Bar-le-Duc présente un profil locatif marqué par des rendements bruts attractifs, autour de 8,3 % pour les appartements et 8,0 % pour les maisons. Toutefois, le rendement net estimé, après déduction des charges courantes (vacance, gestion, taxe foncière), chute à 4,3 %. Ce marché s'adresse à l'investisseur prudent, capable d'absorber un taux de vacance structurel de 14,5 % et de financer des travaux de rénovation énergétique sur un parc ancien.
Indices immobiliers de Bar-le-Duc
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
6,1
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (6,1/10) indique un marché dynamique et liquide, porté par la fonction de chef-lieu.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (6,1/10) indique un marché dynamique et liquide, porté par la fonction de chef-lieu.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilité est très faible (1,6/10), indiquant un décalage entre les prix et les revenus médians locaux, ce qui limite la demande résidentielle interne.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilité est très faible (1,6/10), indiquant un décalage entre les prix et les revenus médians locaux, ce qui limite la demande résidentielle interne.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,6
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
L'opportunité locative élevée (5,6/10) confirme la pertinence d'une stratégie d'investissement locatif en raison d'une demande locative solide.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableL'opportunité locative élevée (5,6/10) confirme la pertinence d'une stratégie d'investissement locatif en raison d'une demande locative solide.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
La pression touristique immobilière faible (2,5/10) élimine toute stratégie locative saisonnière et recentre l'analyse sur la demande résidentielle annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleLa pression touristique immobilière faible (2,5/10) élimine toute stratégie locative saisonnière et recentre l'analyse sur la demande résidentielle annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Bar-le-Duc ?
Investir à Bar-Le-Duc en 2026, c'est avant tout cibler un rendement brut élevé, avoisinant 8,3 % pour les appartements, dans un contexte de prix d'entrée bas. Cette rentabilité apparente est néanmoins immédiatement érodée par des charges réelles : une taxe foncière à 58,21 %, un taux de vacance structurel de 14,5 % sur le parc locatif privé, et un parc ancien (24,2 % antérieur à 1945) exposé aux obligations de rénovation énergétique.
La stratégie imposée est celle du locatif annuel longue durée, avec une sélection impitoyable du bien. Il faut privilégier les logements déjà aux normes énergétiques (classe D dominante) et bien situés par rapport aux 257 équipements de santé et aux axes de transport, dont la gare SNCF à 400 mètres du centre. La pression touristique étant faible, les stratégies saisonnières ou de meublé touristique sont à écarter.
Le principal risque n'est pas la liquidité du marchà (l'IPI de 6,1/10 indique une bonne activité) mais la dépendance à une demande locative fragile, liée à un taux de chômage élevé et à un déclin démographique continu. L'investisseur doit donc être prêt à une gestion proactive et à un horizon de détention long, sans escompter de plus-value significative à court ou moyen terme.
Profil locatif à Bar-le-Duc
La demande locative provient principalement de la population locale, avec un taux de chômage de 15,7 % qui limite le pouvoir d'achat. Les étudiants sont peu nombreux, mais la ville attire quelques travailleurs du secteur public (préfecture) et du tissu économique local (1059 entreprises). Les retraités (33 % de la population) constituent également un bassin pour la location, souvent en recherche de petits logements sans étage. La saisonnalité touristique est faible, avec seulement 4 hébergements touristiques recensés.
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les appartements de 2 ou 3 pièces, correspondant à la surface médiane de 63 m² et adaptés aux petits budgets. Les maisons, plus rares sur le marché locatif (38,6 % du parc), peuvent convenir à des familles. L'ancien domine (seulement 4 % du parc post-2006), avec une classe énergétique D moyenne. Un investissement dans le neuf (71 logements autorisés en 2024) peut sécuriser le DPE, mais le rendement sera impacté par le prix d'achat plus élevé.
Quelles zones cibler à Bar-le-Duc ?
Le centre-ville historique, avec ses 37 monuments protégés, peut attirer des locataires sensibles au cadre. Les quartiers proches de la gare (0,4 km) et desservis par la fibre (84,3 % de couverture) sont stratégiques. La périphérie, plus résidentielle, convient aux familles. Aucune zone en fort développement n'émerge, mais la dynamique intercommunale (CA Bar-le-Duc - Sud Meuse) peut à terme requalifier certains secteurs.
Performance énergétique du parc à Bar-le-Duc
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 017 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Bar-le-Duc: la classe D domine, 5,2 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique dominante du parc est de classe D (187 kWh/m²/an). Seuls 5,2 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Néanmoins, la loi Climat implique un calendrier de rénovation : interdiction de location pour les logements classés G dès 2025, F en 2028 et E en 2034. Acheter un bien classé D ou inférieur expose donc à des obligations de travaux à moyen terme. C'est un critère de négociation et un élément clé du budget prévisionnel.
Construction neuve à Bar-le-Duc (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 113 logements autorisés à à Bar-le-Duc, dont 71 en 2024 (+4 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Sur les cinq dernières années, 113 logements neufs ont été autorisés, avec une accélération en 2024 (71 autorisations). Cette tendance à la hausse de 4 % par rapport à la période précédente indique une confiance des promoteurs dans la demande locale. Cela apporte du choix aux acheteurs recherchant le neuf, mais pourrait à terme exercer une pression concurrentielle sur l'ancien non rénové. Cette nouvelle offre contribue aussi au renouvellement et à l'amélioration de la performance énergétique du parc global.
Fourchettes de loyers à Bar-le-Duc
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bar-le-Duc
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (58,21 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 8,3 % pour les appartements se contracte une fois les charges réelles déduites. La taxe foncière à Bar-le-Duc, avec un taux de 58,21 %, en est le premier poste. Ajoutez les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les charges de copropriété non récupérables, et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants local est de 14,5 %). Les travaux d'entretien et la mise aux normes, notamment énergétiques dans un parc classé D en moyenne, grèvent également la rentabilité nette, estimée ici autour de 4,3 %.
Calculateur de rendement à Bar-le-Duc
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Bar-le-Duc ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Bar-le-Duc
Pour un appartement de 60 m² à Bar-le-Duc, comptez environ 75 960 € à l'achat (au prix médian de 1 266 €/m²). Il peut se louer 528 €/mois (8,8 €/m²), soit un rendement brut de 8,3 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net chute autour de 4,3 %, générant un revenu net d'environ 272 €/mois. Avec un crédit, l'effort mensuel résiduel dépendra fortement de votre apport et du taux.
Erreurs à éviter quand on investit à Bar-le-Duc
- Négliger la taxe foncière, élevée à 58,21 % du taux.
- Oublier de provisionner pour la vacance (14,5 % de logements vacants).
- Acheter sans étudier le DPE et les futurs travaux obligatoires.
- Surévaluer les loyers par rapport au marché local (8,8 €/m² en appartement).
Le saviez-vous ?
- Bar-le-Duc possède 37 monuments historiques protégés.
- La fibre couvre 84,3 % des logements de la commune.
- L'âge médian des Barisiens est de 47,7 ans, supérieur à la moyenne nationale.
Risques à connaître avant d'investir à Bar-le-Duc
Le risque principal est la vacance locative, avec 14,5 % de logements vacants dans la commune. La dépendance à l'économie locale (taux d'emploi 61,2 %) et la baisse démographique (-0,9 % en 5 ans) pèsent sur la demande future. La taxe foncière (58,21 % en 2024) grève le rendement net. Enfin, 5,2 % du parc est classé passoire thermique (DPE F/G), un risque réglementaire et financier à intégrer avant 2028.
Simulation financière — appartement type 63 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation crédit indique la mensualité théorique. Comparez-la au loyer médian affiché, soit environ 8,8 €/m² pour un appartement. L'effort résiduel, s'il est positif, devient un revenu locatif net de crédit. À Bar-le-Duc, avec un prix médian de 79 758 € pour un appartement type, un investisseur doit viser un financement dont la mensualité reste inférieure au loyer perçu, en intégrant dès maintenant la taxe foncière (58,21 % du taux de base). Un effort résiduel négatif initial peut être accepté en misant sur une revalorisation du loyer ou du bien.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendements bruts élevés avoisinant 8 %
- Attractivité et équipements très solides
- Point d'entrée bas avec correction récente
− Points d'attention
- Déclin démographique prononcé (-8,4 % en 10 ans)
- Chômage élevé et pouvoir d'achat local limité
Notre verdict
Investir ici suppose une stratégie de moyen terme et une trésorerie pour faire face à des périodes de vacance. Privilégiez l'acquisition d'appartements rénovés, bien situés, pour cibler la demande locale modeste. Évitez les passoires thermiques et les biens trop éloignés des commerces et services.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Bar-le-Duc
- Rendement brut locatif élevé, autour de 8,3 %.
- Rendement net estimé à 4,3 % après charges.
- Taxe foncière au taux de 58,21 %.
- Taux de vacance local de 14,5 % à intégrer.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Bar-le-Duc
Est-il rentable d'investir à Bar-le-Duc ?
Le rendement brut est attractif (8,3% pour les appartements), mais le net tombe à environ 4,3% après charges. La rentabilité réelle dépendra de votre capacité à limiter la vacance, qui touche 14,5% du parc.
Quel rendement locatif attendre à Bar-Le-Duc ?
Un investisseur peut espérer un loyer médian de 8,8 €/m²/mois pour un appartement, soit un rendement brut de 8,3%. Pour une maison (9,0 €/m²/mois), le rendement brut est de 8,0%.
Quels sont les risques principaux pour un investisseur ?
Les risques majeurs sont la vacance locative élevée (14,5%), la présence de passoires thermiques (5,2% du parc) et la dépendance à une économie locale fragile (taux de chômage à 15,7%).
Vous envisagez d'investir à Bar-le-Duc ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
Identifiez les opportunités d'investissement à Bar-le-Duc
Analyse rendement, risque et fondamentaux par un expert local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.