Avec un rendement brut estimé à 5,8 % pour les appartements et 5,6 % pour les maisons, Dammartin-en-Goële affiche des taux attractifs en Île-de-France. Cependant, le rendement net tombe autour de 3 % après charges, un chiffre à pondérer avec les spécificités locales : une taxe foncière de 55,09 %, un parc locatif restreint et une population jeune. L'investissement exige une sélection rigoureuse.
Indices immobiliers de Dammartin-en-Goële
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
6,7
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée : le marché est dynamique et concurrentiel, favorisant les vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée : le marché est dynamique et concurrentiel, favorisant les vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible : les prix sont déconnectés du revenu médian local, la demande vient majoritairement de l'extérieur.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible : les prix sont déconnectés du revenu médian local, la demande vient majoritairement de l'extérieur.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,7
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, portée par la jeunesse de la population.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, portée par la jeunesse de la population.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique négligeable : la stratégie doit se concentrer sur la location annuelle, non saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique négligeable : la stratégie doit se concentrer sur la location annuelle, non saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Dammartin-en-Goële ?
Investir à Dammartin-en-Goële en 2026 cible prioritairement la location annuelle. Le rendement brut des appartements (5,8 %) est correct en Île-de-France, mais il faut immédiatement le nuancer. Une taxe foncière à 55,09 % et un taux de vacance de 5,7 % grèvent le revenu net, qui se rapproche de 3 %. L'indice d'opportunité locative (IOL 5,7/10) confirme une demande locative soutenue, portée par une population jeune (âge médian 34,7 ans) et une croissance démographique forte.
Le risque principal réside dans la faible accessibilité locale (IAI 2,2/10). Le revenu médian des Dammartinois (25 560 €) est insuffisant pour porter le marché, qui dépend donc d'acheteurs et de locataires externes. Cette dépendance rend le marché plus sensible aux retournements économiques généraux. Par ailleurs, seulement 5,5 % du parc est classé passoire thermique, un taux faible qui limite le risque de rénovation obligatoire à court terme.
La stratégie gagnante combine sélection et patience. Il faut privilégier les appartements bien situés (proche gare, commerces) pour maximiser la demande locative. La correction de 2024 offre une marge de négociation. L'horizon doit être moyen terme (5-10 ans) pour laisser le temps à la dynamique démographique (+37,4 % en 10 ans) et au développement de l'intercommunalité Roissy Pays de France de soutenir une reprise des prix.
Profil locatif à Dammartin-en-Goële
La demande locative est portée par une population jeune (âge médian 34,7 ans) et active, avec un taux d'emploi de 73,7 %. Les profils cibles sont les employés et techniciens travaillant à l'aéroport de Roissy-CDG (10,6 km) ou sur les bassins d'emplois périphériques, ainsi que les jeunes ménages en phase d'accession. La faible proportion de seniors (14,6 % des 60 ans et plus) limite la demande locative dans ce segment. La commune compte peu d'étudiants.
Quels types de biens privilégier ?
Les petits appartements (type T2 de 44 m² médians) sont les plus adaptés, avec un loyer moyen de 16,6 €/m²/mois et une liquidité relative (61 ventes annuelles). Les maisons, plus nombreuses, offrent un loyer plus faible (14,1 €/m²) mais ciblent les familles. Privilégiez les biens rénovés énergétiquement : seulement 5,5 % sont des passoires thermiques (DPE F/G), mais la classe dominante C (189 kWh/m²/an) impose des travaux de performance à moyen terme.
Quelles zones cibler à Dammartin-en-Goële ?
La localisation est cruciale. Le centre-bourg, près des commerces (37 équipements) et de la gare TER (2,8 km), est privilégié pour la location d'appartements. Les quartiers pavillonnaires périphériques conviennent aux locations familiales en maison. Aucune zone en développement massif n'est signalée, la construction neuve étant limitée (7 logements autorisés en 2024). La proximité des axes routiers vers Roissy est un atout majeur.
Performance énergétique du parc à Dammartin-en-Goële
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 666 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Dammartin-en-Goële: classe C en tête, 5,5 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc est plutôt bonne, avec une classe C dominante et seulement 5,5 % de passoires thermiques (F/G). Cette situation limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location programmées pour 2025 et 2028. Cependant, tout bien classé E ou inférieur doit être rénové à moyen terme. Pour un acheteur, c'est un gage de maîtrise des charges et de valorisation pérenne, dans un contexte où la sobriété énergétique devient un critère prix.
Construction neuve à Dammartin-en-Goële (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 736 logements ont été autorisés à à Dammartin-en-Goële, -17 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Les autorisations de construire ont chuté de 17 % sur les cinq dernières années, avec seulement 7 logements neufs autorisés en 2024. Ce ralentissement de la construction neuve limite le risque de sur-offre à court terme, ce qui peut soutenir les prix de l'ancien. Cependant, les 736 logements autorisés sur les cinq dernières années vont progressivement arriver sur le marché, créant une alternative pour les acheteurs modernes. Cette dynamique contrôlée évite une saturation brutale du parc locatif.
Fourchettes de loyers à Dammartin-en-Goële
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Dammartin-en-Goële
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (55,09 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net, environ 3,1 % pour les appartements, intègre des charges incompressibles. La taxe foncière à Dammartin-en-Goële s'élève à 55,09 % du revenu cadastral, un prélèvement significatif. Il faut aussi provisionner la vacance locative (le taux de logements vacants local est de 5,7 %), les frais de gestion, les travaux d'entretien et, le cas échéant, les charges de copropriété. Ces éléments divisent par deux le rendement brut apparent.
Calculateur de rendement à Dammartin-en-Goële
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Dammartin-en-Goële ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Dammartin-en-Goële
Pour un appartement type de 44 m² (valeur médiane 149 600 €), le loyer moyen attendu est d'environ 730 € par mois. Avec un rendement brut de 5,8 %, l'effort mensuel net après déduction de la taxe foncière, de la gestion et d'une provision pour vacance et travaux se rapprocherait de 200 €, selon votre taux d'emprunt. Un apport de 20 % serait nécessaire pour équilibrer les comptes.
Erreurs à éviter quand on investit à Dammartin-en-Goële
- Oublier la taxe foncière de 55,09 % dans le calcul de rentabilité.
- Tabler sur une réévaluation rapide dans un marché en baisse.
- Négliger le taux de vacance local de 5,7 % dans le cash-flow.
- Acheter sans vérifier le DPE et les travaux de rénovation requis.
Le saviez-vous ?
- La commune a gagné +37,4 % d'habitants en 10 ans.
- Le parc locatif social représente 13 % des logements.
- La fibre optique est déployée à 100 % dans la commune.
Risques à connaître avant d'investir à Dammartin-en-Goële
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 5,7 % qui indique une certaine rotation. La dépendance à l'économie aéroportuaire de Roissy-CDG expose à une saisonnalité potentielle. La taxe foncière élevée (55,09 %) pèse sur le rendement net. Enfin, l'obsolescence énergétique du parc (classe C moyenne) implique des investissements de rénovation pour se conformer aux futures réglementations et maintenir l'attractivité.
Simulation financière — appartement type 44 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation de crédit permet de mesurer l'effort mensuel réel après perception du loyer. Avec un rendement brut local de 5,8 % pour les appartements, le loyer peut couvrir une partie significative de la mensualité. L'effort résiduel, soit la différence entre les deux, dépendra fortement de votre taux d'emprunt et de votre apport. Ce calcul est crucial pour évaluer la soutenabilité de l'investissement sur le long terme, surtout dans un marché en correction comme celui de Dammartin-en-Goële où la valorisation future n'est pas garantie.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Correction récente de -11,7 % : opportunité d'acquisition
- Rendement locatif brut supérieur à 5,5 %
- Très forte attractivité territoriale (IAT 7,8/10)
− Points d'attention
- Accessibilité faible : marché porté par l'extérieur
- Volatilité récente des prix : risque de liquidité
Notre verdict
Investir ici suppose de viser la rentabilité brute et d'accepter un rendement net modéré (3 %). Privilégiez les petits appartements bien situés, rénovés, pour capter la demande active. Évitez les maisons énergivores ou éloignées des transports, au risque de voir la vacance et les charges rogner la profitabilité.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Dammartin-en-Goële
- Rendement brut locatif proche de 6 % pour les appartements.
- Taxe foncière élevée à 55,09 %, impactant le rendement net.
- Taux de vacance local de 5,7 %, à intégrer au calcul.
- Par énergétique performant : seulement 5,5 % de passoires thermiques.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Dammartin-en-Goële
Quel rendement locatif à Dammartin-en-Goële ?
Le rendement brut estimé est de 5,8 % pour un appartement et 5,6 % pour une maison. Après déduction des charges usuelles (vacance, gestion, taxe), le rendement net approche 3,0 % à 3,1 %.
Quel type de bien privilégier pour investir à Dammartin-en-Goële ?
Les petits appartements (type T2) sont recommandés, avec un loyer de 16,6 €/m²/mois et une surface médiane de 44 m². Ils correspondent à la demande locative principale et offrent une meilleure liquidité.
Quels sont les risques pour un investisseur locatif ?
Les risques incluent une taxe foncière élevée (55,09 %), un taux de vacance de 5,7 %, et la nécessité de rénovation énergétique (classe DPE dominante C). Le marché est aussi sensible à l'activité économique de la plateforme aéroportuaire voisine.
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