Obtenir une estimation précise est crucial pour vendre au juste prix à Dammarie-Les-Lys.
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- Basée sur les ventes réelles enregistrées (DVF)
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Le marché à Dammarie-les-Lys en chiffres
Dernières ventes comparables
Transactions récentes à Dammarie-les-Lys issues du fichier DVF (DGFiP).
| Type | Surface | Pièces | Prix m² | Prix total | Date |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartement | 30 m² | 1 | 3 667 € | 110 000 € | 28/02/2023 |
| Maison | 93 m² | 5 | 3 129 € | 291 000 € | 24/02/2023 |
| Appartement | 75 m² | 4 | 2 400 € | 180 000 € | 21/02/2023 |
| Maison | 90 m² | 4 | 4 056 € | 365 000 € | 16/02/2023 |
| Maison | 90 m² | 4 | 4 056 € | 365 000 € | 16/02/2023 |
| Appartement | 48 m² | 2 | 2 813 € | 135 000 € | 08/02/2023 |
Le marché immobilier à Dammarie-les-Lys
Le marché local, documenté par 250 transactions DVF en 2024, est en légère correction (-1,7%). La valeur de votre bien dépendra fortement de sa typologie : un appartement se positionnera autour de 2 908 €/m², une maison vers 3 005 €/m². Des facteurs hyper-locaux comme la proximité de la gare de Melun (2,1 km), l'état du DPE (classe C dominante, 181 kWh/m²/an), l'exposition aux risques naturels (PPRI) et la date de construction (14,8% du parc est récent) font varier le prix de -20% à +15% par rapport à la médiane.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop haute conduit à une stagnation, une sous-évaluation à une perte sèche. Avec un taux de vacance de 4,0% et 811 logements neufs autorisés, la concurrence est réelle. Seule une évaluation fine intégrant les spécificités de votre bien (surface, état, exposition aux nuisances, qualité de la rénovation) vous permettra de fixer un prix attractif et réaliste. Cette précision est d'autant plus cruciale que le marché est actuellement en phase d'ajustement, où les acheteurs sont devenus plus sensibles au prix.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Dammarie-les-Lys ?
À Dammarie-les-Lys, la valeur dépend fortement de la proximité de la gare de Melun (2,1 km) et des 85 commerces recensés. Pour un appartement, un DPE performant (classe A ou B) peut justifier une surcote face au parc majoritairement classé C. Un terrain de plus de 500 m² pour une maison est un atout rare dans cette ville dense (10 km²). L'état général pèse lourd : une rénovation complète peut ajouter jusqu'à 15 % à la valeur. Enfin, la vue et l'étage ont moins d'impact que dans les centres-villes historiques. Source : analyse marché local.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les micro-marchés, comme la différence de demande entre le secteur de la gare et les quartiers pavillonnaires. Il ajuste le prix selon l'état réel, invisible sur les bases DVF (cuisine à refaire, humidité). Son réseau lui permet de cibler des acheteurs sérieux, accélérant la vente. Face à un taux de chômage local de 15,1 %, il filtre les dossiers fragiles. Son estimation inclut aussi la tendance : 811 logements autorisés sur 5 ans peuvent influencer les prix futurs. Source : SITADEL, INSEE.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian de 2 970 €/m².
- Oublier de valoriser un DPE récent (classe C dominante).
- Ne pas considérer l'impact des 37 % de logements sociaux sur le quartier.
- Vendre sans connaître la baisse de 33 % des autorisations de construire.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 1 seul monument historique protégé.
- L'âge médian de 36,3 ans est inférieur à la moyenne nationale.
- La fibre et le très haut débit couvrent 100 % du territoire.
À retenir avant d'estimer votre bien à Dammarie-les-Lys
- Marché vendeur en correction (-1,7 % sur un an).
- Facteur valeur clé : proximité de la gare de Melun.
- DPE performant (classe A/B) est un atout valorisant.
- Taux de propriétaires occupants de 43,3 %, signe de stabilité.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'estimation à Dammarie-les-Lys
Comment estimer son bien à Dammarie-Les-Lys gratuitement ?
Utilisez notre outil en ligne qui croise les données DVF 2024 (prix médian 2 970 €/m²) avec les caractéristiques uniques de votre logement : typologie, surface, état, DPE et localisation précise.
Combien vaut une maison à Dammarie-Les-Lys ?
Le prix médian d'une maison est de 3 005 €/m², soit environ 264 000€ pour une surface type de 88 m². La fourchette pour 50% des transactions se situe entre 2 458 et 3 634 €/m².
Pourquoi faire estimer par un pro local ?
Un expert local connaît les micro-zones et les facteurs valorisants ou dévalorisants invisibles dans les données brutes (ambiance de rue, projets d'équipements). Son analyse affine l'estimation, cruciale dans un marché en baisse de -1,7%.