Boulazac Isle Manoire offre des rendements bruts attractifs, jusqu'à 7,3 % pour les appartements. Néanmoins, les charges locales et un parc locatif modeste transforment ce potentiel en rentabilité nette modérée, autour de 3,9 %. La commune, intégrée à l'agglomération de Périgueux, capte une demande locative liée à l'emploi local (taux d'emploi 69,3 %).
Indices immobiliers de Boulazac Isle Manoire
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
5,1
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché est équilibré, sans surenchère marquée, favorable à une négociation posée.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché est équilibré, sans surenchère marquée, favorable à une négociation posée.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée : les prix sont alignés sur la solvabilité locale, limitant les bulles spéculatives.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée : les prix sont alignés sur la solvabilité locale, limitant les bulles spéculatives.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,7
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : la demande existe mais le rendement net (3,9 %) est rogné par les charges.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : la demande existe mais le rendement net (3,9 %) est rogné par les charges.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
0,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible : oubliez la location saisonnière, le marché est porté par la demande résidentielle annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible : oubliez la location saisonnière, le marché est porté par la demande résidentielle annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Boulazac Isle Manoire ?
L'investissement locatif à Boulazac Isle Manoire cible exclusivement la location annuelle, la pression touristique étant quasi nulle. Le rendement brut des appartements (7,3 %) est techniquement attractif, mais il faut immédiatement le nuancer. La taxe foncière, à 55,97 %, représente une charge annuelle équivalente à environ un mois de loyer, rognant significativement la rentabilité nette, estimée à 3,9 %.
La faible part de passoires thermiques (4,5 % en F/G) est un atout, limitant le risque de mise en conformité coûteuse à court terme. Néanmoins, l'investisseur doit porter une attention particulière au DPE, la classe C dominante (174 kWh/m²/an) pouvant devenir un critère de déclassement face à des biens plus performants. Le parc récent (22,7 % construit après 2006) offre des opportunités dans ce segment.
Avec un taux de vacance de 5,8 % et seulement 2,2 % de résidences secondaires, le marché locatif est essentiellement porté par la demande résidentielle locale. Cette dépendance à l'économie du Grand Périgueux, où le chômage atteint 9,5 %, constitue le principal risque. L'investissement n'est viable qu'avec une sélection rigoureuse sur la localisation, privilégiant la proximité des commerces, des services et de la gare.
Profil locatif à Boulazac Isle Manoire
La demande locative provient principalement des jeunes actifs et des familles modestes, attirés par un parc de maisons individuelles et des loyers abordables (10,9 €/m²/mois pour une maison). La présence de 10 établissements scolaires et d'un tissu de services dense (235 équipements) renforce l'attrait pour les ménages. La clientèle étudiante ou touristique est marginale, compte tenu du faible nombre de résidences secondaires (2,2 %).
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les appartements de 2-3 pièces, sous-représentés (16 % du parc) et offrant le meilleur rendement brut. Les maisons anciennes, majoritaires, peuvent séduire les familles mais nécessitent une vigilance sur le DPE : 4,5 % du parc est classé F ou G. Le neuf (382 logements autorisés sur 5 ans) peut attirer une clientèle plus aisée mais expose à une concurrence future.
Quelles zones cibler à Boulazac Isle Manoire ?
Ciblez les secteurs proches de la gare de Boulazac (1,3 km) et du centre-bourg, bien dotés en commerces (93 équipements). La proximité immédiate de l'aéroport de Périgueux-Bassillac (4,9 km) peut générer une demande spécifique liée à l'emploi aéroportuaire. Les nouveaux quartiers, issus des programmes récents, présentent des logements mieux isolés (classe DPE dominante C) mais à la valorisation locative parfois plus faible.
Performance énergétique du parc à Boulazac Isle Manoire
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 385 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Boulazac Isle Manoire: la classe C domine, 4,5 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc est plutôt bonne, avec une classe C dominante et une consommation moyenne de 174 kWh/m²/an. Le risque réglementaire est contenu, car seulement 4,5 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G). Ces biens devront être rénovés avant 2028 pour les plus mauvais élèves. Pour un acheteur, cela signifie un parc globalement économe, mais il reste crucial de vérifier le DPE individuel pour anticiper d’éventuels travaux de rénovation énergétique.
Construction neuve à Boulazac Isle Manoire (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 382 logements autorisés à à Boulazac Isle Manoire, dont 18 en 2024 (-5 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Sur les cinq dernières années, 382 logements ont été autorisés à la construction, mais la tendance est à la baisse (-5 %). Seulement 18 logements neufs ont été autorisés en 2024. Ce ralentissement marqué de la construction neuve limite le risque de sur-offre à court terme et soutient la valeur du parc existant. Cela indique également que la pression foncière n’est pas excessive, permettant à la commune de maintenir un caractère résidentiel équilibré sans expansion brutale.
Fourchettes de loyers à Boulazac Isle Manoire
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Boulazac Isle Manoire
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (55,97 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,4 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net est la vraie rentabilité, après déduction des charges incontournables. Ici, le passage de 7,3 % de rendement brut à 3,9 % net pour un appartement s’explique. La taxe foncière à Boulazac Isle Manoire, à 55,97 %, est le premier poste. Viennent ensuite les frais de gestion locative, les assurances, une provision pour travaux et une marge de précaution face à un taux de vacance local de 5,8 %. Pour une maison, la décote est logique : moins de copropriété, mais des charges d’entretien souvent plus lourdes.
Calculateur de rendement à Boulazac Isle Manoire
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Boulazac Isle Manoire ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Boulazac Isle Manoire
Pour un appartement type de 63 m² (d’après le prix total médian), comptez environ 111 000 € à l’achat. Au loyer médian de 10,7 €/m², cela génère 674 € de recette mensuelle, soit un rendement brut de 7,3 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et de la provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 3,9 %, nécessitant un léger effort résiduel de la part de l’investisseur selon son financement.
Erreurs à éviter quand on investit à Boulazac Isle Manoire
- Oublier la taxe foncière élevée (55,97 %).
- Négliger le taux de vacance local (5,8 %).
- Tabler sur le rendement brut sans charges.
- Ignorer les PPR inondation en cas d’achat.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 1 monument historique protégé.
- L’aéroport de Périgueux-Bassillac n’est qu’à 4,9 km.
- Le score numérique de la commune est de 8/100.
Risques à connaître avant d'investir à Boulazac Isle Manoire
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de vacance structurel de 5,8 %. La taxe foncière, à 55,97 %, grève significativement le rendement net. En outre, la dépendance à l'économie locale (taux de chômage à 9,5 %) rend la demande sensible aux retournements conjoncturels. Enfin, la réglementation thermique (interdiction de location des passoires dès 2025) concerne un parc ancien non négligeable.
Simulation financière — appartement type 63 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation de crédit affichée compare votre mensualité d'emprunt au loyer perçu. À Boulazac Isle Manoire, le rendement brut moyen de 7,3 % pour les appartements indique que le loyer couvre souvent une large part de la mensualité, réduisant votre effort résiduel. Avec un prix médian d’appartement à 111 069 €, un investisseur avec un apport standard peut viser une charge mensuelle nette modérée. L'effort résiduel, c’est-à-dire ce qui reste à votre charge après loyer, dépendra fortement du taux d’emprunt et de la taxe foncière locale, qui est de 55,97 %.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement brut attractif de 7,3 %
- Parc immobilier récent (22,7 % après 2006)
- Solide attractivité résidentielle (IAT 6,4/10)
− Points d'attention
- Correction récente : -3,7 % en 2024
- Pression touristique inexistante (IPTI 0,5/10)
Notre verdict
Investir ici suppose de viser le rendement brut et d'accepter une rentabilité nette modeste après charges. Ciblez les petits appartements bien placés pour les jeunes actifs, en évitant les biens énergivores. Une stratégie de moyen terme est nécessaire, compte tenu des risques de vacance.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Boulazac Isle Manoire
- Rendement brut appartements : 7,3 %.
- Rendement net approximatif : 3,9 %.
- Taxe foncière sur le bâti à 55,97 %.
- Taux de vacance local de 5,8 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Boulazac Isle Manoire
Est-il rentable d'investir à Boulazac Isle Manoire ?
Le rendement brut peut atteindre 7,3 %, mais la rentabilité nette tombe à environ 3,9 % après déduction des charges et de la taxe foncière (55,97 %).
Quel type de bien privilégier pour la location ?
Les appartements, avec un loyer estimé à 10,7 €/m²/mois, offrent le meilleur rendement brut. Un T2 de 50 m² peut générer environ 535 € mensuels.
Quels sont les risques principaux ?
Le risque de vacance (taux de 5,8 %), une taxe foncière élevée et la présence de passoires thermiques (4,5 % du parc) sont les principaux écueils.
Vous envisagez d'investir à Boulazac Isle Manoire ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
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Analyse rendement, risque et fondamentaux par un expert local.
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