Le prix médian du François dépasse la médiane nationale (2 536 €/m²) avec 3 377 €/m² observés en 2024. La fourchette centrale des ventes s'étale de 1 950 à 4 550 €/m², signe d'un marché hétérogène où la localisation et l'état du bien pèsent lourd.
Correction observée: -20,1 % sur le prix médian au m² entre 2020 et 2024. 358 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -6,5 % — un retournement à surveiller.
Typologie à dominante pavillonnaire: 90,0 % des ventes concernent des maisons, à 3 504 €/m² en médiane. Le bien médian (100 m² à 350 400 €) équivaut à 17,9 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce du François avoisinent 15,3 €/m² pour les appartements et 19,4 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 7,8 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires au François (6,3 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les permis de construire autorisent 76 logements par an en moyenne sur la période 2020-2024. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (58 % des autorisations sur 2020-2024).
Côté contexte, Le François est dans le maillage des communes des Caraïbes françaises, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est dans la plaine, à une altitude de 59 m, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2024.
Faut-il investir au François en 2026 ?
Commune de l'Espace Sud de la Martinique, Le François présente un marché immobilier en phase de correction après le pic de 2021. Son économie locale, marquée par un taux de chômage de 21,8 % et un revenu médian modeste, ne suffit pas à soutenir seule la demande. L'analyse des données DVF 2024 et des indicateurs territoriaux permet d'évaluer la pertinence d'un investissement dans ce contexte.
Correction de -6,5 % sur un an et prix médian inférieur de 9 % à Schœlcher, mais un territoire confronté à un déclin démographique marqué.
Verdict
➤ Investir ici impose une sélection rigoureuse et une vision long terme, réservé aux profils avertis acceptant les risques d'un marché en mutation.
Points clés
- ✓ Correction récente : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement brut correct sur les appartements
- ✓ Pression immobilière élevée signant une demande
- ⚠ Déclin démographique : -13,4 % en 10 ans
- ⚠ Chômage élevé fragilisant la demande locale
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur à la moyenne des petites villes côtières de Martinique
- Se positionne dans la moitié supérieure des communes du département pour le prix au m²
- Rendement locatif brut supérieur à celui des grandes métropoles, mais avec un risque de vacance plus élevé
Analyse du marché immobilier au François
Le marché immobilier du François affiche une pression notable (IPI 6,6/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers du François
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,6
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée : le marché est dynamique, mais la faible liquidité (70 transactions) peut compliquer les négociations.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée : le marché est dynamique, mais la faible liquidité (70 transactions) peut compliquer les négociations.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée : le prix d'une maison type représente près de 18 années de revenu médian local, limitant la demande interne.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée : le prix d'une maison type représente près de 18 années de revenu médian local, limitant la demande interne.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
2,8
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Opportunité locative faible : la demande locative annuelle est fragile, avec un risque de vacance important à intégrer.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableOpportunité locative faible : la demande locative annuelle est fragile, avec un risque de vacance important à intégrer.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : potentiel de location saisonnière limité, privilégier la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : potentiel de location saisonnière limité, privilégier la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir au François : opportunités et risques
Investir au François en 2026 relève d'une stratégie de contrarian, visant une plus-value long terme sur un marché aujourd'hui en berne. Le rendement brut des appartements (7,8 %) paraît attractif, mais il est immédiatement rogné par des charges locales élevées, à commencer par la taxe foncière sur le bâti à 48,32 %. Le rendement net estimé à 4,4 % est à peine supérieur à celui d'un livret A, pour un risque bien plus important.
La loi Climat et Résilence impose de prêter une attention particulière à la performance énergétique. Avec seulement 3 % de passoires thermiques (F/G), le parc apparaît plutôt vertueux, limitant le risque de travaux obligatoires. Toutefois, la classe énergétique dominante D (181 kWh/m²/an) laisse entrevoir un coût de rénovation pour atteindre les futures normes.
La fragilité majeure réside dans la demande locative. L'indice d'opportunité locative est faible (2,8/10) et la vacance structurelle est élevée (8 % dans nos calculs). Avec un taux de chômage local à 21,8 %, la solvabilité des locataires est un point de vigilance permanent. Un investissement ne peut donc se concevoir sans une trésorerie robuste pour couvrir de longues périodes d'inoccupation.
Simuler un investissement immobilier au François
Estimation sur un maison type de 100 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian du François.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Données du marché immobilier au François
DVF, loyers, permis, analyse expertLes données DVF 2024 confirment une correction structurelle : le prix médian a perdu 848 €/m² depuis 2020. Cette baisse de 20 % en quatre ans est l'une des plus marquées de l'Espace Sud, et s'explique par un tassement de la demande face à des indicateurs économiques dégradés. Le taux de chômage de 21,8 % et le revenu médian de 19 610 €, inférieur de 18 % à celui de Schœlcher, plombent la capacité d'achat locale.
Le marché est ultra-dominé par la maison individuelle, qui représente 74 % du parc et 90 % des transactions. Ce profil "familial" induit une faible rotation : 69 % des ménages sont propriétaires. La part importante de logements vacants (18,8 %) indique à la fois un parc parfois dégradé et des difficultés à vendre ou louer, contribuant à la pression baissière sur les prix.
Néanmoins, la pression immobilière reste notée élevée (IPI 6,6/10), un paradoxe qui s'éclaire à l'échelle intercommunale. Le François bénéficie peut-être d'une demande résiduelle venue de zones plus chères, attirée par son relative accessibilité. Cette dynamique externe, si elle existe, reste insuffisante pour enrayer la tendance baissière à court terme.
Aperçu par typologie au François
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché au François
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée au François
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve au François (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à au François totalise 380 logements sur 5 ans, soit -15 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
La construction neuve est en repli : 85 logements autorisés en 2024, en baisse de 15 % sur cinq ans. Ce faible volume (380 autorisations sur 5 ans) ne crée pas de sur-offre menaçant l'ancien. Il indique plutôt une prudence des promoteurs face au déclin démographique, consolidant la valeur du parc existant, surtout les biens bien situés et entretenus.
Fourchettes de loyers au François
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au François
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,32 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut affiché (7,8 % pour les appartements) se réduit mécaniquement. Au François, il faut déduire la taxe foncière, élevée à 48,32 % du taux national. Ajoutez 20 % environ pour la gestion, les réparations et la vacance. La copropriété est rare (74,2 % de maisons), mais les charges d'entretien des villas peuvent être conséquentes. Un rendement net autour de 4,4 % est plus réaliste.
Performance énergétique du parc au François
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 164 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc au François est D, avec 3,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier local est majoritairement classé D (181 kWh/m²/an), une performance moyenne. Seulement 3 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux faible qui limite le risque réglementaire immédiat. Pour un bien classé E ou F, anticipez des travaux de rénovation avant 2028 (loi Climat) pour pouvoir continuer à le louer.
Calculateur de rendement au François
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type au François
Pour un appartement type de 64 m² (d'après le prix total médian de 150 592 €), le loyer espéré est d'environ 980 €/mois (15,3 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité serait de ~860 €. L'effort résiduel est faible (120 €), mais le rendement net, après taxe foncière et charges, chute autour de 4,4 %.
Erreurs à éviter quand on investit au François
- Oublier la taxe foncière, très élevée à 48,32 %.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour la vacance.
- Négliger l'état du bien et les travaux dans un parc ancien.
- Investir sans consulter le PPR pour l'assurabilité.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché suit peu la saisonnalité métropolitaine. Les ventes peuvent être plus actives en début d'année, avant la période des pluies. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser avant. La faible activité touristique (2 hébergements) n'induit pas de flux acheteurs saisonnier significatif. Vendre peut être plus long compte tenu du recul démographique.
Le saviez-vous ?
- Le François compte 4 monuments historiques protégés.
- L'indice de vieillissement de 223,3 y est très élevé.
- Seulement 3 % des logements sont des passoires thermiques.
S'installer au François : cadre de vie et logement
Avec 731 équipements recensés par l'INSEE, dont 163 dans la santé et 97 commerces, Le François offre un niveau de services correct pour une commune de cette taille, assurant une relative autonomie au quotidien. Le cadre de vie est marqué par un climat tropical (27,1 °C de moyenne, 1 763 mm de pluie) et une altitude moyenne de 59 mètres, à l'écart des reliefs les plus accidentés.
Le territoire doit cependant composer avec une exposition aux risques naturels significative, dont une sismicité forte et sept risques recensés. Onze arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris dans le passé, un fait qu'il est impératif d'intégrer dans le choix du bien et dans le calcul des assurances. Le vieillissement de la population (indice de 223,3) et le déclin démographique dessinent un contexte social qui pèse sur la dynamique commerciale et associative.
Carte du marché immobilier au François
Le François et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier au François
9 800 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc au François combine 74,2 % de maisons et 25,8 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le marché est dominé par la maison individuelle (74,2 % du parc), signe d'un habitat plutôt familial et spacieux. Le taux de propriétaires (69 %) est élevé, ce qui indique une certaine stabilité et un marché moins spéculatif. Cependant, le taux de vacance important (18,8 %) et la baisse démographique (-3,9 % en 5 ans) révèlent des tensions et des biens parfois difficiles à revendre.
Ancienneté du parc au François
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 154 logements).
- Avant 1919 0,4 % 30 logts
- 1919-1945 2,1 % 149 logts
- 1946-1970 15,0 % 1 074 logts
- 1971-1990 35,1 % 2 509 logts
- 1991-2005 32,0 % 2 290 logts
- 2006-2019 15,4 % 1 102 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services au François
731 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques au François
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- Le François PPRN Approuvé approuvé le 15/11/2013
- PPRN-Multi - François PPRN Prescrit
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La sismicité est forte et sept risques naturels sont recensés, dont des inondations (PPRN actif). Onze arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Consultez systématiquement le plan de prévention des risques (PPR) et le dossier géotechnique. Ces éléments influencent l'assurabilité, le coût des travaux et la constructibilité des terrains.
Cas pratique : un achat type au François
Une maison médiane de 100 m² coûte environ 350 400 €. Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance approche 1 700 €. Cela représente plus de 100 % du revenu médian local mensuel (1 634 €), rendant l'accès très difficile sans apport conséquent ou double revenu.
Erreurs à éviter quand on achète au François
- Ne pas vérifier le classement du bien en zone à risque (PPR).
- Sous-estimer les coûts d'entretien dus au climat humide.
- Oublier que le taux de chômage local pèse sur la revente.
- Acheter sans viser les 18 établissements scolaires si besoin.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir au François : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais la réussite d'une opération immobilière au François se joue sur la parfaite adéquation entre un bien, son secteur précis et la stratégie de l'investisseur. Une connaissance intime des quartiers, des risques naturels et de la fiscalité locale est indispensable pour transformer cette analyse en décision éclairée.
Ces données esquissent un paysage complexe. Sa traduction en opportunité réelle dépend d'une expertise de terrain.
Évaluez la valeur réelle d'un bien au François grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 70 ventes récentes (DVF 2024)
- Évolution des prix et risques spécifiques au territoire
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier au François
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier au François
Quel est le prix au m² à Le François ?
Le prix médian global est de 3 377 €/m² en 2024, selon les données DVF. Les maisons se négocient autour de 3 504 €/m² et les appartements à 2 353 €/m². La fourchette centrale des prix se situe entre 1 950 et 4 550 €/m².
Le François est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Le François est moins chère que Schœlcher (-9 %) et Ducos (-7 %), mais plus onéreuse que Sainte-Marie (-46 %) et Saint-Joseph (-18 %). Ces écarts reflètent des dynamiques économiques et résidentielles différentes.
Est-ce un bon moment pour acheter à Le François ?
Les prix ont baissé de 6,5 % en un an, offrant un point d'entrée plus accessible. Cependant, ce contexte de correction s'accompagne d'un déclin démographique, ce qui invite à la prudence et à une sélection rigoureuse du bien.
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement locatif brut est estimé à 7,8 % pour un appartement et 6,6 % pour une maison. Après déduction des charges locales (taxe foncière élevée, gestion, vacance), le rendement net tombe respectivement autour de 4,4 % et 3,8 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir ?
Les principaux risques sont la fragilité économique locale (chômage à 21,8 %), le déclin démographique, l'exposition à des risques naturels (sismicité forte) et une part élevée de logements vacants (18,8 %) qui peut compliquer la revente.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian de 3 377 €/m², Le François présente un écart de valorisation significatif par rapport à Schœlcher (-9 %), offrant un effet de levier potentiel, mais sur des indicateurs économiques et démographiques plus fragiles.
Explorez le marché immobilier des communes comparables au François.
Communes limitrophes du François
Le François est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :