Obtenir une estimation précise est la première étape pour vendre au meilleur prix à Enghien-Les-Bains.
- Estimation gratuite, sans engagement
- Basée sur les ventes réelles enregistrées (DVF)
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Le marché à Enghien-les-Bains en chiffres
Dernières ventes comparables
Transactions récentes à Enghien-les-Bains issues du fichier DVF (DGFiP).
| Type | Surface | Pièces | Prix m² | Prix total | Date |
|---|---|---|---|---|---|
| Maison | 120 m² | 5 | 5 917 € | 710 000 € | 17/02/2023 |
| Appartement | 72 m² | 5 | 5 417 € | 390 000 € | 16/02/2023 |
| Maison | 113 m² | 7 | 7 195 € | 813 000 € | 15/02/2023 |
| Appartement | 31 m² | 2 | 6 452 € | 200 000 € | 14/02/2023 |
| Appartement | 67 m² | 3 | 5 075 € | 340 000 € | 14/02/2023 |
| Appartement | 90 m² | 3 | 3 933 € | 354 000 € | 14/02/2023 |
Le marché immobilier à Enghien-les-Bains
Le marché enghiennois est en phase de correction, avec un prix médian global en baisse de 7,1 % sur un an (DVF 2024). Cette tendance masque des réalités différentes selon les typologies : les appartements (139 ventes) se négocient à 5 000 €/m², les maisons (33 ventes) à 6 000 €/m². La fourchette des prix observés est large, de 4 460 à 6 543 €/m², ce qui souligne l'importance du détail (état, DPE, proximité gare). Près d'un quart du parc (22,3 %) est en DPE F ou G, ce qui pénalise fortement la valorisation depuis la mise en place des nouvelles réglementations.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Surévaluer son bien le condamne à une vacance prolongée (le taux de vacance local est de 9,9 %). Sous-évaluer, c'est perdre plusieurs milliers d'euros sur un actif déjà valorisé. Une estimation précise doit intégrer la localisation exacte (à moins de 500 m de la gare, la plus-value est réelle), l'état du bien (rénové ou passoire) et les tendances micro-locales. Les données DVF, bien que publiques, ne suffisent pas ; une expertise terrain est indispensable pour ajuster au contexte actuel, marqué par la sensibilité accrue aux performances énergétiques.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Enghien-les-Bains ?
À Enghien, la proximité immédiate de la gare (0,3 km) et du lac prime. Pour un appartement, un DPE rénové (classe B/C) peut justifier une majoration de 10 à 15 % par rapport à un équivalent en D. La vue dégagée et l'étage (sans ascenseur) créent des écarts significatifs. Pour les maisons, la taille du terrain et la pente du jardin (vue sur le lac) sont des multiplicateurs de valeur. L'état général pèse lourd dans un parc où 38,8 % des logements sont antérieurs à 1945.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme utilise des moyennes. Un professionnel local sait qu'un appartement rénové rue de Malleville ne se vend pas au même prix qu'un équivalent rue Édouard-Dumont, malgré une distance de 300 mètres. Il évalue l'impact concret d'un DPE F, la valeur d'une place de parking rare, ou le potentiel d'une verrière. Son réseau lui permet aussi de confronter son estimation à la demande réelle d'acheteurs sérieux, ajustant le prix pour une vente plus rapide.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser une moyenne par m² pour un bien avec une vue exceptionnelle.
- Oublier de déduire de la valeur les travaux de mise aux normes énergétiques.
- Comparer avec des ventes datant du pic du marché il y a 2 ans.
- Ne pas tenir compte de la micro-localisation (rue par rue).
Le saviez-vous ?
- Enghien est la commune la plus dense de sa catégorie dans le Val-d'Oise.
- Le lac, d'origine naturelle, est le seul lac d'Île-de-France autorisé à la baignade.
- 95,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
À retenir avant d'estimer votre bien à Enghien-les-Bains
- Marché en correction : -7,1 % en un an, négociation possible.
- Facteur DPE critique : 22,3 % de passoires thermiques (F/G).
- Prime à la rénovation : un bon DPE justifie une surcote.
- Expertise locale indispensable : micro-marchés très localisés.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'estimation à Enghien-les-Bains
Comment estimer son bien à Enghien-Les-Bains gratuitement ?
Utilisez notre outil en ligne intégrant les données DVF 2024 et les critères locaux (proximité gare, DPE). Obtenez une fourchette fiable en 2 minutes.
Combien vaut une maison à Enghien-Les-Bains ?
Le prix médian des maisons est de 6 000 €/m² pour 119 m² médians, soit environ 714 000 €. Mais la fourchette est large, une estimation personnalisée est cruciale.
Pourquoi faire estimer par un pro local à Enghien ?
Un expert connaît les micro-secteurs et l'impact réel du DPE. Avec 22,3 % de passoires thermiques, cette variable fait varier le prix de plus de 10 %.