Le marché immobilier de Bouc-Bel-Air affiche un prix médian global de 5 403 €/m² sur les 152 transactions enregistrées en 2024 (source DVF/DGFiP). Soit une légère correction de -2,4 % sur un an. Dans un contexte régional contrasté, cette commune résidentielle de l’arrière-pays aixois présente une dynamique d'achat principalement tournée vers les maisons individuelles, qui représentent plus des trois quarts du parc.
Comment se porte le marché immobilier à Bouc-Bel-Air
Avec 152 transactions sur l'année, l'activité à Bouc-Bel-Air reste modérée. Le prix médian global se situe à 5 403 €/m², en léger repli annuel de 2,4 %. La fourchette de prix (Q1-Q3) est large, de 4 426 à 6 231 €/m², indiquant une diversité de biens et de quartiers. Cette dispersion reflète un marché segmenté entre les produits anciens et les biens plus récents, d'autant que 21,6 % du parc est postérieur à 2006. La tension n'est pas extrême, avec un taux de logements vacants modéré (3,9 %).
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Après une période de forte croissance, le prix médian a connu une correction de -2,4 % sur un an, reflétant la normalisation du marché national post-Covid et la hausse des taux. Cette baisse modérée, dans un contexte où la demande démographique reste positive (+4 % de population en 5 ans), peut signaler une phase de stabilisation plutôt qu'un effondrement. Pour un acheteur, c'est l'occasion de négocier. Pour un vendeur, une mise en prix réaliste, alignée sur les dernières transactions et non sur les pics passés, est cruciale.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Bouc-Bel-Air
Le marché est dominé par les maisons, qui constituent 76,7 % du parc et représentent 118 ventes sur 152. Leur prix médian est de 5 448 €/m² pour une surface typique de 100 m². Les appartements (34 ventes) se négocient à 4 772 €/m² (58 m² médian). Les acquéreurs sont majoritairement des propriétaires-occupants (70 % de taux de propriétaires), signe d'une forte attractivité résidentielle pour les familles et actifs travaillant dans la métropole Aix-Marseille.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est équilibré, avec une légère inflexion des prix qui le fait basculer en faveur des acheteurs. Le faible volume de logements vacants (3,9 %) et la diminution des autorisations de construire (-26 % sur 5 ans) limitent le risque de surproduction. Toutefois, le prix d'entrée reste élevé, demandant 9 ans de revenu médian local pour un appartement type. La facilité de vente dépendra fortement de l'état et de la localisation du bien.
Dernières ventes enregistrées à Bouc-Bel-Air
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Bouc-Bel-Air
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Bouc-Bel-Air
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Bouc-Bel-Air
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Bouc-Bel-Air (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 431 logements autorisés à à Bouc-Bel-Air, dont 174 en 2024 (-26 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Les autorisations de construire (431 logements sur 5 ans) montrent une activité soutenue, même si la tendance est à la baisse (-26 %). Ce volume, dans une commune où le neuf représente 21,6 % du parc depuis 2006, répond à une demande réelle sans créer de risque de sur-offre massive. Cela confirme l'attractivité résidentielle de Bouc-Bel-Air, notamment pour les ménages recherchant des standards énergétiques modernes, tout en préservant la valeur du parc ancien bien entretenu.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché provençal connaît un pic d'activité au printemps et à la rentrée de septembre. À Bouc-Bel-Air, où le parc de résidences secondaires est minime (2,7 %), cette saisonnalité est moins marquée. Vendre entre mars et juin maximise la visibilité. Acheter en fin d'année peut permettre de négocier, certains vendeurs voulant conclure avant les fêtes. Notez que l'échéance de la taxe foncière en octobre peut inciter certains propriétaires à vendre plus tôt dans l'année.
Le saviez-vous ?
- Bouc-Bel-Air compte 4 monuments historiques protégés.
- 76,1 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La commune a autorisé 174 logements neufs en 2024 seulement.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Bouc-Bel-Air
- Prix médian au m² : 5 403 € en 2024, en léger repli (-2,4 %).
- Écart maison/appartement : 5 448 €/m² contre 4 772 €/m².
- Budget type pour une maison : environ 544 800 €.
- Revenu médian local de 30 840 €, 5e sur 54 dans sa catégorie.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Bouc-Bel-Air
Quel est le prix au m² à Bouc-Bel-Air en 2024 ?
Le prix médian au m² à Bouc-Bel-Air est de 5 403 €, selon les données DVF 2024. Les maisons valent en moyenne 5 448 €/m² et les appartements 4 772 €/m².
Le prix immobilier à Bouc-Bel-Air est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix ont reculé de 2,4 % sur un an. Cette correction modérée suit une période de forte croissance et peut offrir des opportunités de négociation pour les acheteurs.
Combien de transactions immobilières à Bouc-Bel-Air ?
152 transactions ont été enregistrées en 2024. Ce volume, stable, montre un marché actif sans surchauffe, où les maisons représentent l'écrasante majorité des ventes (118 sur 152).
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