Chevigny-Saint-Sauveur présente un profil locatif contrasté. Le rendement brut estimé atteint 7,5 % pour les appartements, un taux attractif porté par des loyers à 15,2 €/m²/mois. Cependant, après déduction des charges courantes (vacance, gestion, taxe foncière à 45,76 %), le rendement net chute à 4,3 %. Pour les maisons (10,8 €/m²/mois), la rentabilité nette n'est que de 2,6 %. L'investissement se justifie donc surtout sur les petits appartements, dans un parc où seuls 3,7 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F/G).
Indices immobiliers de Chevigny-Saint-Sauveur
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
6,6
Indice de Pression Immobilière
Élevé
La pression immobilière est élevée (6,6/10), ce qui indique un marché dynamique où la demande reste soutenue face à l'offre.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéLa pression immobilière est élevée (6,6/10), ce qui indique un marché dynamique où la demande reste soutenue face à l'offre.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilité est très faible (1,7/10), signe que les prix ont dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, un risque pour la liquidité à la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilité est très faible (1,7/10), signe que les prix ont dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, un risque pour la liquidité à la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
L'opportunité locative est modérée (4,8/10). La demande existe, mais nécessite une sélection rigoureuse du bien et de son emplacement.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréL'opportunité locative est modérée (4,8/10). La demande existe, mais nécessite une sélection rigoureuse du bien et de son emplacement.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
0,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
La pression touristique est faible (0,9/10), excluant toute stratégie de location saisonnière. Privilégiez la location annuelle classique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleLa pression touristique est faible (0,9/10), excluant toute stratégie de location saisonnière. Privilégiez la location annuelle classique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Chevigny-Saint-Sauveur ?
Le rendement locatif brut de 7,5 % sur les appartements est le principal argument financier. Toutefois, il faut immédiatement le nuancer : une taxe foncière élevée (45,76 %), une vacance locative estimée à 8 % et des frais de gestion ramènent le rendement net aux alentours de 4,3 %. C'est correct, mais loin des promesses du chiffre brut.
Le risque majeur est la poursuite de la correction des prix, qui grèverait la plus-value à la revente à court terme. L'investisseur doit donc privilégier un horizon de placement d'au moins 7 à 10 ans pour espérer amortir ce cycle. La faible part de passoires thermiques (3,7 %) est en revanche un atout, réduisant le risque de travaux contraints par la loi Climat et Résilience.
La stratégie gagnante consiste à cibler un appartement de type T2 ou T3, bien isolé et proche des commerces ou des axes de transport, pour attirer la demande locative principale des jeunes actifs ou des familles mono-parentales. La location saisonnière n'est pas une option, faute de pression touristique.
Profil locatif à Chevigny-Saint-Sauveur
La demande locative est principalement alimentée par la proximité de Dijon et son pôle universitaire, attirant étudiants et jeunes actifs. Le taux d'emploi local de 72,3 % et la part importante des moins de 30 ans (35,4 %) soutiennent ce segment. Les familles, en recherche de maisons, sont également présentes mais le loyer au m² plus faible (10,8 €) et le rendement net modéré (2,6 %) les rendent moins rentables pour l'investisseur. La saisonnalité est quasi-inexistante (1,7 % de résidences secondaires).
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les appartements de petite et moyenne surface (médiane 63 m²), type T2 ou T3, qui correspondent à la demande majoritaire et offrent la meilleure rentabilité brute (7,5 %). L'ancien, dominant, présente l'avantage d'un prix d'acquisition contenu, mais vérifiez le DPE (classe C dominante). Le neuf, avec 28,8 % du parc construit après 2006, peut séduire mais son prix au m² plus élevé comprime le rendement. Les maisons, moins liquides (57 ventes/an), sont à réserver aux projets de location longue durée à des familles.
Quelles zones cibler à Chevigny-Saint-Sauveur ?
La centralité et la proximité immédiate des commerces (32 équipements) et des transports (arrêts de bus) sont des atouts majeurs pour la location. Les quartiers bien desservis vers la gare de Dijon Porte Neuve (6,4 km) ou l'aéroport (4,9 km) maximisent l'attractivité. Les zones en développement, avec une construction neuve en baisse de 28 % sur 5 ans, pourraient voir leur tension locative augmenter à moyen terme, mais surveillez le risque de sur-offre à court terme.
Performance énergétique du parc à Chevigny-Saint-Sauveur
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 535 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Chevigny-Saint-Sauveur est C, avec 3,7 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc local affiche une performance énergétique moyenne de classe C (158 kWh/m²/an), un résultat plutôt bon comparé au parc national ancien. Seulement 3,7 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F ou G). Cela réduit le risque réglementaire immédiat pour les acheteurs, la loi Climat prévoyant l'interdiction de location pour les passoires à partir de 2025 (G), 2028 (F) et 2034 (E). Acheter un bien classé C ou D offre donc une certaine tranquillité et limite les investissements de rénovation énergétique urgents.
Construction neuve à Chevigny-Saint-Sauveur (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Chevigny-Saint-Sauveur totalise 340 logements sur 5 ans, soit -28 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Sur les cinq dernières années, 340 logements neufs ont été autorisés à la construction, soit une dynamique significative pour une commune de cette taille. Cependant, la tendance récente est à la baisse (-28 % comparé à la période précédente), avec seulement 31 autorisations en 2024. Cela pourrait indiquer un ralentissement des projets promoteurs, peut-être dû à un début de saturation du marché ou aux conditions économiques. À moyen terme, cela limite les risques de sur-offre neuve qui viendrait concurrencer le parc ancien, contribuant à une certaine stilité des prix.
Fourchettes de loyers à Chevigny-Saint-Sauveur
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Chevigny-Saint-Sauveur
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,76 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 7,5 % pour un appartement doit être ajusté à la baisse pour refléter la réalité. La taxe foncière, avec un taux de 45,76 % à Chevigny-Saint-Sauveur, pèse lourd. Il faut aussi provisionner la vacance locative (le taux de logements vacants est de 4 %), les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les travaux d'entretien et, en copropriété, les charges courantes. Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut affiché et le rendement net estimé à 4,3 %. Un calcul précis est indispensable pour valider la rentabilité réelle.
Calculateur de rendement à Chevigny-Saint-Sauveur
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Chevigny-Saint-Sauveur ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Chevigny-Saint-Sauveur
Pour un appartement type de 50 m² à Chevigny-Saint-Sauveur, l'investissement se chiffre autour de 122 000 € (au prix médian de 2 439 €/m²). Avec un loyer estimé à 760 € par mois (15,2 €/m²), le rendement brut atteint 7,5 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, provisions), le rendement net tombe à environ 4,3 %, soit un cash-flow mensuel positif mais modeste, à re-calibrer précisément avec votre crédit.
Erreurs à éviter quand on investit à Chevigny-Saint-Sauveur
- Négliger la taxe foncière élevée (45,76 %).
- Surestimer les loyers par rapport au marché local.
- Oublier de provisionner la vacance locative (4 % en moyenne).
- Choisir un bien avec un DPE dégradé, limitant la location future.
Le saviez-vous ?
- 81,8 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La commune compte 306 équipements et services de proximité.
- L'aéroport de Dijon-Longvic n'est qu'à 4,9 km.
Risques à connaître avant d'investir à Chevigny-Saint-Sauveur
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans notre calcul de rendement net. Le taux de logements vacants effectif est de 4 %. La dépendance à l'économie dijonnaise (taux de chômage à 9 %) constitue un autre point de vigilance. La taxe foncière, à 45,76 %, pèse significativement sur la rentabilité nette. Enfin, bien que rares, les passoires thermiques (3,7 %) sont un sujet à anticiper pour rester en conformité avec la loi Climat.
Simulation financière — appartement type 63 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation crédit visualisée permet de mesurer l'effort mensuel réel. À Chevigny-Saint-Sauveur, avec un revenu médian de 23 490 €, le poids d'un crédit pour un bien type (appartement à 154 000 € environ) peut représenter une part significative du budget. L'analyse de l'effort résiduel (revenu moins mensualité et charges) est cruciale : elle révèle votre capacité à absorber une hausse des taux ou des dépenses imprévues. Pour un investisseur, comparer cette mensualité au loyer perçu (environ 15,2 €/m²) donne une première idée de la trésorerie dégagée, avant toute fiscalité et charges de propriété.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif net de 4,3 % sur appartements
- Parc récent avec peu de passoires thermiques
- Pression démographique et économique soutenue
− Points d'attention
- Correction des prix en cours (-2,4 %)
- Accessibilité très faible pour les locaux (IAI 1,7/10)
Notre verdict
Investir ici exige de cibler strictement les appartements compacts et bien situés pour dégager une rentabilité nette acceptable (4,3 %). Évitez les maisons, dont le rendement net de 2,6 % est inférieur à de nombreux placements sans risque.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Chevigny-Saint-Sauveur
- Rendement brut appartement : 7,5 %, au-dessus de la moyenne nationale.
- Rendement net estimé : 4,3 % après charges et taxe foncière.
- Loyer moyen appartement : 15,2 €/m²/mois.
- Taux de logements vacants modéré : 4,0 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Chevigny-Saint-Sauveur
Est-il rentable d'investir à Chevigny-Saint-Sauveur ?
Oui, mais uniquement sur les appartements. Le rendement net locatif estimé est de 4,3 % après charges, contre seulement 2,6 % pour une maison. La rentabilité brute atteint 7,5 % pour un appartement.
Quel loyer pour un appartement à Chevigny-Saint-Sauveur ?
Le loyer médian estimé est de 15,2 € par mètre carré et par mois. Pour un appartement type de 63 m², cela représente un loyer mensuel d'environ 958 €.
Quels sont les risques pour un investisseur ?
Les risques principaux sont la vacance locative (taux de 4 % dans la commune), une taxe foncière élevée (45,76 %) et la dépendance à l'économie de l'agglomération dijonnaise. Le parc est toutefois plutôt économe en énergie.
Vous envisagez d'investir à Chevigny-Saint-Sauveur ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
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