiaires 11,8 %
- Employés 11,6 %
- Autres sans activité professionnelle 10,2 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 7,2 %
- Ouvriers 5,7 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 5,6 %
- Agriculteurs exploitants 0,4 %
Profil socio-professionnel marqué par une forte proportion de retraités : marché orienté vers les biens compacts (T2/T3) en rez-de-chaussée et les maisons de plain-pied. Demande locative familiale plus limitée.
Niveau d'études à Andernos-les-Bains
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Andernos-les-Bains
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 308 logements).
- Avant 1919 1,6 % 103 logts
- 1919-1945 5,8 % 366 logts
- 1946-1970 17,2 % 1 085 logts
- 1971-1990 28,8 % 1 818 logts
- 1991-2005 22,1 % 1 397 logts
- 2006-2019 24,4 % 1 539 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Andernos-les-Bains
763 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Andernos-les-Bains
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Andernos-les-Bains
Une maison de 89 m² (surface médiane) coûte environ 461 910 €. Pour un ménage andernosien au revenu médian de 27 410 €, cela représente près de 17 années de revenus. Avec un apport de 10 % (46 191 €) et un crédit sur 20 ans à un taux d'environ 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 2 300 €, soit un taux d'effort conséquent dépassant 35 % du revenu médian.
Erreurs à éviter quand on achète à Andernos-les-Bains
- Ne pas consulter le PPR en vigueur.
- Acheter sans diagnostic DPE complet.
- Surestimer son budget avec des taux variables.
- Négliger l'éloignement des commerces de proximité.
Le saviez-vous ?
- Andernos compte 3 campings pour 827 emplacements (source INSEE).
- Le parc immobilier est récent : 24,4 % construit après 2006.
- La commune dispose de 763 équipements, dont 173 dans la santé.
Performance énergétique du parc à Andernos-les-Bains
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 506 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique C domine le parc, avec une consommation moyenne de 185 kWh/m²/an. Seuls 7,2 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F ou G), un chiffre inférieur à la moyenne nationale. Cela réduit le risque réglementaire à court terme pour un acquéreur. Cependant, la loi Climat et Résilience imposera progressivement des travaux de rénovation pour tous les logements les plus énergivores d'ici 2034. Vérifier le DPE reste donc crucial, même avec un parc globalement performant à Andernos.
Risques naturels et géorisques à Andernos-les-Bains
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR Andernos les Bains PPRN Approuvé approuvé le 19/08/2010
- PPRSM d'Andernos PPRN Approuvé approuvé le 19/04/2019
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Andernos-Les-Bains est soumis à un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPR) et un PPRSM (submersion marine), actifs sur son territoire. La commune a connu 16 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement pour inondations et coulées de boue. La sismicité est très faible et le radon faible. Ces contraintes sont intégrées dans les documents d'urbanisme : avant tout achat, il est impératif de consulter le certificat d'urbanisme pour connaître les zones réglementées, ce qui peut impacter la constructibilité ou exiger des travaux de prévention.
Cadre de vie à Andernos-les-Bains
Le cadre est celui d'une station balnéaire préservée, avec une température moyenne annuelle de 14,7°C et 782 mm de précipitations. La commune compte 3 campings (827 emplacements) et 8 hébergements touristiques. La vie quotidienne est bien pourvue avec 162 commerces, 173 établissements de santé et 30 équipements sportifs. La connectivité est excellente (fibre à 95,5 %). Le patrimoine, dont un monument historique protégé, et le port ostréicole contribuent au charme. Attention aux risques naturels (PPR actifs) comme l'érosion ou les inondations.
Budgets et types de biens disponibles
Pour acheter une maison type de 89 m², il faut prévoir environ 462 000 € (médiane à 5 190 €/m²). Un appartement de 45 m² coûte autour de 255 000 € (5 660 €/m²). Ces prix restent bien en deçà d'Arcachon (9 118 €/m²) mais supérieurs aux communes de la première couronne bordelaise (environ 3 550 €/m²). Avec un revenu médian local de 27 410 €, l'accession à la propriété est réservée aux ménages aisés ou aux acquéreurs venant de marchés plus chers. Les délais de vente peuvent s'allonger en raison de la correction du marché.
À qui s'adresse Andernos-Les-Bains ?
La commune s'adresse principalement aux retraités ou pré-retraités (49,2 % de 60 ans et plus) cherchant un cadre de vie agréable. Elle attire aussi les ménages aisés actifs travaillant sur le Bassin ou acceptant un temps de trajet vers Bordeaux (44,1 km de la gare TGV). Les familles avec enfants (19,7 % de moins de 30 ans) peuvent y trouver leur compte grâce aux 10 établissements scolaires, mais le prix des maisons est un frein. Les amateurs de nautisme et de nature y sont évidemment chez eux.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Cadre de vie exceptionnel entre bassin, plage et forêt.
- Équipements et commerces nombreux pour une petite ville (763 au total).
- Parc immobilier majoritairement composé de maisons individuelles (84,6 %).
- Très bonne connectivité numérique (fibre à 95,5 %).
- Dynamisme démographique (+5,1 % sur 5 ans).
− À prendre en compte
- Prix au m² élevé, même après correction récente.
- Forte saisonnalité touristique affectant le calme en été.
- Population vieillissante (âge médian de 59,4 ans).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Andernos-Les-Bains est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Andernos-les-Bains
- Climat doux : 14,7°C de moyenne annuelle.
- 84,6 % de maisons dans le parc immobilier.
- Population vieillissante : âge médian 59,4 ans.
- Très haut débit disponible à 100 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Andernos-les-Bains
Quel budget prévoir pour acheter une maison à Andernos-Les-Bains ?
Le prix médian des maisons est de 5 190 €/m². Pour une surface médiane de 89 m², le budget médian approche donc les 462 000 €. Des biens nécessitant des travaux peuvent se trouver en deçà.
Andernos-Les-Bains est-elle adaptée aux familles ?
Oui, la commune dispose de 10 établissements scolaires et de nombreux équipements sportifs. Cependant, le prix de l'immobilier et la proportion élevée de seniors (49,2 % de 60 ans et plus) peuvent être des freins.
Quels sont les risques naturels à connaître avant d'acheter ?
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR). Trois risques naturels sont recensés, et 16 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Consultez obligatoirement l'état des risques avant tout achat.
Vous envisagez d'acheter à Andernos-les-Bains ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
Trouvez votre futur lieu de vie à Andernos-les-Bains
Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.