Le marché immobilier de Ducos affiche une stabilité précaire avec un prix médian de 2 759 €/m² en 2024, selon les données DVF/DGFiP. Sur un an, la variation est légèrement positive (+1,2%), masquant une réalité segmentée entre appartements et maisons. Avec 91 transactions seulement, la liquidité reste modérée dans cette commune de 18 105 habitants, où 64,6% du parc est constitué de maisons.
Comment se porte le marché immobilier à Ducos
Le prix médian global de 2 759 €/m² cache un écart important entre typologies : 3 144 €/m² pour une maison médiane de 95 m², contre 2 496 €/m² pour un appartement de 63 m². Les 54 ventes d'appartements (59% du volume) indiquent un segment plus actif. La fourchette interquartile (2 232 – 3 371 €/m²) montre une dispersion des valeurs contenue. Comparé aux voisines, Ducos se situe entre Le Robert (2 490 €/m²) et Saint-Joseph (2 780 €/m²), loin du premium du François (3 504 €/m²).
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La hausse modérée des prix sur un an (+1,2 %) s'inscrit dans un contexte démographique positif (+4,8 % en 5 ans). La demande est soutenue par un revenu médian relativement élevé (23 230 €) et un taux de chômage inférieur à la moyenne régionale (12,8 %). Le ralentissement de la construction neuve (-16 % sur 5 ans) pourrait maintenir une pression à la hausse sur l'ancien. Pour un acheteur, le timing reste favorable sur les biens bien situés, mais la négociation est possible compte tenu du taux de vacance (11,7 %).
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Ducos
Le parc de logements est majoritairement constitué de maisons (64,6%), avec seulement 2,9% de résidences secondaires. Les ventes récentes confirment cette prédominance des maisons en volume (37 transactions). Les acheteurs sont essentiellement des résidents principaux, dans une commune où 60% des habitants sont propriétaires. Un taux de vacance de 11,7%, supérieur à la moyenne nationale, indique cependant une possible difficulté à écouler certains biens.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est en équilibre relatif, ni franchement vendeur ni acheteur. La faible construction neuve (125 logements autorisés en 2024, en baisse de 16%) limite l'offre nouvelle. Cependant, la vente exige du réalisme sur les prix, surtout pour les biens énergivores. La demande locale est soutenue par une démographie positive (+4,8% en 5 ans) et un revenu médian de 23 230 €, même si acquérir une maison nécessite 12,9 années de revenus.
Vacance longue durée à Ducos
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Ducos (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 673 logements ont été autorisés à à Ducos, -16 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
673 logements ont été autorisés à la construction sur les cinq dernières années, avec une tendance à la baisse (-16 %). Ce ralentissement de la production neuve limite les risques de sur-offre à court terme et peut soutenir les prix de l'ancien. Les 125 autorisations de 2024 montrent que l'activité persiste, mais à un rythme modéré. Ce signal confirme une attractivité résidentielle mesurée, où la pression démographique (+4,8 % en 5 ans) n'entraîne pas de développement immobilier effréné.
Quand acheter ou vendre ?
À Ducos, le marché est actif toute l'année, avec une légère accélération en début d'année (janvier-mars) et avant la haute saison touristique. La date de la taxe foncière (septembre) peut inciter certains vendeurs à finaliser avant. Les périodes de vacances scolaires (juillet-août) voient parfois une baisse relative de l'activité des professionnels. Pour un achat, viser les creux d'activité peut permettre de mieux négocier, surtout sur un bien vacant depuis un moment.
Le saviez-vous ?
- Ducos compte 2 monuments historiques protégés.
- 76,7 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La commune a subi 12 arrêtés de catastrophe naturelle.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Ducos
- Prix médian à 2 759 €/m², en hausse de 1,2 % sur un an.
- Écart marqué : maisons à 3 144 €/m², appartements à 2 496 €/m².
- Revenu médian local de 23 230 €, 2e rang sur 16 dans sa catégorie.
- Rendement brut locatif atteint 7,6 % pour les appartements.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Ducos
Quel est le prix au m² à Ducos ?
Le prix médian est de 2 759 €/m² selon DVF 2024. Il varie de 2 232 €/m² pour les 25% de biens les moins chers à 3 371 €/m² pour les 25% les plus chers.
Le prix immobilier à Ducos est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix augmentent légèrement de +1,2% sur un an. Cette tendance est à nuancer car elle masque des dynamiques différentes entre maisons et appartements.
Combien coûte une maison à Ducos ?
Le prix médian pour une maison est de 3 144 €/m². Pour une surface médiane de 95 m², l'investissement s'élève donc à environ 300 000 €.
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